Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Bis zur Jahresmitte dürften noch etliche größere Immobilienportfolios deutscher Institutioneller den Besitzer wechseln. “Vor allem Versicherer, offene Immobilienfonds und Versorgungskassen werden einen Teil ihrer deutschen Bestände verkaufen”, sagte Christian Schulz-Wulkow, Chef der Abteilung Real Estate Corporate Finance beim Unternehmensberater Ernst & Young, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Grund sei der jüngste Anstieg der Preise.Die Verkehrswerte der Immobilien hätten nun in den meisten Fällen wieder die Buchwerte erreicht, so dass es für Institutionelle möglich werde, sie zu verkaufen – ohne dass dabei stille Lasten realisiert werden müssen. Oft würden problematische, verwaltungsintensive Objekte verkauft, die einer Restrukturierung mit anschließender Neuvermietung bedürfen. Ein Beispiel ist der Verkauf eines Pakets von Büroimmobilien durch die Meag, den Vermögensverwalter der Münchener Rück, an die auf Restrukturierungen spezialisierte Frankfurter Immobilien-AG DIC Asset, die gerade in den Prime Standard aufgestiegen ist.”Transaktionen von ähnlicher Art wird es jetzt noch häufiger geben”, sagte Schulz-Wulkow. Die Institutionellen könnten dadurch Immobilien mit Leerständen oder nur noch kurz laufenden Mietverträgen an Spezialisten veräußern. Die Erlöse aus den Verkäufen bislang direkt gehaltener Immobilien fließen anschließend in indirekte Anlageformen. In der Regel wird eine internationale Streuung des Bestands über Spezialfonds und andere Vehikel von Asset Managern angestrebt. So wurde kürzlich von der Deutschen Bank und der Ernst & Young Real Estate ein “Secondary Cities”-Fonds aufgelegt, in den Institutionelle einen Teil ihrer Bestände überführten.Das laufende Jahr gilt als guter Zeitpunkt für die Verkäufe von Versicherern und Pensionskassen an spezialisierte Immobilieninvestoren. Aber es wird damit gerechnet, dass sich das Zeitfenster bald schließen könnte: “Die Karawane der opportunistischen Investoren wird früher oder später weiterziehen”, warnt Schulz-Wulkow. So seien die tendenziell wieder steigenden Zinsen ein Problem für die Finanzierung der meist zu einem hohen Anteil fremdfinanzierten Immobilienkäufe.Der Manager rechnet damit, dass aus der Immobiliensparte Wohnungen noch etliche Bestände von “einfacher und mittlerer” Qualität verkauft werden können. Zu diesem Sektor zählten etwa Arbeitersiedlungen in den Randlagen des Ruhrgebiets. Selbst für Plattenbauten lasse sich wieder ein guter Preis erzielen, wie zuletzt der Verkauf der Dresdner städtischen Wohnungsgesellschaft Woba gezeigt habe. “Die Platte erlebt eine Renaissance. Das ist ein Vorteil für die geplanten Verkäufe einiger Berliner Gesellschaften”, sagt Schulz-Wulkow.Als weitere Kandidaten für Verkäufe nennt er mittelgroße deutsche Banken. Diese könnten dem Beispiel von Deutsche Bank und Dresdner Bank folgen. Beide Institute haben ihr Filialnetz weitgehend an die Finanzinvestoren Blackstone und Fortress verkauft. Nach Einschätzung von Schulz-Wulkow können zahlreiche Investoren wie Eurocastle über ein Börsenlisting ihrer Bestände in London preiswertes Eigenkapital beschaffen und dadurch besonders aggressiv einkaufen.Ernst & Young war an solchen und ähnlichen Deals in der Verkaufsberatung bei der Bewertung der Immobilien beteiligt. Zuletzt verkaufte der Berater im Auftrag der zur britischen Terra Firma gehörenden Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington deren nicht mehr zum Kerngeschäft gehörenden Projektentwickler Viterra Development an die Immobiliengesellschaft Orco Property. Auch bei Verkauf und Rückanmietung der Büroimmobilien der Stadt Hamburg ist Ernst & Young gemeinsam mit HSH Nordbank und Oppenheim als Berater engagiert.