ge Berlin – Nach einem erneut starken Jahr für Immobilien prognostiziert LaSalle Investment Management ein höheres Risiko für die meisten Investoren, um eine konstante Rendite zu erzielen. Die Gefahr einer “Blase” bei gewerblichen Immobilien sieht Deutschland-Chef Claus Thomas jedoch in keinem der weltweiten Märkte. Auch hierzulande dürften weitere Immobilieninvestmentmöglichkeiten entstehen, wie etwa indexierte Immobilienderivate, wie sie in Großbritannien inzwischen an der Tagesordnung seien. Voraussetzung für solche Derivate sei jedoch ein allseits akzeptierter Immobilienindex, wie er schon seit Jahren im Vereinigten Königreich oder mittlerweile auch hier mit dem Dix vorliege. Jenseits des Ärmelkanals würden die Immobilienderivate schon seit zwei Jahren an der Börse gehandelt. Da diese Finanzinstrumente die Anlagemöglichkeiten verbreiterten, geht Thomas davon aus, dass die indexierten Immobilienderivate mittelfristig auch hierzulande bald die Regel sein dürften. Generell sei zu beobachten, dass “Immobilien oft die Methoden des Aktienmarktes übernehmen, wenn auch mit einiger Verzögerung”. Bei den Investoren habe der passive Indexansatz die Strategie “komplett verändert”. 15 Bill. DollarInsgesamt schätzt LaSalle Investment Management den weltweiten Markt für gewerbliche Immobilien auf das “unvorstellbare Gesamtvermögen” von etwa 15 Bill. Dollar. “Eine der großen Chancen der Zukunft besteht darin, dieses gewaltige Vermögen auf dem Weg zum Public Equity zu begleiten und durch diesen Dynamisierungsprozess höhere Renditen zu erzielen.” Dies sei gerade angesichts eines sich global verlangsamenden Wirtschaftswachstums “eine interessante Perspektive für einen sich selbst dynamisierenden Sonderweg der Immobilienbranche außerhalb der Wirtschaftszyklen”, meint Thomas. Umgekehrt ist der Branche damit allerdings dank massiver Mittelzuflüsse eine neue Herausforderung herangewachsen.Derweil ergab die jüngste, elfte Ausgabe des Investment Strategy Annual von LaSalle Investment, dass risikoangepasste Renditen in den reifen Märkten in den nächsten drei Jahren weiter sinken werden. “Infolgedessen werden viele Investoren neue Risiken für nur geringfügig höhere Renditen akzeptieren”, schreibt etwa Robin Goodchild, Leiter des Bereichs European Strategy, in dem Annual. Als “sehr spannend” wertet das Werk hohe Renditen für opportunistische Investoren in Asien, Fremdkapitalstrategien in Europa, Value-Add- und Nischen-Investments in Nordamerika sowie globale Infrastrukturinvestments.In Deutschland erscheint LaSalle für hoch Risikobereite nur noch der Büromarkt als lohnendes Investment interessant. Wie oben stehende Grafik zeigt, können Büroimmobilien aber auch für risikoaverse Anleger ihren Reiz haben, wenn sie etwa in München liegen. Dagegen sollten entsprechende Gebäude in Frankfurt untergewichtet werden, empfiehlt Thomas. Da der hiesige Büromarkt sehr unterschiedlich strukturiert sei, schwankt auch das LaSalle-Votum.Für das gesamte Europa sagen die Fachleute eine voraussichtlich stabile Performance voraus. Die zu erwartenden Gesamtrenditen seien für Büroflächen wegen des Wachstumspotenzials bei einer besser werdenden Konjunktur am höchsten. Im Einzelhandel dürfte die Performance konstant bleiben, wohingegen der Lagerflächen-/Logistiksektor enttäuschen dürfte. Geografisch gesehen habe der französische Büromarkt die besten Aussichten, weil dort die niedrigsten Leerstandsraten drückten. Auch deutsche Einzelhandelsflächen dürften vom wachsenden Verbrauchervertrauen profitieren, was steigende Mieten möglich mache. In Großbritannien rechnet LaSalle mit einer Abschwächung der Renditen gegenüber dem “spektakulären” Niveau der beiden vergangenen Jahre. Zugleich “warnen” die Immobilienfachleute Investoren vor überteuerten Objekten in Mittel- und Osteuropa. Deutschland abgeschlagenVom weltweiten gewerblichen Immobilienvermögen von 15 Bill. Dollar (ohne öffentliche Gebäude) würden gut 6 Bill. von institutionellen Immobilieninvestoren gehalten. Fast die Hälfte davon liegt mit einem Wert von 2 600 Mrd. Dollar in den USA, während in Deutschland lediglich 275 Mrd. durch offene Fonds, Immobilienunternehmen, Versicherungen oder Pensionskassen verwaltet werden. Knapp ein Zehntel des weltweit von Institutionellen administrierten Vermögens befindet sich in Besitz von börsennotierten Firmen oder Reits. Auch hier decken die USA mit 286 Mrd. Dollar etwa die Hälfte des globalen Vermögens ab, während hierzulande lediglich Immobilien im bescheidenen Wert von 3,3 Mrd. Dollar an der Börse notiert sind.Weiterhin “äußerst positiv” sieht der Report die Aussichten für den asiatisch-pazifischen Raum. Für die USA zählt LaSalle Studentenwohnheime und leicht zu sanierende Gebäude in Konversionsmärkten zu den attraktivsten renditeträchtigen Gelegenheiten. Zudem seien leer stehende Bürogebäude und gemischt genutzte Einzelhandelssanierungsprojekte von schlecht laufenden Einkaufszentren in den USA und Kanada interessant. – Schwerpunkt Seite 6