Von Thomas List, Frankfurt Auf dem Markt für Immobilien-Asset-Manager in Deutschland tobt ein heftiger Konkurrenzkampf. Fast jeder, der irgendwie mit Immobilien zu tun hat, will sich nun, da der Handel am Boden liegt, auch als umfassender Dienstleister in Stellung bringen. Dabei geht es insbesondere um den Anspruch, solche Leistungen auch für Dritte anzubieten.Allerdings herrscht in der Branche ein ziemlicher Begriffswirrwarr. Denn es gibt nicht nur das Asset Management, sondern auch Portfolio Management, Facility Management, Property Management und Investment Management. Branchenweit einheitliche Definitionen gibt es nicht. Jeder versteht unter den Begriffen etwas anderes.Die Ratingagentur Feri hat daher bei der Entwicklung ihres neuen Ratings schnell vom Begriff “Asset Management Rating” Abschied genommen. Ihr neues Angebot nennt sich “Immobilien Manager Rating”, es soll all die genannten Dimensionen von Portfolio Management bis Investment Management erfassen – und im Einzelfall noch mehr wie zum Beispiel die Projektentwicklung. Als Kern des Ratings kristallisierte sich bei der Präsentation aber doch schnell das Asset Management heraus. Für Wolfgang Kubatzki, bei Feri für den Bereich Real Estate zuständig, ist es in Fortsetzung der klassischen Projektentwicklung das mittel- und langfristige Management der Immobilie. “Man muss einen Geschäftsplan aufstellen und überwachen können.” Eine der Kernaufgaben sei das Vermietungsmanagement. Wichtiges WerbemittelFrank Kindermann, AM-Leiter bei HiH Hamburgische Immobilienhandlung, will seine Dienstleistung nicht nur wie bisher innerhalb des Warburg-Konzerns, dessen Teil HiH ist, anbieten, sondern auch unabhängigen Dritten. “Das neue Feri Immobilien Manager Rating ist für uns ein wichtiges Akquisemittel.” Insgesamt erreicht das Unternehmen die drittbeste Note “A”, wobei die Teilbereiche “Unternehmen” und “Dienstleistungen” noch besser mit “AA” abschneiden.Als besonders interessante Zielkunden hat Kindermann Banken identifiziert, die einen Dienstleister für das Workout ihres Immobilienportfolios suchen. “Wir suchen längerfristige Mandate, also für zwei bis fünf Jahre. Kurzfristige Aufträge für ein Jahr oder weniger rechnen sich für uns nicht.” Der HiH-Manager gab aber zu bedenken, dass sich AM-Mandate meist nur über Zusatzleistungen wie das Baumanagement rechnen. “Bisher haben wir aber noch keinen Workout-Vertrag abgeschlossen.”Das Rating dient Kindermann aber auch dazu, eigene Schwächen zu erkennen und zu beheben. Für Thomas Rücker, Leiter Kommunikation beim Berliner Wohnungsbestandshalter GSW Immobilien, ist dies der Hauptgrund, sich von Feri bewerten zu lassen. GSW erreichte insgesamt die zweitbeste Note “AA”, wobei der mangelnde Track Record im Teilbereich “Dienstleistungen” zu einem “A” führte. “Wir sind permanent dabei, unsere Prozesse zu verbessern – in der Mieterbetreuung, aber auch bei den Kreditbeziehungen mit Banken.” Ein Bestandsmieter koste im Jahr 500 Euro, die Gewinnung eines Neukunden hingegen 5 000 Euro, also eine Jahresmiete.”Werttreiber eines Immobilienunternehmens sind die Mieteinnahmen – 50 bis 80 % fließen in die Finanzierung -, Personalkosten sowie Leerstand und Fluktuation.” Die GSW will über eine Tochter ab 2010 das AM für Dritte anbieten.