Von Thomas List, Frankfurt Kräftig ging es im ersten Quartal 2009 mit den Umsätzen auf den europäischen Immobilienmärkten bergab. Für Deutschland meldet Jones Lang LaSalle nur noch ein Transaktionsvolumen zwischen 1,4 und 1,6 Mrd. Euro. Nach Angaben der Fondsgesellschaft Degi liegt das Minus im Vergleich zum ersten Quartal 2008 bei 55 % auf 1,7 Mrd. Euro. Für den gesamten Euroraum meldet die Aberdeen-Tochter einen ähnlich hohen Rückgang des Transaktionsvolumens (-60 % auf 27,2 Mrd. Euro). Besserung in SichtDoch Besserung soll in Sicht sein. Degi-Research-Chef Thomas Beyerle erwartet nach Ostern 2009 einige Mrd.-Euro-Deals, die als Initialzündung für weitere größere Transaktionen dienen könnten. Denn er hält die Talsohle in der Preisentwicklung in einigen Ländern schon für erreicht (z. B. Paris, London City, München) oder in Sichtweite (s. Grafik). Dabei stützt er sich auf ein von der Degi entwickeltes Prognosemodell. Diesem Modell liegen mehrere Annahmen zugrunde. Für den Vermietungsmarkt rechnet Beyerle mit einem Mietrückgang bis ins kommende Jahr. “Ab 2011 dürften die Mieten in Europa wieder steigen.” Außerdem würden die Renditen der Staatsanleihen leicht steigen, die Risikoprämien bei der Kreditvergabe und auf dem Immobilieninvestmentmarkt aber sinken. Schließlich sei bei eigenkapitalstarken Investoren wie Versicherern und Pensionskassen mit einer verstärkten Immobiliennachfrage zu rechnen.Für das Gesamtjahr 2009 erwartet Beyerle einen Rückgang des Transaktionsvolumens in Deutschland um nur 5 %. 2008 lag der Umsatz bei rund 20 Mrd. Euro. Etwas pessimistischer zeigte sich Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle Deutschland, auf einer Tagung des Immobilien-Sachverständigenverbandes BIIS. Er geht von maximal 15 Mrd. Euro aus. Für den Euroraum erwartet Beyerle im Gesamtjahr 2009 einen Umsatzrückgang von 45 bis 50 %. Dabei stechen Frankreich mit – 40 % und Großbritannien mit plus 10 % hervor. Neue Kunden adressiertBeyerle rechnet für 2009 vermehrt mit der Auflage von Spezialfonds im Volumen von jeweils 20 bis 50 Mill. Euro. Auf diese Renaissance der Spezialfonds setzen auch Anbieter wie die Commerz Real, eine Tochter der Commerzbank. Sie bietet aktuell einen offenen Büro-Spezialfonds (“Commerz European Office”) an, der mit einer Mindestzeichnungssumme von nur 2 Mill. Euro auch kleineren Versicherern und Stiftungen sowie mittelständischen Unternehmen offenstehen soll. “Wir setzen auf Themenfonds, weil sie Anlegern eine größere Stabilität und stärkere Diversifikationsmöglichkeiten bieten”, sagte Commerz-Real-Vorstandsmitglied Erich Seeger in Frankfurt. “Büros werden von unseren Kunden im Moment als sicherer angesehen als Logistik oder Einzelhandel.” Das Thema Sicherheit steht bei den Investoren aktuell ganz oben auf der Agenda. Gesucht werden Top-Objekte in Spitzenlagen. “Core-Immobilien im Frankfurter Bankenviertel werden auch in wirtschaftlich schlechten Zeiten vermietet sein, wenn auch vielleicht zu 2 oder 3 Euro weniger pro Quadratmeter”, sagte Seeger. Diesem Trend zur Qualität entspricht die 2009er-Prognose von Scheunemann. Der Anteil der Core-Objekte werde sich auf 75 (i. V. 63) % erhöhen auf Kosten der etwas risikoreicheren Core+- und Value-add-Objekte (10 % nach 28 %). Allerdings werden die opportunistischen Objekte ihren Anteil am Transaktionsvolumen auf 15 (9) % erhöhen können, heißt es in der Jones-Lang-LaSalle-Prognose. Gremienvorbehalt hemmtDer Erkenntnis, jetzt günstig kaufen zu können, steht häufig die mangelnde Entschlussfreudigkeit der Entscheidungsträger entgegen – gerne auch mit dem Begriff “Gremienvorbehalt” umschrieben. Dieser entsteht häufig auch, weil es in vielen Unternehmen gilt, Altlasten zum Beispiel aus Fusionen zu beseitigen. Das bindet Kapazitäten.Eine Renaissance der Wohnimmobilien sieht Alexander Kähler von Ernst & Young Real Estate. Sie seien wegen ihrer nachhaltigen Cash-flows jetzt besonders attraktiv. “Institutionelle investieren jetzt wieder gerne insbesondere in den Wohnungsneubau.” Fondsgesellschaften reagieren allerdings auf diesen auch von ihnen erkannten Trend zurückhaltend. Denn für Wohnimmobilien sind völlig andere Unternehmensstrukturen erforderlich als für gewerbliche Objekte. “Entsprechende Verwaltungsleistungen können wir zwar zukaufen, aber das kostet Geld und geht damit auf die Rendite”, gab Seeger zu bedenken. “Deshalb ist das für uns kein Thema.”