Von Christoph Ruhkamp, Prag “Palladium” – so heißt ein seltenes silberweißes Metall, das dem edlen Platin ähnelt. Für Immobilienexperten steht der Name “Palladium” dagegen für einen der größten einzelnen Deals an Osteuropas Immobilien-Investmentmarkt in diesem Jahr. Gemeint ist dann der Verkauf des kurz vor der Fertigstellung stehenden Einkaufszentrums “Palladium” mitten in der Prager Altstadt. Bei der Transaktion wurde die Ausnahmeimmobilie mit 530 Mill. Euro bewertet. Der deutsche Initiator geschlossener Fonds Hannover Leasing erwarb 85 % der Anteile. Der Rest der Anteile ist beim Verkäufer – dem Projektentwickler European Property Development – verblieben.Die Firma hat damit einen äußerst guten Schnitt gemacht. “Wir hatten in den zehn Jahren seit Beginn der Planungen alles in allem rund 250 Mill. Euro investiert”, sagte European-Property-Chef Werner Ebm vor Journalisten in Prag. Die Anfangsrendite aus Mieteinnahmen für den Käufer liege bei rund 5 %, berichtet Projektentwickler Ebm, der mit seinen 20 Jahren Erfahrung als einer der wichtigsten Pioniere am Immobilienmarkt in Osteuropa gilt.Am 25. Oktober soll Palladium – das größte innerstädtische Geschäfts- und Einkaufszentrum Tschechiens – seine Tore öffnen, mit allem Pomp inklusive großer Einweihungsshow und Feuerwerk. Das Beiwerk ist keineswegs unwichtig, da Shopping-Center von Anfang an von ihrem Image leben, das sich später nur schwer noch verändern lässt.Zu den Hauptmietern von “Palladium” zählen große internationale Unternehmen wie Marks & Spencer, Ahold und H & M. Neben 170 Geschäften und 40 Restaurants umfasst das Angebot auch 19 000 Quadratmeter Bürofläche mit Ausblick auf die Prager Innenstadt. Zweieinhalb Jahre brauchte der österreichische Baukonzern Strabag als Generalunternehmer für die Errichtung des vierstöckigen über- und unterirdischen Komplexes, der die Sanierung historischer Bausubstanz mit teilweisem Neubau mischt. Finanziert wird das Projekt von der Unicredito-Tochter Bank Austria Creditanstalt.Nun soll sich zeigen, ob der Aufwand gelohnt hat. Für Investoren, die schon einige Jahre früher eingestiegen sind, hat der tschechische Markt für Einkaufszentren jedenfalls sehr gute Erträge abgeworfen. So hatte etwa die Commerz Grundbesitz Gruppe (CGG) vor drei Jahren für ihren offenen Fonds Hausinvest Global das Prager Einkaufszentrum Metropole für gut 90 Mill. Euro von Apollo Real Estate erworben. “Inzwischen wirft Metropole für uns eine zweistellige Rendite ab und gehört damit zu den lukrativsten Objekten in unserem Portfolio”, sagt CGG-Chef Frank Pörschke. Wie Pilze aus dem BodenMittlerweile jedoch nehmen die Risiken für später dazustoßende Investoren zu. Der Grund dafür ist nicht allein die schiere Menge an neu gebauten Einkaufszentren. Über Erfolg oder Misserfolg entscheidet vielmehr nach Einschätzung von Experten immer stärker das spezielle Konzept der einzelnen Shopping-Center. “Shopping-Center wachsen in Prag an allen Ecken und Enden aus dem Boden”, sagt Projektentwicklungs-Experte Jeffrey Osterroth vom Branchenreport “Atoz Publishing”. Viele der Konzepte seien fehlerhaft. Bei “Palladium” etwa gilt als Risikofaktor, dass das Einkaufszentrum gleich eine ganze Etage gehobenen Restaurants widmen will – obwohl davon schon die ganze Innenstadt voll ist. Großer Pluspunkt ist dagegen die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr: Direkt in das unterste Geschoss mündet der Ausgang einer U-Bahn-Station.Für einen generellen Erfolg in Tschechien spricht vor allem das starke Wirtschaftswachstum, das im ersten Quartal dieses Jahres bei 6 % lag. Gleichzeitig wuchsen die Einzelhandelsumsätze in Prag im Januar um über 5 %. Dementsprechend hoch ist die Nachfrage internationaler Handelsketten nach vermietbaren Flächen, die knapp sind. Grund dafür ist unter anderem das 121 Jahre alte Baugesetz der Stadt, das maximal fünf Stockwerke erlaubt. Laut Jones Lang LaSalle stehen insbesondere die Büromieten in Prag vor einem schnellen Anstieg.Einige Anzeichen sprechen dafür, dass der tschechische Markt für Einkauszentren seinen Zenit überschritten hat. Die Anfangsrenditen aus Mieteinnahmen sind laut Analysehaus CB Richard Ellis in den vergangenen Jahren bereits von 10 % auf wenig mehr als 6 % gesunken – nahezu dasselbe Niveau wie in Westeuropa. Grund sind steigende Kaufpreise bei stabilen Mieten und niedrigen Leerständen von 4 %. “Niemand hat dieses schnelle Tempo der Anpassung vorausgesehen”, sagt Osterroth von “Atoz Publishing”.Als Grund für die Renditekompression nennt er vor allem die gewachsene Transparenz und Rechtssicherheit des Marktes. “Zumindest in Prag gibt es mittlerweile sehr klare Geschäftsabläufe”, bestätigt auch Projektentwickler Ebm. “Viel Spaß und viel Risiko” seien dadurch aus dem Geschäft verschwunden.