Von Ulli Gericke, Berlin Die goldenen Zeiten für Immobilieninvestoren sind auch in Asien vorerst vorbei – und es sieht ganz danach aus, als ob sich an dieser ernüchternden Tatsache so schnell nichts ändern wird. Wird die Spitzenmiete in fernöstlichen Schlüsselmärkten zum Maßstab genommen, ist auch in den nächsten Jahren keine nennenswerte Erholung in Sicht – weder für die Mietentwicklung (siehe Grafik), noch für die damit verbundenen Immobilienwerte. Immerhin “sind wir inzwischen in den wichtigsten Märkten sehr, sehr nahe an der Bodenbildung”, gibt sich John Stinson, Leiter Transaction für den Bereich Asien/Pazifik beim Immobilienberatungsunternehmen DTZ, überzeugt.Kennzeichen der fernöstlichen Märkte ist, dass die Mietverträge relativ kurz laufen und sie sich damit viel schneller als wir es in Europa kennen dem Auf und Ab der Wirtschaft anpassen. Darüber hinaus existiere in den meisten Städten (mit Ausnahme Peking) kein auffallendes Überangebot an Büroflächen, womit eine größere Nachfrage die Mieten stabilisieren sollte. Die günstigsten Aussichten auf eine wirtschaftliche Erholung spricht DTZ momentan Japan, China, Australien und Südkorea zu, auf die sich auch das Interesse der meisten Investoren richte. Singapur und Hongkong sollten gegen Jahresende folgen, während die Aufmerksamkeit für Indien, Malaysia, Taiwan und Vietnam wohl erst 2010 zurückkommen werde. Sonderfall SingapurDie größten Ausschläge nach oben und unten lassen sich in Singapur beobachten. Nachdem die Regierung 2006 eine beschleunigte Entwicklung des Stadtstaates zum internationalen Finanzzentrum und Tourismus-Mittelpunkt beschlossen hatte, explodierten die Mieten – mit der Konsequenz einer gewaltigen Miet- und Preisblase bei Büros und Wohnungen. Dieser Bubble platzte mittlerweile, was die Mieten unter das Vergleichsniveau von 2006 absacken ließ. Die Immobilienwerte folgten im selben Tempo. Umgekehrt schnellten die Nettoanfangsrenditen im Central Business District nach DTZ-Berechnungen von 3,5 % auf 5,5 % – wodurch das Interesse ausländischer Investoren inzwischen wieder steigt. “Globale Fonds sind zurück”In Australien beziffert DTZ den Preiseinbruch bei Büroimmobilien auf bis zu 40 %, womit die Nettoanfangsrenditen um 150 bis 200 Basispunkte (BP) nach oben schossen. Ein ähnliches Plus beobachtet Stinson in Seoul, während in Shanghai und Peking die Anfangsrenditen lediglich um 100 BP gestiegen seien, nachdem die Preise “nur” um ein Viertel wegbrachen.Die Investoren in Fernost erwarten umgekehrt selbst bei einem absoluten Premiumobjekt der Core-Kategorie Renditen von 400 bis 450 BP über der Verzinsung einer risikofreien Anlage. Bei nicht ganz so sicheren Core-Plus-Immobilien werden 500 bis 550 BP vorausgesetzt, heißt es bei DTZ weiter, während Value-Added-Projekte nur attraktiv seien, wenn die Renditeerwartung um 15 bis 20 % über der Total-Return-Basis liege. Vor der internationalen Finanzkrise hätten sich Anleger bei Core-Objekten noch mit Renditen von 100 bis 150 BP zufrieden gegeben, ein Drittel dessen, was heute erwartet wird.Die höheren Renditen ziehen inzwischen auch wieder Anleger an. “Globale Fonds kommen zurück”, beobachtet Stinson. Angelockt würden sie durch die Preiskorrekturen, eine große Anzahl von Kaufgelegenheiten, durch Währungsvorteile, niedrige Zinsen und relativ einfache Bedingungen bei den Transaktionen. Gesucht würden – wie überall – Büro- und Logistikimmobilien. “Fehlbewertungsarbitrage”Asiatische Investoren sind nach DTZ-Erfahrung speziell an Hotels interessiert, während die durchaus vorhandene Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten kaum bedient werden könne, da sich diese häufig in den Händen weniger Marktteilnehmer befänden. Für Thailand, Malaysia, Taiwan und Vietnam erwartet DTZ ab 2010 wieder wachsende Wirtschaften und damit steigende Chancen – und seien es nur “Fehlbewertungsarbitragegelegenheiten”.