Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Deutschland wird auch 2007 zu den Gewinnern unter den Immobilienmärkten der Welt gehören. Dieser Ansicht ist zumindest der international vertretene Immobilienmakler und Transaktionsberater Jones Lang LaSalle (JLL). Eine Fortschreibung des Anlage-Booms, durchaus auch in der Größenordnung des ablaufenden Jahres in Höhe von 45 Mrd. Euro, sei realistisch. 2006 entfielen gut 20 % des gesamten europäischen Investmentvolumens auf Deutschland – womit der Anteil erstmals seit langer Zeit dem europäischen Gewicht des hiesigen Immobilienbestands gerecht wird. Große Deals dominierenDabei bestimmten großvolumige Deals den Markt: Allein die zehn größten Transaktionen – ohne Wohnungspakete – vereinen fast ein Drittel des investierten Volumens auf sich. Trotz des Comebacks von Büroimmobilien, auf die ein Drittel des Gesamtvolumens entfiel, sei 2006 das Jahr der Einzelhandelsimmobilie gewesen: 44 % des investierten Kapitals und vier der zehn größten Portfolio-Transaktionen sowie die Hälfte der Einzel-Deals sind diesem Marktsegment zuzurechnen. Als Verkäufer traten erneut überwiegend deutsche Investoren auf – darunter viele offene Immobilien-Publikumsfonds -, während Auslandsinvestoren die Käuferseite bestimmten. Die Entwicklung des Jahres 2006 und absehbar 2007 sei kein kurzfristiges Phänomen, sondern ein Signal für die Eingliederung Deutschlands in den globalen Immobilienkapitalmarkt, so interpretieren die Analysten von JLL die Entwicklung.Doch gibt es auch erste Anzeichen für Entwicklungen, die ein Abflauen des Kapitalzuflusses bewirken könnten. Denn in den vergangenen zwei Jahren lockten niedrige Zinsen und im internationalen Vergleich höhere Immobilienrenditen die Finanzinvestoren nach Deutschland. “Diese Schere, der sogenannte Positive Yield Spread, könnte sich aber im beginnenden Jahr weiter verkleinern – und bei stärkerem Wirtschaftswachstum und einem weiteren Zustrom von Anlagekapital möglicherweise auch schließen”, sagt JLL-Deutschlandchef Christian Ulbrich. Diese Perspektiven hätten bereits einige Finanzinvestoren veranlasst, sich von ihren Immobilienbeständen in Deutschland ganz oder teilweise wieder zu trennen. So verkaufte etwa Morgan Stanley einen Bestand von 40 000 ehemaligen ThyssenKrupp-Wohnungen für 2,1 Mrd. Euro an den französischen börsennotierten Immobilien-Trust Foncière Développement Logements.Nach Ansicht von Ulbrich wird sich dies fortsetzen und eine zweite Phase der Investitionen am deutschen Immobilienmarkt auslösen. Künftig trete eine Vielzahl von Bietern in Erscheinung, die sich weniger von finanztechnischen Anlageergebnissen als von immobilienökonomischen Wertverbesserungen leiten lasse. Dabei würden auch höhere Leerstände in Kauf genommen. Mit beschränkter HaftungDarüber hinaus erwartet Ulbrich eine wachsende Kapitalmarktnähe des Immobilienmarktes, indem unter anderem die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) zu einer leichteren Handelbarkeit von Immobilien beiträgt. Der Manager warnt aber auch vor der Intransparenz bei der Verteilung der Risiken aus den immer öfter hoch fremdfinanzierten Immobilienkäufen. “Das Credo lautet: Verkaufe die Risiken und behalte die Erträge. Wiederhole dieses Vorgehen so lange, bis man keine eigenen finanziellen Risiken in einer Transaktion hat, aber immer noch einen Teil der Erträge erhält”, beschreibt Ulbrich die Strategie von Finanzinvestoren.Dieses Vorgehen könne man regelmäßig bei den Käufern der großen Wohnungsportfolios beobachten. Die Banken übernähmen anfangs die Finanzierung “non recourse” – also ohne Haftung des Eigentümers der Objektgesellschaft, die den Ankauf formal tätigt. Im Rahmen einer zweiten oder dritten Finanzierungsrunde würden die gekauften Bestände nachbewertet – mit dem Ziel, das eingesetzte Eigenkapital zu reduzieren oder komplett zu entziehen.Wenn alles aus Sicht des Käufers der Wohnungsbestände optimal gelaufen sei, dann bleibe er Eigentümer der Bestände und erhalte weiterhin einen kleinen Teil der Erträge, habe aber überhaupt kein verbliebenes Eigenkapital mehr in der Transaktion. “Die Banken haben ihrerseits die Finanzierung bzw. die Zahlungsströme längst verbrieft und sind auch nicht mehr oder nur zu einem sehr geringen Teil im Risiko. Bei wem die vom Kapitalmarkt gestückelten Risiken letztlich landeten, sei undurchschaubar.