tl München – Optimismus herrschte auf der gestern zu Ende gegangenen Immobilienmesse Expo Real in München. Erstklassige Objekte sind stark gesucht, aber zu wenig vorhanden. Investoren setzen weiter auf den Einzelhandel und Wohnimmobilien. Selbst Projektentwicklungen laufen in klar abgesteckten Grenzen wieder. Das gewerbliche Transaktionsvolumen hat in Deutschland in den ersten drei Quartalen 2010 kräftig zugelegt, wenn es sich auch im dritten Quartal leicht abschwächte.Das Transaktionsvolumen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt ist im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal leicht auf knapp 3,7 Mrd. Euro zurückgegangen. Ursache ist nach Angaben von CB Richard Ellis (CBRE) aber nicht das nachlassende Investoreninteresse, sondern das knappe Angebot bei den vorwiegend nachgefragten Core-Objekten. Für Jones Lang LaSalle kommen noch das “Sommerloch” und die Diskussion um die Gesetzesänderung hinsichtlich offener Immobilienfonds hinzu. Für das Gesamtjahr erwartet CBRE ein Transaktionsvolumen von 15 Mrd. Euro, etwa 50 % mehr als im Vorjahr. Noch optimistischer ist Jones Lang LaSalle mit 20 Mrd. Euro.Bei den Nutzungsarten hat bis dato der Einzelhandel mit knapp der Hälfte dominiert. Dabei fielen in erster Linie Supermarkt- und Fachmarktportfolios ins Gewicht, wie die Käufe von 80 Aldi- und 79 Lidl-Geschäften durch Allianz und Generali im August bzw. September. Der traditionelle Spitzenreiter Büros folgt laut Jones Lang LaSalle mit 35 %.Auf Portfoliotransaktionen entfiel hierzulande etwas mehr als ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens. Knapp 70 % des Portfoliovolumens betrafen Einzelhandelsimmobilien. Für drei Viertel des Portfoliovolumens waren Ausländer verantwortlich. Hingegen dominierten bei Einzeltransaktionen Inländer. Geringe Volatilität locktNach Ansicht von Peter Schreppel, bei CBRE Deutschland für das internationale Investment zuständig, sind die Ausländer an Deutschland aufgrund der sehr positiven Wachstumsaussichten und des wenig volatilen Immobilienmarkts interessiert. “Es dauert aber, bis Deutschland mit seiner föderalen Struktur verstanden wird.” Konkret nannte er im Gespräch mit der Börsen-Zeitung auf der Expo Real die koreanische Pensionskasse NPS, die nach dem Kauf des Berliner Sony-Centers im Frühjahr hierzulande noch einen zweiten Deal abschließen wolle. “In den Startlöchern stehen auch Investoren aus dem Mittleren Osten wie Abu Dhabi und Katar, durchaus auch im riskanteren ,Value add`-Bereich.”Private-Equity-Investoren will Schreppel nicht abschreiben. “Die haben viel Geld eingesammelt, finden aber keine Produkte.” Diese konkret leistungsgestörten Objekte lägen bei den Banken, würden in den kommenden Jahren aber freigegeben und dann insbesondere von Ausländern mit Abschlägen erworben.In den ersten neun Monaten dieses Jahres waren eigenkapitalstarke Investoren wie Versicherer, Pensionsfonds, offene Immobilienfonds und Spezialfonds sowie vermögende Privatinvestoren bzw. Family Offices für die Hälfte der Transaktionen verantwortlich. Ein weiteres knappes Viertel entfiel auf geschlossene Fonds.Core-Objekte bleiben Trumpf – bei Investoren und Banken. Die anhaltend hohe Nachfrage führe zu steigenden Preisen, nicht nur hierzulande, sondern auch in den USA, sagte Peter Knopp, Vorstandsvorsitzender der WestLB-Tochter Westdeutsche Immobilienbank (Westimmo). “Wir finanzieren gerne in Deutschland, müssen aber aus Diversifikationsgründen auch im Ausland aktiv sein”, sagte Knopp auf einer Podiumsdiskussion während der Expo Real. “Bei der Finanzierung erstklassiger Objekte herrscht schon wieder Wettbewerb zwischen den Banken.”Bei Projektentwicklungen war dies nach der Lehman-Pleite ganz anders, berichtete Bernhard Hansen, Vorsitzender der Geschäftsführung der Vivico Real Estate. “Bei unserem Tower 185 in Frankfurt haben wir vor mehr als zwei Jahren ohne Finanzierung mit den Bauarbeiten begonnen, aber schon entsprechende Gespräche mit Banken geführt. Die waren weit fortgeschritten, als Lehman Pleite ging.” Unmittelbar danach seien die Banken nicht mehr ansprechbar gewesen.”Wir haben uns dann gefragt, ob wir den Tower nur für PwC errichten, also redimensionieren und damit eine vollständige Vorvermietung hätten aufweisen können.” Worst Case wäre die Rückgabe des Mietvertrages gewesen. “Aber dann hätten wir unsere Geschäftstätigkeit als Projektentwickler einstellen müssen.” Angesichts der hohen Vorbereitungsquote und der einwandfreien Bonität von PwC gelang dann aber doch die Finanzierung.Wer als Projektentwickler heute einen guten Track Record aufweisen kann, mehr als 50 % an einwandfreie Adressen vorvermietet hat und 20 % oder mehr Eigenkapital einbringt, kann heute wieder Kredite erhalten, hieß es auf der Expo Real bei Projektentwicklern.