Von Thomas List, Frankfurt Einkaufszentren in Deutschland laufen nach wie vor gut. Ein Einbruch aufgrund der Finanzkrise ist nicht zu erwarten. Diese Ansicht vertraten Christof Glatzel, Vorstandsmitglied der MFI Management für Immobilien, einer der größten Betreiber von Shoppingcentern hierzulande, und Eberhard Stegner, Geschäftsführer von GfK GeoMarketing, die als Tochtergesellschaft der Gesellschaft für Konsumforschung u.a. Markt- und Machbarkeitsstudien für solche Einzelhandelsobjekte erstellt. Kein “Konsumhype”Bei einem Pressegespräch ging Glatzel sogar noch weiter. Angesichts der im internationalen Vergleich geringen Konsumquote, die in den vergangenen Jahren nicht zu einem “Konsumhype” wie in den angelsächsischen Ländern geführt habe, sei in Deutschland noch Platz für weitere Einkaufszentren. “Ich halte 80 bis 100 neue Zentren auch in mittelgroßen Städten für möglich.” Aktuell gibt es rund 360 Shoppingcenter. Glatzel prüft auch Warenhäuser auf eine mögliche Umwandlung, so bei der sich in der Insolvenz befindlichen Hertie. “Mehr als fünf dieser Häuser sind für uns interessant.” Auch der MFI-Konkurrent ECE hatte Interesse an zehn bis zwanzig Hertie-Warenhäusern bekundet.Glatzel gab allerdings zu bedenken, dass bei einer Umwandlung von Warenhäusern in Einkaufszentren erhebliche Vorarbeiten notwendig seien. “Die Grundfläche ist in Regel zu klein, das heißt, es müssen benachbarte Grundstücke hinzugekauft werden. Außerdem gilt es, die Kommune mit ins Boot zu holen, um den Bebauungsplan zu ändern.”Stegner berichtete von ausländischen institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Private- Equity-Gesellschaften, die den deutschen Markt sehr genau beobachteten und über genügend liquide Mittel verfügten, um kurzfristig in Deutschland zu investieren. “Einige Investoren überprüfen ihre Anlagestrategie und wollen den Einzelhandel und insbesondere Shoppingcenter stärker gewichten.”Glatzel verwies auf einen scheinbar gegenläufigen Trend: “Einige institutionelle Investoren ziehen sich aus Immobilien zurück – allerdings aus portfoliotheoretischen Überlegungen. Denn durch den starken Werteverfall bei Aktien und auch bei Festverzinslichen ist die Immobilienquote in den Portfolien automatisch kräftig gestiegen. Um diese zu reduzieren, werden jetzt Immobilien verkauft.”Für den MFI-Manager verfügen Einkaufszentren über einige wichtige Vorteile im Vergleich zu Büroimmobilien. So habe man es als Center-Betreiber immer wieder mit den selben Filialketten wie H & M, Saturn und S.Olivier zu tun, während bei Büros immer wieder mit neuen Mietern verhandelt werden müsse. “Außerdem ist der Eigentümer verpflichtet, bei dem häufigen Mieterwechsel nach Ablauf des fünf- bis zehnjährigen Mietvertrages die Bürogebäude auf eigene Kosten sanieren, während die Einzelhändler nach Auszug ihre Ladenlokale selbst zurückbauen müssen und die neuen Mieter sich bei Einzug komplett neu einrichten.” Im übrigen sei die Verlängerung der meist zehnjährigen Mietverträge die Regel. Da Glatzel in den nächsten Jahren mit steigenden Inflationsraten rechnet, schließt MFI ihre neuen Mietverträge mit einer jährlichen Indexierung ab. Bisher war eine Mietanpassung erst bei einer kumulierten Preissteigerung von 7,5 Prozentpunkten üblich. “Die US-amerikanischen und kanadischen Pensionskassen legen Wert auf eine jährliche Indexanpassung.” Kritische GrößeAls kritisch sieht Glatzel Einkaufszentren mit einer Mietfläche von unter 15 000 Quadratmetern an – außer in Top-Lagen. Wenig Erfolg hatten zumindest in Deutschland auch Objekte mit mehr als einem Ober- bzw. Tiefgeschoss. Stegner unterlegte dies mit Zahlen: Gehe man im Erdgeschoss von 100 % Frequenz aus, so seien es im 1. Obergeschoss 50 %, im 2. OG 25 % u.s.w. “Damit dies trotzdem funktioniert, muss das 1. OG mindestens eine Fläche von 4 000 bis 5 000 qm haben”, sagte Stegner. Glatzel bietet seinen Mietern eine Nutzung des 1.OG innerhalb ihres Ladenlokals an – durch eine höhere Decke oder eine Treppe.