tl Frankfurt – Die Investitionen in gewerbliche Immobilien werden im laufenden Jahr 795 Mrd. Dollar erreichen. Die Nettoanfangsrenditen liegen in Märkten wie New York unter denen zehnjähriger Staatsanleihen. In den meisten Büroimmobilienmärkten werden die Preise in den kommenden zwölf Monaten tendenziell stagnieren oder sinken, die Mieten hingegen steigen. Die Investoren interessieren sich zunehmend für zentralost- und südeuropäische sowie asiatische Schwellenländer. Dies sind die wichtigsten Ergebnisse der Immobilienmarktstudie “Global Values – Immobilieninvestments 2007/2008” der Immobilienfondsgesellschaft Degi, die zur Allianz/Dresdner-Gruppe gehört. Als Gründe für den Anstieg der direkten globalen Immobilieninvestments auf 795 Mrd. Dollar nennt die Studie insbesondere den weltweit hohen Kapitaldruck. Außerdem gebe es einen Trend zu grenzüberschreitenden Investitionen. Sie machten im Vorjahr bereits 42 % des Gesamtinvestitionsvolumens aus, knapp 74 % mehr als noch im Jahr 2005. Die anhaltend hohe Nachfrage nach erstklassigen Objekten intensiviere den Wettbewerb um die relativ geringen Bestände. Dies führe zusammen mit der Notwendigkeit räumlicher Diversifikation zu einer verstärkten Ausrichtung auf teilweise (noch) intransparente ausländische Märkte. Dazu zählen laut Degi nicht nur die nationalen Zentren der zentralost- und südosteuropäischen sowie asiatischen Schwellenländer, sondern auch die Regionalzentren in China, Indien, Russland und der Türkei. Modell für EintrittsbarrierenUm die Markteintrittsbarrieren für ausländische Investoren zu erfassen, hat die Degi erstmals ein Modell erstellt, das Faktoren wie den rechtlichen Schutz von Eigentum und Investmentmöglichkeiten sowie Korruption berücksichtigt. Im Ergebnis lassen sich die 50 betrachteten Länder in drei Gruppen einteilen: Länder, bei denen der Markteintritt relativ einfach realisierbar ist (“grüne Gruppe”) wie bei den meisten westlichen Industrieländern, aber auch Staaten wie Singapur und Hongkong. Bei der mittleren “gelben” Gruppe (z. B. Japan, Südkorea, Taiwan und Südafrika) wird häufig eine ausgeprägte Korruption konstatiert, während die dritte “rote” Gruppe teilweise erhebliche Defizite in allen betrachteten Bereichen aufweist. Zu dieser Gruppe gehören Länder wie die Türkei, Rumänien, Russland, Indien, China und Vietnam. In der Studie wird darauf hingewiesen, dass die Renditen mit der Höhe der Markteintrittsbarrieren steigen. In der “roten” Gruppe ließen sich auf den jeweiligen Büromärkten durchschnittliche Spitzenrenditen von 7,64 % erreichen, bei der “gelben” sind es 5,3 %, bei der “grünen” sogar nur 4,67 %. Kräftige NachfrageDie kräftige Nachfrage nach Objekten hat die Kaufpreise auf vielen Märkten deutlich stärker steigen lassen als die Mieten. In der Folge sind weltweit die Nettoanfangsrenditen gesunken und liegen in einigen Märkten wie New York und London, aber auch – wenn auch in weit geringerem Maß – in Frankfurt unter denen zehnjähriger Staatsanleihen. Für die kommenden zwölf Monate prognostiziert die Degi in den meisten Büroimmobilienmärkten stagnierende oder sinkende Preise. Hingegen sei auf breiter Front mit weiter steigenden Mieten und damit wieder höheren Mietrenditen zu rechnen. In den USA gebe es bereits erste Anzeichen einer entsprechenden Trendwende. Für 2008/2009 rechnen die Degi-Analysten auch in Europa und Asien mit höheren Mietrenditen. Die steigenden Zinsen werden laut der Studie zu einem Rückzug von Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil führen. Stattdessen würden künftig vermehrt sicherheitsorientierte Anleger mit mehr Eigenkapital zum Zuge kommen. Die Nachfrage nach erstklassigen Objekten bleibe hoch, Class-B-Objekte würden sich hingegen nur unterdurchschnittlich entwickeln.