bin Mailand – Nach zahlreichen Ländern plant nun auch Italien die Einführung steuerlich begünstigter und transparenter Immobilien-Aktiengesellschaften. Diese sogenannten Real Estate Investment Trusts (Reits) sollen noch in diesem Jahr auf der Apenninenhalbinsel eingeführt werden. Sie werden nicht Reit, sondern Siiq (Società di Investimento Immobiliare Quotate) heißen, also: Börsennotierte Immobilien-Investitionsgesellschaft. Das Haushaltsgesetz der Regierung Romano Prodis vom Dezember 2006 enthält einen Entwurf für die Einführung der Siiq. Demnach können sich die bisherigen steuerbefreiten, geschlossenen Investmentfonds FII (Fondi di Investimento Immobiliare) in den Geschäftsjahren, die nach dem 30. Juni 2007 beginnen, in Siiq umwandeln. Dafür müssen sie als Aktiengesellschaften konstituiert und an einer italienischen Börse notiert sein. Verschiedene Auflagen Der Entwurf aus dem Haushaltsgesetz sieht vor, dass mindestens 80 % des Vermögens einer Siiq aus Immobilien bestehen und die Erlöse aus deren Vermietung nicht weniger als 80 % der Gesamterlöse ausmachen. Vorgegeben sind auch Bedingungen, die einen breiten Streubesitz garantieren sollen. Niemand kann 100 % einer Siiq besitzen. Weder direkt noch indirekt darf ein Aktionär mehr als 51 % der Stimm- oder Gewinnanteilsrechte halten. Zudem müssen sich mindestens 35 % der Aktien im Besitz von Anlegern befinden, die direkt und indirekt höchstens 1 % der Anteile halten.Wenn eine Gesellschaft all diese Bedingungen erfüllt, ist sie als Siiq verpflichtet, mindestens 85 % ihrer Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Im Gegenzug muss die Siiq für die Immobilieneinkünfte und die Dividenden aus Beteiligungen an anderen Siiq keine Steuern zahlen. Andere Einkünfte unterliegen der Körperschaftsteuer Ires (33 %) und der Wertschöpfungssteuer Irap (4,25 %). Die Dividendeneinnahmen der Anleger unter liegen der Quellensteuer, die laut Haushaltsgesetz in diesem Jahr von bisher 12,5 % auf 20 % angehoben werden soll.Die Regierung hat offenbar mit heißer Nadel an der Einführung der italienischen Reit-Variante gestrickt, um rasch den Erfolg dieser Anlageform auch nach Italien zu bringen. In der Immobilienbranche wird wiederholt der Vorwurf erhoben, die Planung sei überhastet gewesen. Ein Beleg dafür ist, dass das Haushaltsgesetz lediglich einen Entwurf darstellt. Das Finanzministerium hat demnach noch bis Ende April 2007 Zeit, die gesetzlichen Regeln für die Siiq en détail auszugestalten. Zahlreiche Kritikpunkte In der Kritik steht unter anderem die Mindestausschüttung von 85 %. Der Chef des Immobilienriesen Pirelli RE, Carlo Puri Negri, hält diese für viel zu hoch und befürchtet, dass dadurch notwendige Investitionen behindert werden. Zwar haben die Chefs der größten italienischen Immobiliengesellschaften die grundsätzliche Entscheidung zugunsten italienischer Reits begrüßt, allerdings sehen die meisten darin erst einen allerersten Schritt. Die Kritiker befürchten eine geringere Attraktivität der Siiq im Vergleich zu den Reits in anderen Ländern. Puri Negri fordert zum Beispiel, die zu den Siiq gehörenden Dienstleistungsgesellschaften auf ähnlichem Niveau zu besteuern wie im Ausland. In Italien liege die Steuerquote in diesem Bereich zwischen 50 % und 55 %. Das Finanzministerium hat sich offen für Ratschläge auch aus der Branche gezeigt. Es bleibt abzuwarten, ob das Endergebnis auch für die zukünftigen Anleger attraktiv bleibt.Im Vergleich zu den G-Reits aus Deutschland weisen die italienischen Siiq einige Abweichungen auf. So liegt die deutsche Streubesitzquote mit 15 % um deutliche 20 Prozentpunkte unter der italienischen. Die Ausschüttungsquote der G-Reits fällt mit 90 % 5 Prozentpunkte höher aus. Die maximale Beteiligung von 10 % für ausländische Anleger, die beim G-Reit steuerfrei bleibt, wurde in Italien bisher nicht diskutiert. Die Siiq konkurrieren aber nicht nur mit den ausländischen Reit-Varianten, sondern auch mit den Fii, die weiter bestehen werden. Diese bieten nach heutigem Stand den Vorteil, dass die Vorschriften für ihre Geschäftstätigkeit weit weniger restriktiv sind. Außerdem ist ihnen keine Streubesitzquote auferlegt, und sie können auf eine Börsennotierung verzichten.Bislang gibt es in Italien 16 börsennotierte Immobiliengesellschaften. Gemeinsam kommen sie auf eine Marktkapitalisierung von rund 10 Mrd. Euro. Zudem betreiben 40 Gesellschaften 84 Immobilienfonds mit einem Marktwert von mehr als 21 Mrd. Euro. Allerdings wird der zukünftige Siiq-Markt deutlich größer eingeschätzt. Das gesamte Immobilienvermögen in Italien wird auf 4,1 Bill. Euro veranschlagt.Zu den größten Förderern der Siiq zählt der Immobilienkonzern Beni Stabili, der bald mit der französischen Foncière des Régions verschmolzen werden soll. Beni-Stabili-Chef Aldo Mazzocco spricht von einer “echten Reform der Branche”. Er äußerte sich “enthusiastisch”: Der italienische Immobilienmarkt könne endlich wieder durchstarten, nachdem er riskiert habe, zum Schlusslicht in Europa zu werden. Mazzocco verbindet mit den Siiq die Rückkehr ausländischer Investitionen. Anleger anlockenTeilweise wird damit gerechnet, dass zahlreiche Immobilienfonds die Chancen nutzen wollen, die die Siiq ihnen bieten. Der Chef der Gesellschaft Fimit, Massimo Caputi, er wartet eine starke Orientierung des Marktes an den Siiq und großen italienischen Fonds, die in größere europäische aufgehen und damit institutionelle Anleger anlocken könnten. Im Gegensatz zu klassischen Immobilienfonds bieten Reits – und damit auch Siiq – den Vorteil, dass die Investoren und die Unternehmer nicht von Laufzeiten abhängig sind und somit die Risiken minimiert werden. Bei den Anteilscheinen handelt es sich außerdem um Aktien, die zu einer Dividende berechtigen und somit wie eine Anleihe jährliche Renditen versprechen.