Auf der Suche nach stabilen und sicheren Renditen schichten viele Anleger ihr Vermögen in krisenfeste und wenig volatile Anlagen um – v.a. in Immobilien und Staatsanleihen hoch entwickelter Volkswirtschaften. Tendenziell weisen beide Investments ein ähnliches Risiko-Rendite-Profil auf, wobei das Risiko und folglich die Renditen von Immobilien in der Regel etwas höher ausfallen. Die Renditen von Anleihen und Immobilien sollten sich also in etwa parallel entwickeln. Häufig trifft dies auch zu. So lagen die Renditen von zehnjährigen Anleihen des Bundes und die Renditen von Core-Gewerbeimmobilien in München zwischen 1999 und 2001 bei rund 5 %. Danach entwickelten sie sich gegenläufig, und spätestens seit dem Ausbruch der Finanzkrise laufen die Renditen beider Assetklassen zunehmend auseinander. Während die Renditen für Bundesanleihen in den vergangenen Monaten stark fielen, legten sie bei Immobilien deutlich zu. Eine Differenz in dieser Deutlichkeit ist historisch einzigartig.Zum Hintergrund: Zwischen 2002 und 2007 vergrößerte sich die Nachfrage nach Immobilien weltweit kontinuierlich. Ob Hedgefonds, Private-Equity-Investoren oder geschlossene Fonds: Sie alle erhielten spielend leicht und zu günstigen Konditionen Fremdfinanzierungen. Die immense Nachfrage trieb die Preise von Immobilien auf nahezu allen wichtigen Immobilienmärkten in die Höhe und ließ die Renditen einbrechen. So lagen die Ankaufsrenditen von Immobilien in den europäischen Metropolen im Jahr 2007 durchschnittlich bei nur noch 4 bis 5 %. Seit dem Ausbruch der Finanzkrise jedoch haben die Verknappungen an den Kreditmärkten, die sich abschwächenden Volkswirtschaften und diverse Notverkäufe die Immobiliennachfrage und die Preise für Immobilien auf breiter Front einbrechen lassen. Der Zusammenbruch vieler Investment- und Geschäftsbanken sorgte gleichzeitig für eine teils panikartige Flucht vieler Anleger und Investoren in die Staatsanleihen entwickelter Volkswirtschaften. Im Ergebnis fielen die Renditen der Staatsanleihen des Bundes zu Beginn des Jahres 2009 auf den tiefsten Stand seit über zehn Jahren, was für die bisher einmalige Renditedifferenz beider Assetklassen von durchschnittlich rund 2,8 Prozentpunkten sorgte. Damit ist der Renditeabstand inzwischen um etwa einen halben Prozentpunkt größer als bei seinem letzten Höchststand im Jahr 2005. In Großbritannien ist der Abstand im Vergleich zum vorherigen Maximum im Jahr 2002 sogar fast doppelt so groß. Experten rechnen im laufenden Jahr mit einem weiteren Anwachsen des Renditeabstands auf rund 3,3 Prozentpunkte in Deutschland beziehungsweise 4,0 Prozentpunkte in Großbritannien. Optimaler ZeitpunktSchon die letzten Hochpunkte des Renditeabstands zwischen Anleihen und Immobilien erwiesen sich für Immobilieninvestoren als optimale Einstiegszeitpunkte. In der darauf folgenden Immobilienhausse näherten sich die Renditen von Anleihen und Immobilien aufgrund der kräftig gestiegenen Immobilienpreise einander wieder sehr stark an – zeitweise waren die Ankaufsrenditen von Immobilien sogar kleiner als die von Staatsanleihen. Dies war der richtige Zeitpunkt für Investoren, ihre Immobilien wieder zu verkaufen. Für Immobilieninvestoren in Großbritannien und Deutschland ergeben sich aus dem derzeitigen Renditeabstand wieder Einstiegsgelegenheiten. Zwar ist es fraglich, ob es wieder zu so starken Preisanstiegen bei Immobilien wie in der Vergangenheit kommen wird. Doch wird der kommende Konjunkturaufschwung die Immobiliennachfrage anspringen und die Immobilienpreise steigen lassen.