Von Birga Böcker, Tokio Japanische Immobilienwerte gehören zu den größten Opfern der US-Hypothekenkrise. Obwohl die Häuserpreise im Land der aufgehenden Sonne in den vergangenen Jahren weniger zugelegt hatten als in den USA und in Teilen Europas und sich noch keine Blase gebildet hatte, haben Nippons Immobilienaktien seit einem Hoch im Juni 2007 im Schnitt rund die Hälfte ihres Wertes eingebüßt. Viele börsengehandelte Fonds (Real Estate Investment Trusts) bringen am Aktienmarkt inzwischen weniger Gewicht auf die Waage als ihr Nettoinventarwert (Net Asset Value). Manche werden unter ihrem Buchwert gehandelt. Boden erreicht?Damit könnten die Aktienkurse ihren Boden erreicht haben. Die Analysten der Deutschen Bank rechnen damit, dass sich insbesondere Anteile von Fonds, die auf Büroimmobilien spezialisiert sind, recht bald wieder verteuern werden. Auch die Investmentbank Morgan Stanley, selbst einer der größten Investoren am japanischen Immobilienmarkt, hält Japans Reits für attraktiv. Die Dividendenrendite der Fonds liege im Schnitt bei 5,8 %, sagt Analyst Tomoyoshi Omuro. Verglichen mit der Rendite für zehnjährige Staatsanleihen, die weniger als 1,4 % beträgt, sollte dieser Aufschlag vor allem Japans Kleinanleger überzeugen. Doch nach dem zurückliegenden Kurssturz scheinen sie ihr Vertrauen in die Vermögensklasse noch nicht so recht wiedergefunden zu haben. “Zuletzt haben Japans Privatanleger netto wieder geringfügig zugekauft”, sagt Andreas Schuster, Analyst der asiatischen Investmentbank CLSA in Tokio. “Das könnte ein erstes Signal für eine Trendwende sein.” Auf der Jagd nach Rendite hatten Nippons Bürger in den vergangenen Jahren verstärkt auf Aktienfonds-Investments in Wachstumsmärkten wie Indien und auf Staatsanleihen aus Hochzinsländern gesetzt. Doch seit vergangenem Sommer wertet der Yen auf, wodurch Anlagen im Ausland weniger attraktiv werden. Kehren die Inländer zurück, könnte das auch ausländisches Kapital, das aufgrund der globalen Kreditkrise Japan verlassen hatte, anziehen.Für viele Immobiliengesellschaften wäre das eine große Hilfe. Probleme mit der Refinanzierung könnten nach Einschätzung von Marktbeobachtern in den kommenden Monaten einige Gesellschaften zu Immobilienverkäufen zwingen. Aufgrund der globalen Liquiditätsdürre haben 2007 nur zwei japanische Reits einen Börsengang hingelegt, verglichen mit einem Dutzend im Jahr zuvor. Ende Dezember wiesen die 42 Reits des Landes eine Marktkapitalisierung von 5,1 Bill. Yen (49 Mrd. Dollar) auf. Dem standen dem Immobilienmakler Jones Lang LaSalle zufolge Aktiva von insgesamt 6,7 Bill. Yen gegenüber. “Je kleiner der Reit, desto größere Sorgen bereitet die Refinanzierung”, sagt Schuster. Aufgrund der derzeit niedrigen Bewertung der Reits müssten Investoren jedoch auch bei einer Verkleinerung des Portfolios kaum mit Wertverlusten rechnen. Preise sind robustTatsächlich zeigen sich die Immobilienpreise in Japans Metropolen robust, und die Mieten in Tokio steigen noch immer. Zwar können manche Finanzinvestoren aufgrund der Lage am Kreditmarkt nicht mehr so aggressive Käufe tätigen wie noch vor einigen Monaten. Doch noch immer werden für Vorzeigeimmobilien und große Bauflächen ordentliche Preise erzielt. So hat etwa Morgan Stanley erst im Februar das Hauptverwaltungsgebäude von Citibank Japan gekauft. Die Transaktion soll Medienberichten zufolge umgerechnet fast 460 Mill. Dollar schwer gewesen sein. Westin geht an StaatsfondsWenige Tage zuvor hatte die Investmentbank ihrerseits das Westin Hotel Tokyo an einen Staatsfonds aus Singapur verkauft und dafür angeblich 750 Mill. Dollar kassiert. Für Büroflächen erstklassiger Qualität im Zentrum Tokios liegt die Leerstandsquote derzeit bei 2 % bis 3 %. Immobilienmakler rechnen angesichts der geringen Zahl neuer Großbauprojekte damit, dass die Angebots-Nachfrage-Situation vorerst eng bleibt. Selbst wenn Japans Reits mit der Vermarktung ihrer Objekte wenig erfolgreich sein sollten – der Renditeabstand zu Staatsanleihen macht ein Investment auch für ausländische Käufer interessant, zumal eine Zinserhöhung der japanischen Notenbank für dieses Jahr kaum zu erwarten ist. Sollte der Yen weiter aufwerten, käme das Anlegern zusätzlich zugute. Allerdings sind vor allem etablierte Reits mit einem großen Büro-Portfolio zu empfehlen. Morgan Stanley bevorzugt derzeit Anteilscheine von Nippon Building Fund und Japan Real Estate Investment Corp. Beiden trauen die Analysten binnen Jahresfrist einen Kursanstieg von 20 % zu. Deutsche empfiehlt FrontierDie Deutsche Bank empfiehlt alle sieben von ihr gerateten Reits. Erste Wahl ist nach Angaben von Machio Honda, Analyst bei der Deutschen Bank, derzeit die Frontier Real Estate Investment Corp., bei der vor wenigen Tagen der Branchenspezialist Mitsui Fudosan zum Großaktionär aufgestiegen ist.