Die Branche der geschlossenen Fonds muss sich auf weitere, umfassende Regulierungen einstellen. Dies zeigt die EU-Richtlinie über “Alternative Investment Funds” und deren Manager (AIFM), deren Entwurf Ende April veröffentlicht wurde. Anlass für die Richtlinie ist das Bestreben der Politik, bislang unregulierte Hedgefonds und Private-Equity-Fonds stärker zu kontrollieren. Betroffen davon können jedoch nach dem Wortlaut des Richtlinienentwurfs auch geschlossene Immobilienfonds sein, die künftig professionelle Risikomanagementsysteme etablieren und Immobilien regelmäßig – zumindest einmal jährlich – bewerten lassen müssen.Einige der geplanten aufsichtsrechtlichen Anforderungen passen für geschlossene Fonds nicht oder führen zu hohen zusätzlichen Kostenbelastungen. Aber die geplante Einführung einer laufenden Bewertung von Fondsimmobilien wäre ein wichtiger Schritt zu mehr Transparenz und auch zu einer höheren Fungibilität von geschlossenen Fonds. Denn Immobilienfonds sind zwar zum Zeitpunkt ihrer Erstemission höchst transparent und müssen sich hier vor konkurrierenden Alternativanlagen überhaupt nicht verstecken. Der Emissionsprospekt eines geschlossenen Immobilienfonds enthält alle wesentlichen Informationen über die Immobilie und die Fondsstruktur.Das Problem besteht jedoch darin, dass der Anleger nach der Auflage eines Fonds in der Regel keinerlei Informationen mehr über den Wert seines Fondsanteils bzw. den Wert der Fondsimmobilie erhält. Dass eine Fondsgesellschaft laufende Bewertungen der Immobilien und des Fondsanteils vornehmen lässt, ist jetzt die große Ausnahme. Einige Initiatoren erwägen derzeit, die bei Auflage eines Fonds erfolgenden Ratings regelmäßig wiederholen zu lassen. Im Rahmen solcher Ratings werden die Immobilien auch erneut bewertet, wie in der Richtlinie gefordert.Eine Information über den Wert der Immobilien bzw. des Fondsanteils wäre auch eine überaus wichtige ergänzende Information für die jährlichen Rechenschaftsberichte sowie für die Leistungsbilanz, in der Initiatoren Rechenschaft darüber ablegen, ob die im Fondsprospekt in Aussicht gestellten Ergebnisse der Beteiligung eingetreten sind oder nicht. Zudem wäre eine solche Information auch hilfreich, um den Zweitmarkt für geschlossene Fonds zu beleben. In der Praxis wird es aber sehr darauf ankommen, welche Methoden zur laufenden Bewertung des Immobilienbestands angewandt werden.Das Beispiel der regelmäßigen Assetbewertung zeigt, dass die AIFM-Richtlinie durchaus auch sinnvolle Regelungen enthält, die für mehr Transparenz sorgen können. Im vergangenen Jahr gab es 367 Initiatoren geschlossener Fonds in Deutschland. Neben den bekannten, großen Emissionshäusern gibt es eine Vielzahl kleinerer Initiatoren, die heute nur den Mindeststandard erfüllen, der durch das 2005 in Kraft getretene Anlegerschutzverbesserungsgesetz gesetzt wurde. Dieser Mindeststandard besteht in einer Prospektgestattung durch die BaFin. Dabei handelt es sich um eine sehr formelle Prüfung der Vollständigkeit eines Prospektes, die kaum mehr Anlegerschutz gebracht hat. Gut für die SeriösenSeriöse Marktteilnehmer brauchen mehr Regulierung, wie jetzt durch die erwähnte EU-Richtlinie zu erwarten, nicht zu fürchten. Sie werden davon sogar profitieren, wenn es so gelingt, für unseriöse Initiatoren die Markteintrittsbarrieren zu erhöhen. Freilich wird die Fondsbranche darauf achten müssen, dass bei der Umsetzung der Richtlinie den Besonderheiten von geschlossenen Fonds – für welche die Richtlinie ja nicht in erster Linie konzipiert wurde – ausreichend Rechnung getragen wird.