Von Ulli Gericke, Berlin Logistikimmobilien versprechen ein rentables Investment. Da die Assetklasse hierzulande immer noch eine Randerscheinung sei, lägen die Nettoanfangsrenditen um 160 bis 200 Basispunkte (BP) über denen herkömmlicher Büroimmobilien, beziffert Ingo Steves, Deutschland-Chef des Immobilienentwicklers Gazeley, die Vorzüge. Deshalb greifen etwa offene Fonds normalerweise gerne auf diese Immobilien zu.Seit Jahresfrist ist aber nichts mehr normal, was sich auch an den kollabierten Transaktionszahlen ablesen lässt. Wurden in den ersten sechs Monaten der Vorjahre deutlich mehr als 1 Mrd. Euro umgesetzt, sackte das Investitionsvolumen bis zur Jahresmitte 2009 in den fünf größten Logistikzentren hierzulande auf magere 235 Mill. zusammen, ermittelte Jones Lang LaSalle, ein Minus von etwa 80 % (siehe Grafik).Auch gegenüber dem schon schwachen zweiten Semester 2008 bedeutet dieser traurige Wert einen Rückgang von immer noch 60 % – und das, obwohl umgekehrt die Rendite hochschnellt: Obwohl sich mangels ausreichender Transaktionen die Nettoanfangsrendite aktuell nur schätzen lässt, kalkulieren die Fachleute von Jones Lang LaSalle derzeit einen Wert von 7,4 % – 115 BP mehr als noch vor zwei Jahren. Aus Investorensicht würden momentan sogar 8 % als Anforderung gestellt, registriert Buddy Roes, der das Logistik-Fondsmanagement bei Schroder Property leitet. Nur bei besten Standorten mit absolut sicherer Vermietbarkeit würden geringere Renditen akzeptiert. Ein weiterer Beleg für die aktuell (in der gesamten Immobilienbranche) häufig zu hörende Klage, Käufer und Verkäufer kämen mit ihren Preis- und Renditevorstellungen nicht zusammen – weswegen Vertragsabschlüsse weiter Mangelware sind. 100 Prozent oder nullDer Markt lahmt. Zwar scheint es bei Logistikimmobilien eine “gefühlte” Belebung auf der Investmentseite zu geben – “allerdings lässt sich das bisher in keiner Statistik nachvollziehen”, schreibt Simon Beyer, der Leiter Industrial Investment bei Jones Lang LaSalle.Aber immerhin, nach monatelanger Funkstille “melden sich erste Mieter ganz vorsichtig zurück”, beobachtet Roes. Und vor allem: “Es werden wieder Entscheidungen getroffen.” Dies seien zwar unverändert in der Mehrzahl Kündigungen statt neue Mietverträge, womit die vermieteten Flächen weiter zurückgehen. Häufig nutzten solvente Logistiker aber die momentan günstige Lage, um aus ihren alten Hallen in neue, verkehrsgünstiger gelegene umzuziehen. “Effizienzüberlegungen” seien derzeit der Treiber in der Logistikbranche.In der Konsequenz führe dies zu einer wachsenden Zweiteilung im schrumpfenden Markt, der im gleichen Umfang kollabiert wie die Industrieproduktion und der Export. Während die Nachfrage nach guten Standorten – etwa in Hafen- oder Flughafennähe – weiterhin gegeben sei, suchten Besitzer ungünstig gelegener Lagerhallen zunehmend verzweifelt Mieter. Können sich Erstere über stabile Mieten freuen, fallen bei den anderen die Einnahmen oft völlig aus. 100 % oder null, lautet derzeit die Alternative. Wem heute bei einer dieser zu Boomzeiten auch in Randlagen errichteten Lagerhallen der Mietvertrag ausläuft, hat “no chance, der steht mit dem Rücken zur Wand”, urteilt Steves. Es werde Jahre dauern, bis diese Flächen wieder absorbiert seien. Einzelhandel dominiertBesonders kritisch betrachten Investoren momentan “alles, was mit Auto zu tun hat”, registriert Roes. Dagegen seien Logistikflächen für “fast moving consumer goods”, wie Textilien oder Elektronik, stärker gefragt. Dominiert wird das aktuelle Geschehen jedoch vom Einzelhandel. Rewe, Lidl, Edeka & Co strukturieren ihre Logistiknetze neu und treten vorwiegend als klassische Eigennutzer auf – was den Neubau in Schwung hält, ermittelte Jones Lang LaSalle. Durch den übergroßen Anteil der selbst genutzten Handelsimmobilien sei auch das Minus von 15 % beim Lagerflächenumsatz in den fünf Ballungsräumen Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf und Frankfurt/Wiesbaden moderater ausgefallen, als die Konjunkturlage dies erwarten ließ, heißt es bei den Immobilienberatern von Lang LaSalle.Jenseits des Einzelhandels wurden in den ersten sechs Monaten gerade einmal fünf üblich große Logistikflächen vermietet, von denen vier nutzerspezifische sogenannte “Built-to-suit”-Projektentwicklungen waren. “Vermietungsdeals in Bestandsobjekten ab 20 000 Quadratmeter – Fehlanzeige”, lautet denn auch lapidar der Jones-Lang-LaSalle-Kommentar.Dennoch gehen Immobilienspezialisten davon aus, dass sich der Markt schon im zweiten Halbjahr deutlich beleben sollte – “das Geld ist da”, ist sich Steves sicher. Versicherer, Private Equity, Family Offices und offene Fonds seien immer an Investments in Logistikimmobilien interessiert – zumal der generelle Trend zum Outsourcing und Optimieren der Logistikaktivitäten in vielen Unternehmen ebenso anhält wie die weltweite Globalisierung. In USA sicher, in Europa RisikoFolglich würden in den USA Logistikimmobilien nach Wohnungen als zweitsicherstes Investment anerkannt, vor Einzelhandelsflächen und Büros. Dagegen beobachtet Roes, dass Lagerflächen in Europa immer noch als risikobehaftet angesehen werden.Entsprechend hält Ralph Petersdorff, der Leiter Fondsmanagement Immobilien bei Hansainvest, vor allem die “krisenresistenten” Zentrallager für Lebensmitteldiscounter und großflächige Einzelhändler sowie Baumärkte und Fachmarktzentren als geeignet für offene Immobilienfonds. Vor allem bei Objekten des äußerst kostensensiblen Einzelhandels seien jedoch keine großen Mietsteigerungen zu erwarten. “Die Rendite muss also beim Einkauf erwirtschaftet werden.”