Asien steht derzeit im Fokus der deutschen Immobilieninvestoren. Neben die klassischen Investitionsziele wie Japan, Südkorea oder Singapur sind in den letzten Monaten Indien und China getreten. Asien bietet jedoch darüber hinaus weitere Anlagestandorte mit großem Potenzial. Dazu zählen insbesondere Vietnam und Malaysia. Vietnam ist eine der am schnellsten wachsenden Wirtschaften in Asien. Von den rund 87 Millionen Einwohnern Vietnams sind 70 % unter 35 Jahre alt. Vietnam zieht dadurch ausländische Investoren an. Allein im vergangenen Jahr betrug das Investitionsvolumen von Auslandsdirektinvestitionsprojekten ca. 20 Mrd. Dollar. Allerdings ist die vietnamesische Wirtschaft derzeit stark überhitzt. Angesichts der mittlerweile zweistelligen Inflationsrate hat die Regierung die zu Jahresanfang postulierte Wachstumserwartung des Bruttoinlandsprodukts von 9 % im Mai auf 7 % zurückgenommen. Stetige NachfrageDas Wirtschaftswachstum, die wachsende Bevölkerungszahl, das steigende Einkommensniveau sowie der Tourismus schaffen eine große und stetig steigende Nachfrage nach Bürogebäuden, Einkaufsmöglichkeiten, Hotels sowie modernen Wohnungen. Insbesondere 2007 hat der vietnamesische Immobilienmarkt eine sehr starke Nachfrage verzeichnet, was zu einem rasanten Anstieg der Immobilienpreise geführt hat. Durch regulatorische Maßnahmen hat sich der Immobilienmarkt in den letzten Monaten etwas abgekühlt, so dass die Immobilienpreise wieder realistischere Größen erreichen. Allerdings sind die Mieten aufgrund der anhaltend starken Nachfrage weiterhin auf sehr hohem Niveau. Besonders in Ho-Chi-Minh-Stadt, der größten Stadt Vietnams mit über 6 Millionen Einwohnern, sowie in der Hauptstadt Hanoi sind die Mieten für Büroflächen stark gestiegen. Kein EigentumserwerbNeben mangelnder Transparenz und fehlenden Richtlinien zur Umsetzung von neuen Gesetzen im Immobilienbereich ist eine weitere Hürde, dass Investoren kein Eigentum an Grund und Boden erwerben dürfen. Denn Grund und Boden sind Staatsbesitz. Vietnamesen und von ihnen kontrollierte Gesellschaften können lediglich Land leasen, das heißt ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an Grundbesitz erwerben. Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung können ebenfalls Land leasen oder aber ein Joint Venture mit einem vietnamesischen Partner eingehen, der dann sein Nutzungsrecht an Grund und Boden in die Gesellschaft einbringt. Investitionen in attraktivere Lagen oder attraktive Projekte sind oftmals nur über ein solches Joint Venture möglich. Aus steuerlicher Sicht ist Vietnam zwar kein Paradies, jedoch auch kein Hochsteuerland. Die Körperschaftsteuerbelastung beläuft sich auf 28 % und wird ab 2009 auf 25 % abgesenkt. Die steuerliche Bemessungsgrundlage kann durch Gebäudeabschreibungen von in der Regel 2 bis 4 % pro Jahr (für bestimmte kurzlebige Gebäude bis zu 20 %) reduziert werden. Bei Übertragung von Nutzungsrechten an Grund und Boden kann zusätzliche Einkommensteuer anfallen. Für ausländische Investoren besonders attraktiv ist, dass Vietnam derzeit keine Quellensteuer auf Dividenden erhebt und die Dividende unter bestimmten Voraussetzungen in Deutschland zu 95 % steuerbefreit ist. Die Gesamtsteuerbelastung auf das zu versteuernde Einkommen beträgt deshalb nur etwa 29 % bzw. ab 2009 ca. 26 %. Das Augenmerk bei der Strukturierung eines Vietnam-Investments liegt hauptsächlich auf der Vermeidung der Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen. Vietnam hat ein gut ausgebautes Netz an Doppelbesteuerungsabkommen mit über 40 Ländern. Vietnam-Investments werden häufig über Singapur getätigt, da Singapur nach dem Doppelbesteuerungsabkommen das alleinige Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen zugewiesen wird, sie aber tatsächlich nicht besteuert, so dass diese Gewinne steuerfrei vereinnahmt werden können. Kuala Lumpur ist weiterIst Vietnam noch am Anfang seiner Entwicklung, so hat Malaysia bereits einen langen und ehrgeizigen Weg hinter sich. Das unterschiedliche Entwicklungsniveau der beiden Länder zeigt sich auch auf dem Immobilienmarkt. Dieser ist transparenter und reifer als der Vietnams, die Infrastruktur ist deutlich besser ausgebaut. Die Zwillingstürme von Kuala Lumpur, das dritthöchste Gebäude der Welt, prägen das Bild der Immobilienlandschaft Malaysias in der Öffentlichkeit. Kuala Lumpur ist ein internationaler Industrie- und Dienstleistungsstandort mit etwa 1,5 Millionen Einwohnern. Hochwertige Büro-, Einkaufs- und Wohnmöglichkeiten sind stark gefragt. Vor allem internationale Unternehmen aus dem Bereich der Finanzdienstleistungen sowie der Öl- und Gasunternehmen siedeln sich vermehrt in Malaysia an. Ausländischen Investoren steht es frei, über malaysische Gesellschaften Eigentum an Grund und Boden zu erwerben. Üblicherweise wird die Immobilie über eine Kapitalgesellschaft erworben. Der Immobilienerwerb unterliegt einer Stempelsteuer zwischen 1 und 3 %. Der Körperschaftsteuersatz in Malaysia beträgt derzeit 26 % und wird ab 2009 auf 25 % herabgesetzt. Dies entspricht ungefähr dem vietnamesischen Steuersatz. Allerdings sind – anders als in Vietnam – in Malaysia Gebäudeabschreibungen steuerlich nicht abzugsfähig. Nur industrielle Gebäude, wie Produktionsanlagen, Lagerhäuser und bestimmte Hotels, können im ersten Jahr mit 10 % und in den folgenden Jahren mit 3 % abgeschrieben werden. Quellensteuer fällt nicht anDafür sind allerdings die Gewinne aus Veräußerungen von Immobilien oder Immobiliengesellschaften in Malaysia seit dem 1.4.2007 steuerbefreit. Dividenden unterliegen – wie in Vietnam – keiner Quellensteuer und sind in Deutschland unter bestimmten Voraussetzungen zu 95 % steuerbefreit. Die Gesamtsteuerbelastung beträgt deshalb nur ca. 27 % bzw. ab 2009 ca. 26 %.Um die eigene Wirtschaft zu fördern begünstigt das malaysische Steuerrecht bestimmte Standorte und Sektoren. Die bekannteste Sonderwirtschaftszone und Sitz zahlreicher Offshore-Finanzgesellschaften ist die Insel Labuan. Darüber hinaus ist Malaysia durch gezielte Steuervergünstigungen einer der bedeutendsten Kapitalmärkte für Islamic Finance geworden. Auch der Immobilienbereich wird über Real Estate Investment Trusts (Reits) gefördert, die für den Erwerb von Immobilien keine Stempelsteuer bezahlen müssen und komplett von der Körperschaftsteuer befreit sind. Ein Investment über einen Reit ist jedoch sorgfältig abzuwägen, da dieser hoch reguliert, damit unflexibel und mit hohen Kosten verbunden ist.