tl Frankfurt – Die asiatischen Immobilienmärkte sind für einen internationalen Investor unverzichtbar, um seine Risiken zu diversifizieren. Dabei steht Japan mit Abstand an der Spitze. Erst in fünf bis zehn Jahren dürfte China in der Bedeutung zu Japan aufschließen. Immobilieninvestitionen in China sind aktuell noch mit zu großen rechtlichen und steuerlichen Unwägbarkeiten behaftet. Die Bedeutung Asiens zeige sich an einer überdurchschnittlichen volkswirtschaftlichen und demografischen Dynamik und am 24 %igen Anteil am globalen Immobilienbestand, sagte Roman Krygier, bei Pramerica Real Estate Investors verantwortlich für das Portfoliomanagement Asien. Allerdings zeichneten sich die Märkte durch eine hohe Volatilität, eine eingeschränkte Transparenz und Währungsrisiken aus. Dazu kämen zusätzliche Risiken wie Erdbeben in Japan. Zentrales Argument für Krygier, in Asien zu investieren, ist der große Spread zwischen Büroanfangsrenditen und langlaufenden Staatsanleihen (s. Grafik). Diese Renditen sind allerdings seit 2001 in vielen asiatischen Metropolen deutlich zurückgegangen. An der Spitze lag im dritten Quartal 2005 Seoul mit einem Minus von 150 Basispunkten, in Tokio waren es rund 60 Basispunkte, Tendenz seither steigend. “Dies liegt an der steigenden Nachfrage durch japanische Reits und internationale Anleger sowie den positiven Mieterwartungen.” Talsohle verlassenPramerica Real Estate Investors, neben Versicherungen der zweite zentrale Geschäftsbereich des US-Finanzdienstleisters Prudential Financial, konzentriert sich bei seinen Asien-Aktivitäten in erster Linie auf Japan. Die japanische Volkswirtschaft habe die Talsohle verlassen und überzeuge wieder durch steigende Wettbewerbsfähigkeit. Der kommerzielle Immobilienbestand ist deutlich größer als in Deutschland (s. Grafik). Der sowohl im gewerblichen als auch im Wohnbereich seit 1991 kräftig gefallene Landpreisindex für große Städte wie Tokio, Osaka und Nagoya zeigt nach Ansicht Krygiers, dass jetzt ein günstiger Einstiegszeitpunkt sei. Für den Einzelhandel spricht die sehr hohe Kaufkraft der Japaner. Der Pramerica-Manager verwies auf Aussagen des Luxusgüterherstellers Louis Vuitton, nach denen er weltweit 40 % des Umsatzes mit Japanern mache, davon 25 Prozentpunkte in Japan selbst. Bei Wohnimmobilien ergebe sich die steigende Nachfrage durch die sinkende durchschnittliche Haushaltsgröße. In China gibt es noch keine großen Immobilienkäufe bedeutender internationaler Adressen. Pramerica hat laut Krygier kürzlich eine Büroimmobilie erworben, will diese aber kurzfristig stockwerkweise weiterverkaufen. Diese Zurückhaltung liegt nach Angaben von Hubert Kratzer, Steuerberater bei Ernst & Young, an den unbefriedigenden rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen. So könne chinesischer Grundbesitz dem deutschen Erbbaurecht vergleichbar nur für meist 50 bis 60 Jahre erworben werden. Die Steuern sind frei verhandelbar. Dies sei aber sehr langwierig und mit Unsicherheiten behaftet, da es immer nur mündliche Vereinbarungen gebe. Außerdem bestehe seit Jahren die Absicht der chinesischen Zentralregierung, die Steuersätze zu vereinfachen und zu reduzieren, dann aber landesweit verbindlich zu machen. Krygier geht daher davon aus, dass China für internationale Investoren erst in fünf bis zehn Jahren wirklich interessant werde. Aktuell gelte dies höchstens für risikofreudige Anleger, so Kratzer.