Im Jahr 2011 erwirtschaften Immobilien in Europa einen Total Return von 6,6 %. Dieser Total Return ist die durchschnittliche Gesamtrendite direkt gehaltener Immobilien vor Steuern und vor Finanzierung und basiert auf den Primärdaten für mehr als 50 000 Immobilien mit einem gesamten Marktwert von 600 Mrd. Euro.IPD erfasst den Immobilienbestand und die Immobilientransaktionen der institutionellen Investoren und bietet im Gegenzug seinen Kunden umfassende Portfolioanalyse und Benchmarking-Dienstleistungen. Der DIX Deutsche Immobilien Index, die Immobilienbenchmark für Deutschland, repräsentiert die Performance von mehr als 4 000 Immobilien aus 97 Portfolios mit einem Gesamtwert von 50 Mrd. Euro. Innerhalb der IPD-Gruppe werden für die meisten europäischen Länder, aber auch zunehmend für außereuropäische Länder, repräsentative Benchmarks für die jeweilige nationale Portfolioanalyse ermittelt. Spannbreite verringert sichDie Total Returns 2011 in den 18 europäischen Ländern, in denen IPD repräsentative Daten erhebt, reichen von – 2,4 bis + 10,2 %. Diese Spannbreite von 12,6 Prozentpunkten ist bemerkenswert, stellt aber eine deutliche Abnahme zu früheren Jahren ab. So lag die Spannbreite z. B. im Jahr 2006 bei 25,9 Prozentpunkten. 2006 war Deutschland mit einer Gesamtrendite von 1,3 % das Land mit der niedrigsten Immobilienperformance gewesen, während ein anderes Euro-Land, Irland, eine durchschnittliche Gesamtrendite von 27,2 % erzielen konnte.Diese riesigen Unterschiede innerhalb des gleichen Währungsraums waren auch damals schon bedenklich, da der relevante Leitzins identisch und die Gesamtinflationserwartungen ähnlich sein sollten. Im Jahr 2011 ist Irland das Land mit der niedrigsten Performance. Deutschland hat eine Gesamtrendite von 5,5 %. Schweden und Polen teilen sich den ersten Platz mit der höchsten 2011-Performance. Frankreich ist das Euro-Land mit dem besten Total Return: 8,4 %. Es folgen Tschechien mit 8,2 %, Großbritannien und Schweiz mit 7,8 % und Norwegen mit 7,4 %. Erst dann kommt das zweite Euro-Land – Österreich mit 6,3 %. Nur Schweiz im PlusSeit dem Jahr 2007 brach der irische Immobilienmarkt dramatisch ein und hatte eine kumulierte Wertanpassung von – 65 %. Alle europäischen Länder bis auf eine Ausnahme hatten seit 2007 Wertverluste, dass heißt im Durchschnitt sind Immobilien im Jahr 2011 weniger wert als im Jahr 2007. Die Ausnahme ist die Schweiz mit einem kumulierten Wertzuwachs von 5 %. Mehrere KomponentenDer IPD Total Return setzt sich aus den Komponenten Wertänderungsrendite und Netto-Cash-flow-Rendite zusammen. Die Wertänderungsrendite ist der Nettozuwachs des Marktwertes aller Grundstücke, bereinigt um Kapitalaufwendungen, in Prozent des gebundenen Kapitals. Das gebundene Kapital ist der Marktwert der Immobilie am Ende des Vorjahres plus Kapitalaufwendungen wie für Modernisierung im Berichtsjahr. Gewichtete MarktgrößeAuf Basis der Wertänderungsrendite kann der kumulierte Wertverlust wie für Irland ermittelt werden. Die Netto-Cash-flow-Rendite ergibt sich aus den mietbezogenen Bruttomieteinnahmen abzüglich den nicht umgelegten Bewirtschaftungskosten des Berichtsjahres, in Prozent des gebundenen Kapitals.Bei der Berechnung des IPD Pan-European Index gehen die Länder mit der Größe der institutionellen Immobilienmärkte ein. Dabei hat Großbritannien ein Gewicht von 19 %, Deutschland ein Gewicht von 18 % und Frankreich ein Gewicht von 16 %. Insgesamt haben die Euro-Länder eine Anteil von 58 % im IPD Pan-Europäischen Index. Britische VerhältnisseGroßbritannien schneidet im Jahr 2011 mit 7,8 % relativ zu der deutschen Performance von 5,5 % besser ab. IPD hat Daten zum deutschen Immobilienmarkt seit 1989. Eine Performance von britischen Dimensionen wie 7,8 % wurde noch nie in diesem Zeitraum in Deutschland erreicht. Für britische Verhältnisse ist jedoch eine Performance von 7,8 % im unterem Drittel. Für die 41 Jahre mit britischen IPD Daten kommt das Jahr 2011 nur auf den 30. Platz.Schlechte Immobilienjahre in Großbritannien bedeuten dramatischen Total Returns von z. B. – 22,1 % wie im Jahr 2008. Dagegen war das Jahr 2010 mit einer Gesamtrendite von 15,1 % ein gutes britisches Immobilienjahr.Interessant ist der direkte Städtevergleich. Der Münchener Markt ist der Top-Performer in Deutschland und liegt mit seinem Total Return von 8,6 % auch höher als z. B. die britischen Städte Manchester mit 8,3 %, Birmingham mit 6,1 % und Edinburgh mit 4,8 %. Die naturgemäß entscheidende britische Stadt London legt im Jahr 2011 eine Performance von 11,2 % hin und zieht somit den Landesdurchschnitt kräftig nach oben. In Deutschland erzielt Hamburg eine Rendite von 6,1 %, Berlin 4,7 %, Düsseldorf 4,1 % und Frankfurt nur 2,8 %. Kaum AngleichungIn einer sich globalisierenden Welt gibt es ausgeprägte Konvergenztendenzen, z. B. in den Aktienmärkten oder bei Rohstoffpreisen. Solch eine Konvergenz der jeweiligen nationalen Entwicklung ist jedoch im Immobilienbereich noch relativ schwach. So gibt es bei der Performance der Immobilienmärkte – auch innerhalb des europäischen Binnenmarktes – noch sehr deutliche Unterschiede.Die Total Returns in den verschiedenen Ländern während der vergangenen 20 Jahre zeigen große Spannbreiten. Bis 2001 gab es eine Abnahme dieser Spannbreite, was z. T. zum voreiligen Ausrufen der internationalen Konvergenz der Immobilienmärkte führte. Jedoch gab es ab 2002 wieder divergierende Entwicklungen. Zwar war die globale Finanzkrise mit einem Abschwung der Total Returns für alle europäischen Länder in den Jahren 2008 und 2009 gekoppelt, aber die zwei Jahre danach deuten nicht auf eine Konvergenz der europäischen Immobilienmärkte hin. Während Deutschland, Österreich und die Schweiz im Jahr 2011 eine bessere Performance als im Jahr 2010 hatten, verschlechterte sich die Gesamtrendite für Länder wie Großbritannien, Frankreich, Niederlande oder Dänemark. Viele AnlagemöglichkeitenDiese Spannbreite der relativen Performance bietet multinationalen Investoren genügend Chancen, Anlagemöglichkeiten mit unterschiedlichen Rendite-Risiko-Profilen auszuwählen. Dies erfordert von einem Investor, dass er die Städte und Sektoren identifizieren muss, die eine überdurchschnittliche erwartete Rendite bieten. Gleichzeitig erfordert dies vom Investor, dass auch innerhalb des europäischen Binnenmarktes noch unterschiedliche Performancemuster der Immobilienmärkte zu akzeptieren sind.