Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Investoren, die auf deutsche Gewerbeimmobilien setzen, zahlen bei ihren Zukäufen derzeit deutlich weniger als vor Beginn der Kreditkrise im Jahr 2007. Das konstatiert die Investmentbank Morgan Stanley, deren Immobilienzweig der wohl größte Gebäudeeigentümer in Deutschland ist. “Wie stark der Preisrückgang ausfällt, hängt aber sehr vom Marktsegment ab”, sagte Immobilien-Deutschlandchef James Lapushner der Börsen-Zeitung.Am stärksten betroffen seien große Immobilien minderer Qualität in Randlagen. Hier betrage der Preisrückgang bis zu 15 %. Gebäude bester Qualität aus dem sogenannten “Core”-Segment seien dagegen genauso teuer geblieben. Bestes Beispiel sei das Daimler-Center, das der Autokonzern kürzlich zu einem Preis von 1,4 Mrd. Euro und mit einer Mietrendite von nur 4,5 % an den SEB-Immobilienfonds verkaufte.”Im Schnitt müssen Investoren heute einen höheren Anteil an Eigenkapital einbringen, um Immobilienkredite von den Banken zu erhalten. Das drückt die Eigenkapitalverzinsung”, sagte Lapushner. Grund für die dennoch zu beobachtende Stabilität der Preise im oberen Segment sei aber die Tatsache, dass hier die Käufer trotz der Kreditkrise nicht mehr Eigenkapital einsetzen müssen als bisher. Zudem werde der Preisverfall allgemein überkompensiert durch den Mietanstieg. Portfolio von 10 Mrd. EuroMorgan Stanley hatte im Laufe des vergangenen Jahres Immobilien für insgesamt 9 Mrd. Euro in Deutschland erworben und verfügt nun hierzulande über ein Portfolio im Wert von mehr als 10 Mrd. Euro. Das rechnet sich nur dann wie erhofft, wenn die Mietmärkte anziehen und Leerstände zügig abgebaut werden. Der Eigenkapitaleinsatz lag bei den einzelnen Deals – je nach Risikoklasse der Immobilien – zwischen 20 % und 50 %. In der Regel wurden beste Büroimmobilien erworben, die nicht voll vermietet oder nicht optimal verwaltet waren – wie etwa die Frankfurter “Welle”.Seinen jüngsten Zukauf – das Sony Center – in Berlin wollte Lapushner nicht kommentieren. Offenbar ist der Deal noch nicht in trockenen Tüchern. Kolportiert wird ein Kaufpreis von knapp 600 Mill. Euro. Als problematisch gelten die Teile des Gebäudekomplexes, die ein Multiplex-Kino und Einzelhändler als Mieter beherbergen, während der Büroteil überwiegend an Sony vermietet ist und dementsprechend stark von dem Elektronikkonzern abhängt.Per September 2007 besaß Morgan Stanley hierzulande mehr als 300 Gewerbeimmobilien und 12 000 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 3 Mill. Quadratmetern und jährlichen Mieterträgen von 400 Mill. Euro. Nach Angaben Lapushners sind die Mieteinnahmen aus dem gesamten Deutschland-Portfolio 2007 deutlich gewachsen. So habe man im vergangenen Jahr rund 180 000 Quadratmeter neu vermietet. Dabei handele es sich teils um bisher leer stehende Flächen, und teilweise seien Verträge erneuert worden – mit höheren Mieten. Morgan Stanley ist von einer fortgesetzten Erholung der deutschen Wirtschaft überzeugt. Neue Kaufgelegenheiten könnten sich dadurch ergeben, dass ein Teil der kleineren Konkurrenten durch die im Boom aufgehäufte Schuldenlast unter Liquiditätsdruck kommt und deshalb Immobilien verkaufen muss. “Die meisten sind aber langfristig zu niedrigen Zinsen finanziert. Ich sehe derzeit noch keine Anzeichen für bevorstehende Notverkäufe”, sagte Lapushner.Ob eine solche Entwicklung eintritt, wird in der Branche heiß diskutiert. Derzeit scheint es aber mehr kaufinteressierte Investoren zu geben als Eigentümer, die zum Verkauf gezwungen wären. In den Jahren 2004 bis 2006 hatten Investoren rund 140 Mrd. Euro in deutsche Immobilien gesteckt. Etwa ein Viertel dieser Summe dürfte nach Schätzungen von Lehman Brothers auf hoch fremdfinanzierte Opportunity-Fonds entfallen. Going Privates im VisierInteressant findet Lapushner auch die Entwicklung börsennotierter deutscher Immobilienunternehmen. “Die meisten hiesigen Immobilienwerte sind seit Beginn der Finanzkrise stark unterbewertet”, sagte Lapushner. Es könne sich bei manchen Firmen deshalb lohnen, sie von der Börse zu nehmen, um sie zu restrukturieren und anschließend zu verkaufen. Um Erfolg zu haben, müsse es sich aber immer um eine Übernahme im Einverständnis mit dem Management handeln. Konkrete Übernahmekandidaten für ein Going Private habe er derzeit nicht im Blick.Morgan Stanley ist an den börsennotierten Unternehmen DIC Asset und Orco Germany mit Minderheitsanteilen beteiligt. Einen Börsengang der eigenen Immobilienbestände als Reit nannte Lapushner “eine Option”, die aber derzeit nicht konkret vorbereitet werde.