Von Ulli Gericke, BerlinLogistikimmobilien haben ein gewisses Etwas. In den vergangenen gut zehn Jahren haben die schmucklosen Hallen, die vieltorig an wichtigen Durchgangsstraßen stehen, stets (und zeitweilig deutlich) höhere Renditen eingefahren als etwa Büros, Ladengeschäfte oder Wohnimmobilien. Mit dem drastischen Wirtschaftsabschwung geraten aber auch Logistikimmobilien in Sippenhaft. Kein Wunder, bricht doch auch der Warenumschlag weg, wenn die Industrie weniger produziert, weniger exportiert und weniger einführt. Um rund ein Zehntel dürfte der Umsatz von Lagerflächen im laufenden Jahr zurückgehen, prognostiziert die DZ Bank in ihrer Studie zum Immobilienmarkt Deutschland. Dabei dürften Ballungsräume und ländliche Regionen gleichermaßen betroffen sein.Durchaus unterschiedlich sollten sich dagegen die Mieten entwickeln, die durch die schwache Nachfrage ohnehin unter Druck stehen. Während aber Immobilien in “durchschnittlichen” Lagen kräftig sinken dürften, sollte das Mietniveau bei Lagerhallen in der Nähe eines Seehafens oder Airports nur leicht zurückgehen, sind sich die DZ Bank-Immobilienexperten sicher. Investitionen sinken deutlichDabei wurde 2008 – europäisch gesehen – so viel Lagerfläche vermietet wie nie zuvor. Mit einem Umsatz von 14,3 Mill. Quadratmetern (qm) in den zwölf von Jones Lang LaSalle untersuchten Ländern wurde die vorjährige Rekordmarke erneut getoppt, wenn auch nur noch leicht. Einen Spitzenwert verbuchten auch die Fertigstellungen, wo mit 10,7 Mill. qm 12 % mehr Logistikflächen auf den Markt kamen als 2007. Allein in Deutschland wurden 83 % mehr Flächen in Betrieb genommen als zuvor – was die Mieten merklich unter Druck setzen dürfte, warnen die Jones-LaSalle-Experten. Fallende Mieten seien vor allem in den Märkten zu beobachten, in denen eine erhöhte Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zu einem signifikanten Bestand an Logistikflächen geführt habe. Hierzu zählt der Immobilienmakler nicht nur osteuropäische Städte wie Budapest, Prag und Warschau, sondern auch westeuropäische Standorte außerhalb der großen “Verkehrsinfrastruktur-Hubs”.Angesichts dieser Entwicklung gingen die Neuinvestments schon 2008 deutlich zurück. Mit 8,4 Mrd. Euro wurden europaweit ganze 44 % weniger investiert als noch im Jahr zuvor. “Bemerkenswert” sei jedoch, dass die Logistikimmobilie trotz dieses deutlichen Minus im Vergleich zu den meisten anderen Assetklassen immer noch besser abgeschnitten habe. So registrierte LaSalle bei Büros einen Rückgang von 56 %, bei gemischten Objekten ein Minus von 51 % und bei Hotelimmobilien sogar einen Absturz des Investmentvolumens von gut 70 %. Lediglich Einzelhandelsimmobilien lagen mit minus 40 % marginal besser als Lagerflächen. “Logistikobjekte bleiben allerdings aufgrund ihrer langfristigen stabileren Entwicklung ein nachgefragtes Produkt, und daran wird sich auch 2009 nichts ändern”, ist sich denn auch Chris Staveley sicher, der Leiter des Pan-European Capital Markets Team für Büro- und Industrieinvestments bei Jones Lang LaSalle. “Intensiv auf der Suche”Auch oder gerade weil die Preise weiter merklich nachgeben dürften. In der Folge erwartet Jones LaSalle wie auch der Immobilienberater King Sturge im Jahresverlauf noch zurückhaltende Investoren. Beide Häuser beobachten aber auch schon eine Reihe von institutionellen Investoren, die bereits wieder intensiv auf der Suche nach Investments seien. Jones LaSalle zufolge investierten 2008 nicht börsennotierte Fonds die meisten Gelder mit einem Anteil von knapp einem Drittel am gesamten Transaktionsvolumen. An zweiter Stelle lagen nicht börsennotierte Entwickler, die nahezu ein Viertel aller Investments stemmten. Allerdings übertrafen die Desinvestments dieser Gruppe – wie auch schon 2007 – die neuen Investitionen. Mieten im MittelfeldObwohl allein auf das zentral gelegene Deutschland ca. ein Fünftel des gesamten europäischen Investmentvolumens mit Logistikimmobilien entfällt, liegen die Mieten nur im Mittelfeld. Mussten in London im ersten Quartal 2009 in erstklassigen Lagen für hochwertige Gebäude mit einer Fläche unter 5 000 qm Spitzenmieten von 161 Euro/qm und Jahr gezahlt werden, kam der deutsche Champion Frankfurt mit bescheidenen 72 Euro/qm/Jahr nicht einmal auf den halben Mietzins, ermittelte King Sturge.Als durchschnittliche Nettoanfangsrendite nennt Jones Lang LaSalle in den fünf großen hiesigen Logistikregionen Frankfurt, Hamburg, München, Berlin und Düsseldorf 7,13 % im vergangenen Jahr – ein Plus von fast 90 Basispunkten gegenüber dem Rekordtief im Frühling 2007.