tl Frankfurt – Das Interesse institutioneller Investoren an Wohnimmobilien wird auch in Zukunft weiter zunehmen. Das Asset Management von Wohnimmobilien wird in Deutschland immer professioneller. Dabei steht die Renditeorientierung im Vordergrund. Aber auch soziale Aspekte sind je nach Herkunft der Investoren mehr oder weniger wichtig. Dies sind zentrale Ergebnisse einer Umfrage von Ernst & Young Real Estate bei 35 Unternehmen der Immobilienwirtschaft.Knapp drei Viertel der Befragten – überwiegend Wohnungsbaugesellschaften, aber auch Property und Asset Manager, institutionelle Investoren, Fondsgesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften – sehen als wichtigsten Trend im Asset Management das steigende Interesse von institutionellen Anlegern an Wohnimmobilien. Dies zeigt sich nach Ansicht von Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate, an den neun Wohnimmobilienspezialfonds, die sich aktuell in der Platzierung befinden. Patrizia hat bereits einen weiteren angekündigt (vgl. BZ vom 16. September). “2005 gab es neben unserem Fonds nur noch einen weiteren neuen Wohnimmobilienspezialfonds”, sagte Holger Eickhoff, Geschäftsführer der Quantum Immobilien KAG, bei der Vorstellung der Studie Real Estate Asset Management. Heute kämen zu den Spezialfonds aber auch andere Vehikel wie geschlossene Fonds hinzu. “Außerdem engagieren sich Versicherer wieder stark im Wohnungsneubau”, beobachtet Eickhoff. “Dabei dürfen sie allerdings nur Eigenkapital verwenden, während bei den Fonds bis zu 50 % Fremdkapital aufgenommen werden kann.” Dieses Geld sei im Moment von Banken “supereinfach” zu erhalten. Trend zu OutsourcingAn zweiter Stelle (62 % der Befragten) der wichtigsten Trends in der Immobilienwirtschaft steht die zunehmende externe Leistungserbringung (Outsourcing) im Asset und Property Management. Asset Management-Leistungen wie Strategie- und Risikomanagement erbringen neun von zehn Unternehmen in Eigenleistung.Fischer zeigte sich aber davon überrascht, dass immerhin ein knappes Viertel der Unternehmen auch das Vermietungsmanagement, eine klassische Eigenleistung, ausgelagert hat. Es habe sich gezeigt, dass die Trennung von Property Management und Facility Management ähnlich wie im gewerblichen Bereich auch im Wohnbereich inzwischen vollzogen sei. Tätigkeiten mit geringer Wertschöpfung wie Hausmeisterdienste würden damit überwiegend extern erbracht.Genau den umgekehrten Weg geht allerdings die mehrheitlich zur BayernLB gehörende GBW. Sie sieht sich mit ihren 33 500 Wohnungen vor allem den Mietern verpflichtet. “Wir stellen daher die Hausmeister in unseren Wohnanlagen wieder selbst ein”, sagte Claus Lehner, GBW-Vorstand und einer der Sponsoren der Studie. Den sozialen Auftrag vieler Wohnungsgesellschaften sieht Lehner als einen der wichtigsten Unterscheide zu gewerblichen Investoren. Nach Ansicht von Florian von Riesenbeck, Geschäftsführer des Asset Managers Treureal, hängt das Ausmaß der Renditeorientierung stark von der Herkunft der Investoren ab: “Insbesondere für ausländische Institutionelle steht die Rendite im Zentrum.” Komme dann noch ein problematischer Standort hinzu, nehme die Neigung, Dienstleistungen auszulagern, deutlich zu.Wichtigstes Kriterium für die Auswahl eines Asset Managers ist die regionale Aufstellung – ein Punkt, der im gewerblichen Bereich kaum eine Rolle spielt. Praktisch gleichauf liegt bei der Auswahl die bisherige Performance des Asset Managers. Problematische ForderungenAls problematisch empfinden die Unternehmen die Forderung des Gesetzgebers, umfassende Maßnahmen zur Verringerung des CO2-Ausstoßes zu ergreifen. Dies gilt noch verstärkt seit Vorlage des neuen Energiekonzepts der Bundesregierung, das eine Komplettsanierung des Bestands bis 2050 fordert. “Eine energetische Sanierung ist an guten Standorten durchaus möglich”, sagt Stefanie Frensch, Real-Estate-Partnerin bei Ernst & Young: “An anderen Standorten ist dies aber kaum oder gar nicht der Fall. Ich befürchte daher eine Zweiteilung der Bestände in solche sehr guter energetischer Qualität und solche in vernachlässigtem Zustand.”GBW-Vorstand Lehner pflichtet bei: “Bei einer Durchschnittsmiete von 7,50 Euro pro Quadratmeter, die wir in München erzielen, lassen sich energetische Sanierungen auf den Mieter umlegen, bei 4,50 Euro hingegen nicht.” Etwa die Hälfte der Befragten rechnet mit zusätzlichen Möglichkeiten, die Mieter an entsprechenden Sanierungen zu beteiligen, und mit Sonderabschreibungen oder Ähnlichem.