Von Marc LehmannBerlin hat den Anfang gemacht, und inzwischen hat auch Hamburg nachgezogen und die Grunderwerbsteuer kräftig erhöht. Andere Bundesländer könnten folgen. Umso wichtiger ist es dann, die legalen Kniffe zu kennen, mit denen sich bei diesem Posten noch sparen lässt.Mit 3,5 % auf den Kaufpreis war die Grunderwerbsteuer schon immer neben der Maklercourtage der größte Posten bei den Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Mit der Föderalismusreform haben die Bundesländer die Möglichkeit erhalten, die Grunderwerbsteuer selbst festzusetzen. Als erstes Bundesland hatte Berlin davon Gebrauch gemacht und den Satz von 3,5 auf 4,5 % erhöht. Zu Jahresbeginn 2009 folgte Hamburg diesem Beispiel und erhöhte ebenfalls auf 4,5 %. Bei einer Immobilie für 250 000 Euro kassiert der Fiskus in Berlin und Hamburg nunmehr 11 250 Euro – das sind immerhin 2 500 Euro mehr als zuvor. Ausnahmen für VerwandteDass andere Bundesländer folgen werden, dürfte nur eine Frage der Zeit sein. Aber auch 3,5 % sind viel Geld. Ausnahmen von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt es nur wenige, nämlich insbesondere bei einem Grundstück mit geringem Wert (bis 2 500 Euro), nach einer Erbschaft oder einer Scheidung sowie bei Erwerb von Verwandten aus gerader Linie. Das umfasst auch Verwandte zweiten und dritten Grades, solange die Verwandtschaftslinie keinen Knick macht (Kind, Enkel, Urenkel oder etwa Eltern, Großeltern, Urgroßeltern).In allen anderen Fällen gilt: Nur wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, erteilt das Finanzamt eine “Unbedenklichkeitsbescheinigung”, was den Weg frei macht für die Umschreibung des Grundbuches. Wer zahlt, ist dem Fiskus egal. Den Betrag kann also durchaus der Verkäufer übernehmen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.Eine echte Stellschraube für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist die Bemessungsgrundlage. Dabei geht es um den Wert des Grundstücks mit seinen wesentlichen Gebäude-Bestandteilen. Was nicht wesentlich ist, geht nicht in die Bemessungsgrundlage ein und unterliegt auch nicht der Grunderwerbsteuer. Als nicht wesentlich gilt Zubehör und Inventar wie etwa die Markise auf dem Balkon, die Einbauküche oder die Sauna.Wichtige Kriterien sind: Die unwesentlichen Teile lassen sich jederzeit entfernen und woanders nutzen, etwa in einem anderen Haus (Bundesfinanzhof, Az. II R 20/89). Gibt es solches Zubehör und Inventar in der Wohnung oder im Haus, sollte es im notariellen Kaufvertrag über die Immobilie ausgegliedert werden und sozusagen gesondert verkauft werden. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer fällt dann geringer aus. Lassen sich z. B. 10 000 Euro des Gesamtkaufpreises herausrechnen, sind so immerhin 350 Euro gespart, in Berlin und Hamburg sogar 450 Euro. Typische ProblemfälleFest eingebaute Schränke sowie Möbel, die als Raumteiler dienen, sind typische Problemfälle. Da hängt es vom jeweiligen Finanzbeamten ab, was durchgeht und was nicht. Außerdem müssen die angesetzten Werte etwa für die Sauna realistisch sein, also dem aktuellen Marktwert entsprechen.Bei Neubauten wird gerne versucht, den Grundstückskauf und die Kosten für den Hausbau voneinander zu trennen. Im Idealfall muss Grunderwerbsteuer nur für den Wert des Grundstückes gezahlt werden. Das klappt aber selten, denn die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen: Verkäufer des Grundstückes und Bauunternehmer dürfen nichts miteinander zu tun haben, der Häuslebauer muss sich frei entscheiden können. Als Nachweis sollten möglichst Angebote mehrerer Baufirmen vorgelegt werden können. Ansonsten geht das Finanzamt von einem “einheitlichen Vertragswerk” aus und fordert Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Gebäude, wozu dann auch die Erschließungskosten zählen (Bundesfinanzhof, Az. II R 43/04).