Investoren gehen größere Risiken ein
tl Frankfurt – Institutionelle Anleger in Deutschland setzen verstärkt auf Immobilien und sind zu höheren Risiken bereit. Deutsche und europäische Märkte bleiben das bevorzugte Investitionsziel. Büroimmobilien bilden den Schwerpunkt, obwohl Wohnimmobilien als deutlich weniger riskant angesehen werden. Fast die Hälfte der Befragten haben so genannte “non performing objects”. Dies sind die zentralen Ergebnisse der Studie “Risikomanagement bei Immobilieninvestitionen II” von Ernst & Young. Teilgenommen haben an der Befragung 56 Unternehmen aus den Bereichen Versicherungen/Pensionskassen/Versorgungswerke (36,4 %), Immobilienfonds und sonstige Bestandshalter wie Immobilienabteilungen großer Unternehmen (je 25 %) und Banken (13,6 %). Rund 60 % der Unternehmen haben ihr Immobilieninvestitionsvolumen bereits im Vergleich zur ersten Studie aus dem Jahr 2004 erhöht und wollen dies in Zukunft weiter tun. Zur Begründung verwiesen die Befragten auf das immer noch vorhandene Vertrauen in Immobilien, aber auch einen steigenden Investitionsdruck, da Käufe im vergangenen Jahr aufgrund der schwierigen Marktverhältnisse teilweise nicht hätten durchgeführt werden können.Die Risikoneigung hat im Vergleich zur vorherigen Untersuchung deutlich zugenommen. Gab es 2004 noch keine Nennung bei “hoch”, waren es jetzt immerhin schon 5 %. Als “mittel” schätzten zuletzt 43 (17) % der Unternehmen ihre Risikobereitschaft ein, als “gering” nur noch 39 (59) %. Die Hälfte der Unternehmen hält mindestens drei Viertel ihres Portfolios immer noch direkt. Dabei sind sie sich aber der höheren Risiken im Vergleich zu indirekten Investitionen bewusst. Nach Angaben einer der Autorinnen der Studie, Henrike Waldburg, lässt sich bei Versicherungen und Pensionskassen aber die Tendenz zum Abbau von eigenem Personal für die Verwaltung von Immobilien erkennen. Entsprechend bauten diese Investoren verstärkt auf indirekte Anlagen. Dies folgt für die Mehrheit auch aus den zukünftigen Eigenmittelvorschriften Solvency II. Die Investitionsquote werde sich dadurch aber nicht verringern, heißt es bei den Betroffenen.82 % der Befragten legen mehr als 50 % ihres Kapitals in Deutschland an. Die Risiken werden in Nordamerika sowie in Asien und Ozeanien, aber auch in den neuen Bundesländern als hoch, in der EU ohne Deutschland und in den alten Bundesländern mehrheitlich als “mittel” angesehen. Bei den Nutzungsarten dominiert bei zwei Dritteln der Unternehmen die Büroimmobilie, deren Risiken aber nur noch von Hotels übertroffen werden. Besser schneidet der Einzelhandel (“mittel”) und vor allem das Wohnen (“gering”) ab. Trotzdem halten nur etwa 7 % überwiegend Wohnobjekte. Marktlage im ZentrumAls das mit Abstand größte Risiko wird die unsichere Marktlage genannt, gefolgt vom Mietvertrags- und dem Verwertungs- bzw. Drittverwendungsrisiko. Der Glaube an die Immobilie als langfristig wertbeständiges Investment scheint überwiegend verloren gegangen zu sein. Einen hoch stabilisierenden Einfluss auf das Gesamtportfolio billigten dieser Assetklasse nur noch 39 (56) % der Befragten zu, einen Beitrag zum langfristigen Wachstumspotenzial des Portfolios wollten ihr nur noch ein knappes Viertel (nach 44 %) zuschreiben.Über eine eigene Abteilung für das Management von Immobilienrisiken verfügen nur die Hälfte der Unternehmen. Häufig gilt es noch als Teil des Controlling. Rund 43 % hatten Objekte mit einer unterdurchschnittlichen Performance in ihrem Portfolio, aber nur für ein knappes Viertel sind das auch Investitionsobjekte. Deutsche Reits werden, wenn sie denn kommen, als Konkurrenz zu offenen Fonds und Immobilienaktien angesehen. Ihr Beitrag zur Risikodiversifikation liege aber nur bei etwa 40 %.
