tl Frankfurt – Große Immobilientransaktionen mit einem Volumen von mehr als 500 Mill. Euro können im Moment nicht durchgeführt werden, da die Banken den Kredithahn zugedreht haben. Kleinere Deals mit zum Beispiel 100 Mill. Euro und einem Eigenkapitalanteil von 40 oder 50 % liefen aber nach wie vor gut, sagte Andreas Quint vom M & A-Berater Catella Property Group bei einem Pressegespräch. “Spektakuläre Deals sind wegen der lächerlichen Verteuerung der Kreditkonditionen zum Erliegen gekommen”, sagte Quint. “Die Marge hat sich bei einem Kredit über 70 bis 80 % des Objektwertes von 50 bis 100 Basispunkten vor der Subprime- Krise auf heute 120 bis 170 Basispunkte erhöht.” Große Transaktionen von mehr als 500 Mill. Euro mit einem hohen Fremdkapitalanteil von 80 % und mehr seien zumindest bis zum Jahresende 2007 kaum mehr durchführbar, weil die Banken ihre Kredite nicht mehr verbriefen könnten. “Davon sind auch die Transaktionen betroffen, bei denen der Kaufvertrag zwar schon unterschrieben, die Finanzierung aber noch nicht vertraglich endgültig gesichert ist.” Dazu gehören nach Angaben von Quint aktuell Deals von etwa 10 Mrd. Euro – auch die beiden größten Deals dieses Jahres (s. Tabelle). Im Fall der größten Transaktion, des “Spring”-Portfolios, bei dem Catella den Verkäufer Degi beraten hat, zeigte er sich aber absolut überzeugt, dass es zum Closing kommt. “Whitehall wird zahlen.” Bei anderen Deals, bei denen es nicht zum Closing komme, könnten die Bankbürgschaften gezogen werden, die üblicherweise 5 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. “Dafür müssen die Käufer, also beispielsweise Fonds und deren Anleger, aufkommen.”Quint rechnet mit einem Versiegen der großen Transaktionen, nicht mit einem Preisrückgang. “Das Fenster für Verkäufer mit einem großen Bestand in Deutschland war lange genug offen. Wer wie die offenen Immobilienfonds verkaufen wollte, hat dies in den vergangenen Jahren auch getan. Die wenigen, die jetzt noch verkaufen wollen, werden lieber ein paar Monate warten als niedrigere Preise akzeptieren.” Geringer PreisdruckKleinere Transaktionen mit einem geringeren Fremdkapitalanteil, die nicht auf Verbriefungen angewiesen seien, liefen nach wie vor gut. “Offene Fonds, Immobilien-AGs, Vor-Reits wie Alstria können locker Objekte oder Pakete für 50 oder 100 Mill. Euro kaufen. Dies gilt auch für mittelgroße Private-Equity-Fonds mit einem geringeren Leverage.” Die Preise kämen wenn überhaupt dann nur um 5 bis 10 % unter Druck, ist Quint überzeugt. “Den ,Party-Aufschlag’, der sich in den Vorjahren aus den niedrigen Zinsen, der anziehenden gesamtwirtschaftlichen Konjunktur, steigenden Immobilienpreisen und der Reits-Fantasie ergab, wird es allerdings in Zukunft nicht mehr geben.” Finanzierungen beständen heutzutage meist aus zwei Teilen: einem langfristigen Kredit und einem Eigenkapitalanteil von 40 oder 50 %, der aber – so zumindest die Hoffnung der Käufer – in Zukunft bei günstigeren Konditionen zumindest teilweise in Fremdkapital umgewandelt werden soll. Das Transaktionsvolumen für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt prognostiziert Quint für das Gesamtjahr 2007 mit mehr als 50 Mrd. Euro, also etwas weniger als im Vorjahr (60 Mrd. Euro). Von diesen 50 Mrd. Euro entfielen 10 Mrd. bis 20 Mrd. Euro auf die 20 größten Transaktionen.Probleme bei der Refinanzierung von Deals aus den Vorjahren kann Quint nicht erkennen. “Die meisten Transaktionen sind über Finanzierungsvehikel mit einer Laufzeit von mindestens fünf, meistens sieben Jahren gelaufen. Diese Zeitspanne ist noch nicht abgelaufen. Außerdem ist der Wert der Immobilien in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, so dass schon aus diesem Grund kaum Probleme bei der Refinanzierung der Kredite zu erwarten sind.”