Von Markus Gärtner, Vancouver Die Immobilienmärkte in weiten Teilen Asiens leiden zunehmend unter der schwächeren Weltkonjunktur, der Kreditkrise und den Folgen des langen Baubooms. Seit Oktober sind die Preise stark unter Druck geraten. Rezessionen in Japan, Singapur und Hongkong zehren an der Zuversicht asiatischer Konsumenten. China, Japan, Korea und Hongkong haben teils große Konjunkturpakete geschnürt und wollen ihre Immobilienmärkte mit Steuersenkungen, neuen Kreditregeln und gedrosselter Landvergabe stabilisieren. Mehr Eigenkapital verlangtZwar haben Asiens Banken überwiegend mehr Eigenkapital von Hypothekenkunden verlangt als Kreditinstitute in den USA – auch bei Verbriefungen von Anleihen haben sie sich stark zurückgehalten. Doch die Immobilienmärkte spielen in den Schwellenländern von Fernost oft eine wesentlich größere Rolle in der Wirtschaft. Investitionen in Chinas Immobilien machen ein Viertel aller Anlage-Investitionen im Reich der Mitte aus. Landverkäufe an Bauentwickler sind die Quelle für 30 % aller öffentlichen Einnahmen in den Provinzen. Der Bausektor beschäftigt 80 Mill. Chinesen. Bleiben die Immobilienmärkte schwach, wird eine Rückkehr zu den gewohnten Wachstumsraten zwischen Singapur, Shanghai und Seoul kaum gelingen. Nach einer Rückkehr zu alten Boomzeiten sieht es derzeit nicht aus. Nach Angaben des Branchenexperten Real Capital Analytics in New York ging das Volumen der Immobilienverkäufe in Fernost bis August dieses Jahres noch um 18 % zurück. Im dritten Quartal jedoch beschleunigte sich nach ersten Schätzungen der Rückgang auf satte 68 % gegenüber Vorjahr. In Shanghai und Shenzhen sind die Wohnungspreise seit Januar bis zu 40 % gesunken, die Transaktionen haben in großen Städten des Landes stark nachgelassen. Die Bank of China warnte kürzlich, die Preise könnten bis 2010 im Schnitt um bis zu 30 % fallen, bevor sie sich erholen.Nicht besser die Situation in Hongkong. “Die Preise für Luxuswohnungen fallen in diesem Quartal um 15 bis 20 %”, erwartet Margaret Ng, Research-Direktorin für den Großraum China bei CB Richard Ellis. Dem Hongkonger Makler Centaline Property Agency zufolge blieb im dritten Quartal jede zehnte neue Wohnung unverkauft. Bei JPMorgan erwartet man, dass die Apartmentpreise vom Gipfel im zweiten Quartal des Jahres bis Juni 2009 um 35 % fallen werden, beschwichtigt jedoch: “So schlimm wie nach der Asienkrise 1998 wird es nicht.” Immerhin: Trifft die Prognose zu, fallen die Preise auf das Niveau von 2004. Japan erwartet NotverkäufeIn Japan, dem zweitgrößten Immobilienmarkt der Welt, kommen die Preise stark von der Finanzierungsseite unter Druck: Investoren wie KK DaVinci und Morgan Stanley müssen bis 2010 rund 18 Mrd. Dollar Anleihen refinanzieren und daher einige ihrer Objekte verkaufen. Das prognostiziert Koji Kumamaru, Geschäftsführer für strukturierte Finanzierungen bei Moody’s in Japan. Der Markt für Anleihen, die mit Hypotheken auf geschäftliche Immobilien verbrieft wurden, schrumpfte im Verlauf dieses Jahres auf ein Siebtel des Volumens von 2007. Die Zahl der verkauften neuen Apartments geht seit 14 Monaten zurück. Der Leerstand bei Büros wächst seit neun Monaten, die längste Zeit seit 2003. Die Büromieten fielen in Tokio laut CB Richard Ellis im dritten Quartal zum ersten Mal seit 2002. Nach Angaben des Real Estate Economic Research Institute könnte die Preiskorrektur an Tokios Markt für Eigentumswohnungen länger dauern als nach dem Platzen der Blase zu Beginn der neunziger Jahre. Für Geschäftsimmobilien sieht Minoru Mori, der Vorsitzende des größten privaten japanischen Projektentwicklers, allerdings höchstens eine Preiskorrektur von 10 % vorher. Damit gehören Büro-Objekte in Japan zu den von Profis am besten eingeschätzten Investments für die nächsten Jahre in Asien. Vorsicht in IndienSelbst in Indien, wo der Immobilienboom nach einer Deregulierung des Marktes erst vor zwei Jahren richtig begann, sind die Prognosen nun vorsichtiger. “Jeder hat sich an 30 % jährliches Wachstum gewöhnt”, sagt Anshul Jain, CEO des Immobilienberaters DTZ Indien, über den Markt für Wohnimmobilien, “aber 2008 ist das schlechteste Jahr, das wir gesehen haben”. Gegen Ende 2009 erwartet er eine Erholung des indischen Marktes.