Von Eckart John von Freyend *) Die von der Bundesregierung vorgelegten “Eckpunkte der Abgeltungssteuer” sehen unter anderem vor, dass Einkünfte aus Kapitalvermögen, Zinserträgen und aus privaten Veräußerungsgeschäften künftig mit einer Abgeltungssteuer von 25 % belegt werden sollen. Ausdrücklich heißt es in dem Papier des Bundesfinanzministeriums, diese Neuregelung solle nicht für Immobilien gelten.Es ist zu hoffen, dass damit das im Koalitionsvertrag festgeschriebene Vorhaben, künftig auch private Veräußerungsgewinne von Immobilien unabhängig von Haltefristen zu besteuern und § 23 des Einkommensteuergesetzes insoweit zu ändern, vom Tisch ist. Sicher ist dies jedoch nicht. Denn theoretisch wäre es möglich, dass zwar eine Besteuerung der Veräußerungsgewinne von Immobilien nicht im Zusammenhang mit der Einführung einer Abgeltungssteuer erfolgt, aber dennoch § 23 EStG geändert würde. Deshalb wäre eine Klarstellung der Bundesregierung wichtig, dass Immobilien nicht nur von der Abgeltungssteuer ausgenommen werden, sondern auch an anderer Stelle keine Neuregelungen erfolgen, die die bisherige Steuerfreiheit nach einer Haltefrist von zehn Jahren abschaffen. Positiv für die Immobilienwirtschaft ist auf jeden Fall, dass mit der Übergangsregelung für Wertpapiere eine Vorgabe formuliert wurde, hinter die der Gesetzgeber auch im Falle einer späteren Neuregelung für Immobilien nicht zurückkönnte. Im Eckpunkte-Papier zur Abgeltungssteuer heißt es nämlich, dass der Wegfall der Veräußerungsfrist “nur für nach dem 31. Dezember 2008 erworbene Kapitalanlagen (Neufälle)” gelten soll. Vor einem Jahr hatten Finanzpolitiker der Koalition Übergangsregelungen für Altfälle zur Diskussion gestellt, die zum Inhalt hatten, nach dem Stichtag eingetretene Wertänderungen ebenfalls zu besteuern. Dies wäre für Immobilien praktisch gar nicht umsetzbar gewesen, weil dann eine Neubewertung aller im Privatbesitz befindlichen vermieteten Immobilien zum Stichtag hätte durchgeführt werden müssen. Denkbar – wenngleich unter Gesichtspunkten des Vertrauensschutzes höchst problematisch – wären auch andere Übergangsregelungen gewesen, die nicht an den Tag des Erwerbs anknüpfen, sondern an die Frage, ob die Immobilie bereits aus der Steuerverstrickung herausgefallen war oder nicht. In seinem Vorlagebeschluss beim Bundesverfassungsgericht zur 1999 erfolgten Änderung von § 23 EStG hatte der Bundesfinanzhof verschiedene theoretisch mögliche Übergangsregelungen für Altfälle diskutiert (IX R 46/02, Beschluss vom 16. 12. 2003). In jedem Fall aber, so zumindest das Votum des Bundesfinanzhofes, war es verfassungsmäßig fragwürdig, dass im Jahr 1999 die bis dahin herrschende Rechtslage, wonach Immobilien nach einer Spekulationsfrist von zwei Jahren steuerfrei veräußert werden durften, abrupt und ohne Übergangsregelung geändert worden war.Aus Sicht von Immobilieneigentümern ist es sehr zu begrüßen, dass jetzt für die Wertpapiere eine an den Tag des Kaufs gebundene Übergangsregel beschlossen werden soll, die auch Vorbildcharakter haben müsste, wenn doch noch eine Wertzuwachsbesteuerung für Immobilien beschlossen würde. Sollte später auch für Immobilien eine generelle Capital-Gains-Besteuerung unabhängig von Haltefristen eingeführt werden, dann müsste aus Gründen der Gleichbehandlung eine analoge Regelung gelten, so dass für alle vor dem Stichtag einer Neuregelung erworbenen Immobilien die seit dem 1. Januar 1999 geltende Rechtslage maßgebend wäre. Denn es wäre aus Gründen der verfassungsmäßig gebotenen Gleichbehandlung und des Vertrauensschutzes schlichtweg unmöglich, für Immobilien eine ungünstigere Übergangsregelung zu erlassen als für Aktien, Wertpapiere und andere Kapitalanlagen. Im Ergebnis heißt dies: Vorerst scheint der Plan, Wertzuwächse von Immobilien unabhängig von Haltefristen zu besteuern, vom Tisch. Sollte er wieder aufgegriffen werden, was sich nicht ausschließen lässt, so ist eine Übergangsregelung für Altfälle zu erwarten, wonach für alle vor dem Stichtag des Inkrafttretens einer Neuregelung erworbenen Immobilien weiterhin gilt, dass nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist Veräußerungsgewinne steuerfrei sind. Eine Übergangsregelung, die an den Tag des Erwerbs der Kapitalanlage anknüpft, ist auch deshalb die fairste und vernünftigste Regelung, weil der Gesetzgeber in vergleichbarer Weise gehandelt hat, als die Steuerfreiheit für Kapitallebensversicherungen abgeschafft wurde. Auch hier galt der Grundsatz, dass “Altfälle”, also in diesem Fall Verträge, die vor dem Stichtag der Neuregelung geschlossen wurden, nach altem Recht zu behandeln seien und die Neuregelung demnach nur für danach geschlossene Verträge galt. *) Dr. Eckart John von Freyend ist Vorsitzender des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA).