Die Gewerbeimmobilienmärkte in den USA waren 2007 trotz Subprime-Krise in der Gesamtjahresbetrachtung erfolgreich. Im zweiten Halbjahr, insbesondere im letzten Quartal, sind jedoch bei einigen US-Fonds erste Abwertungen der Liegenschaften erkennbar. Die Dynamik der Märkte hat sich deutlich verlangsamt. Viele Akteure warteten ab. Dieser Trend setzt sich 2008 fort. Die günstigeren Einstiegspreise (u. a. durch Transaktionen aus der Verwertung notleidender Kredite) und das günstigere Zinsniveau sind für die Real Estate Private Equity Fonds klassische Kaufsignale. Allerdings gehören hohe Fremdfinanzierungsniveaus von 80 % und mehr zunächst der Vergangenheit an. Wohl dem, der 2007 nicht allzu opportunistische Strategien gefahren ist und sein Pulver trocken gehalten hat. Für diese Akteure winken nunmehr günstigere Einstiegschancen. Allerdings muss das Management der Fondsanbieter auf den schwächeren Märkten auch deutlich mehr leisten. Alternative SegmenteAndererseits rücken vermehrt Immobilienfonds in den Vordergrund, deren Investitionsobjekte mit den gängigen Segmenten (wie Büros) kaum korrelieren. Hierzu zählen Mehrfamilienhäuser (Multi Family), aber auch Studentenwohnheime (Student Housing), Lagerräume (Self Storage) oder industrielle Brachflächen (Brown Fields). So wurden im Vorjahr 16 Fonds nur mit Mehrfamilienanlagen aufgelegt. 2008 folgten bereits fünf weitere Multi-Family-Fonds. Darüber hinaus sind uns bereits jetzt fünf zusätzliche Fonds bekannt, die in diesem Jahr noch folgen sollen, so dass wir davon ausgehen, dass das Vorjahresniveau überschritten wird. Viele der sowohl 2007 als auch 2008 aufgelegten sektoral breit diversifizierten Fonds haben im Vergleich zu Vorgängerfonds ihre Allokation um diese alternativen Marktsegmente erweitert. 2007 wurden in Nordamerika 104 Real Estate Private Equity Fonds (- 4,6 %) aufgelegten. Dieser Rückgang liegt im Wesentlichen an der Subprime-Krise, da einige für 2007 bereits geplante Fondsprojekte zurückgezogen bzw. verschoben wurden. Im Vorjahr wurden nur drei (i.V. sieben) offene Fonds aufgelegt.2008 wurden bisher 46 Fonds erfasst. Davon sind 25 bereits in der Platzierung und 21 angekündigt. Auf Basis dieser Zahlen ist davon auszugehen, dass auch 2008 wieder mehr als 100 Real Estate Private Equity Fonds mit dem Investitionsfokus Nordamerika initiiert werden. Investitionen nehmen zuDas Investitionsvolumen (Bruttoanlagevermögen GAV) ist 2007 auf 126,8 Mrd. Dollar (+ 6,8 %) gestiegen. Im Durchschnitt belief sich das Investitionsvolumen auf 1,22 Mrd. Dollar pro Fonds. Beim einzuwerbenden Eigenkapital (Nettoanlagevermögen NAV) der Fonds zeichnen sich ähnliche Trends wie auf allen anderen Kontinenten ab. Auch in Nordamerika stieg der Eigenkapitalanteil, während die Fremdfinanzierungsquote durchschnittlich über alle Risikoklassen von 58,3 % auf 54,9 % zurückging. Sie lag aber immer noch deutlich über dem europäischen Niveau (51,2 %). Pan-US-Strategien erfolgreichBei der regionalen Allokation haben die Pan-US-Strategien (mindestens zwei der drei Hauptregionen Ost- und Westküste sowie Süden) traditionell den höchsten Anteil. Nach einem Marktanteil von 73 % 2006 konnten diese Fonds ihre Führungsposition ebenfalls mit einem Anteil von 73 % behaupten. Daran zeigt sich, dass in den USA viele Anbieter über ein weitreichendes, mehrere Bundesstaaten umfassendes Netzwerk verfügen und unterschiedliche Entwicklungszyklen in den einzelnen Regionen nutzen. Die Pan-Nordamerika-Strategien (Investitionen in den USA und Kanada oder Mexiko) wiesen mit 10 (9) % Marktanteil den zweithöchsten Anteil bei den Real Estate Private Equity Fonds auf. Die Auflage von Fonds mit ausschließlichen Investitionen an der Ostküste ging auf 6 (8) % zurück. In dieser Entwicklung kommen insbesondere die niedrigen Einkaufsrenditen des Vorjahres zum Ausdruck, welche beim Ankauf oft einen negativen Leverage-Effekt bedingten. Der Anteil an reinen Westküstenfonds ist nur leicht zurückgegangen (von 6 auf 5 %), wohingegen der Anteil von reinen Mexikofonds auf 5 % zugenommen hat.Für 2008 (Stand der Datenbank 15. April) ergibt sich ein verändertes Bild. Der Schwerpunkt der angekündigten und bereits aufgelegten Fonds liegt weiterhin bei Pan-US-Strategien (89 %). Aufgrund der aktuellen Marktsituation hat demnach der Anteil der Pan-US-Strategien im Vergleich zum Vorjahr prozentual stark zugenommen, der Anteil der regional fokussierten Strategien ging hingegen zurück. So nahm der Anteil der reinen Westküsten-Fonds von 5 % im Jahr 2007 auf 2 % 2008 ab. Gleichzeitig reduzierte sich der Anteil an reinen Ostküsten-Fonds auf 4 (6) %. Bei der Risikoallokation zeigt sich ein variantenreiches Bild. Als populärste Fondsstrategie hat sich in den vergangenen Jahren die Value-Added-Strategie behauptet. Ihr Anteil an allen Fonds lag 2006 bei 61 % und ein Jahr darauf bei 58 %. Hingegen konnten die opportunistischen Fonds 2007 von 19 % auf 28 % deutlich zulegen. Daran zeigt sich, dass die Branche eine Neubewertung der amerikanischen Immobilienmärkte erwartet und die Investoren sich rechtzeitig mit hinreichend Eigenkapital für günstige Käufe eindecken. Kein einheitlicher Trend2008 gibt es bislang noch keinen einheitlichen Trend. Aktuell sind Core-Fonds mit 26 (14) % auf dem Vormarsch. Für diese Fondsstrategien sprechen die im Moment günstigeren Einkaufs- und Finanzierungskonditionen. Trotz gestiegener Margen der Banken lassen sich auch bei Core-Strategien wieder positive Leverage-Effekte erzielen. Dies war in den Vorjahren deutlich schwieriger. Ebenfalls stark gewachsen mit 39 (28) % ist der Anteil an Opportunity- Fonds. Offenbar wollen sich viele Fondsanbieter für den Kauf von “günstigen Gelegenheiten” wappnen. Value-Added-Strategien sind mit 35 % rückläufig.