tl Frankfurt – Die beiden großen Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) und Atisreal erwarten für das laufende Jahr übereinstimmend mit rund 45 Mrd. Euro ein kräftig sinkendes Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. 2007 waren es rund 55 Mrd. Euro (JLL) bzw. 59,9 Mrd. Euro (Atisreal), jeweils ein historischer Rekord. Dennoch widersprechen beide Unternehmen explizit dem Eindruck, auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt gebe es 2008 einen Einbruch. Atisreal nennt die Entwicklung stattdessen eine “Normalisierung”, während Marcus Lemli, Leiter Capital Markets bei Jones Lang LaSalle, auf die robusten Fundamentaldaten, die enorme Liquidität der Anleger und den anhaltend hohen globalen Kapitalfluss verweist. Deutsche “Inselstellung”Angesichts der Subprime-Krise sagte Patric Fiegle, Leiter nationales Investment bei Atisreal, auf einem Pressegespräch in Frankfurt, dass Deutschland weit weniger unter deren Auswirkungen zu leiden habe als andere Städte (wie zum Beispiel London) oder Länder. “Es gibt noch genügend deutsche Investoren, die hierzulande Immobilien kaufen wollen.” Außerdem gebe es in Deutschland einen sehr gesunden Mietmarkt, der internationale Investoren anziehe. “Damit nehmen wir im internationalen Vergleich eine Inselstellung ein.”Beide Dienstleister haben in den vergangenen Monaten einen nahezu kompletten Ausfall von Investoren mit hoher Fremdfinanzierungsquote (85 % und mehr) beobachtet. Dies werde anhalten. Zumindest für eine teilweise Kompensation hätten eigenkapitalorientierte Investoren wie offene Immobilienfonds gesorgt, heißt es bei JLL. Risiken wieder bewusst”Die eher langfristig orientierten Investoren sorgten dafür, dass das Risikobewusstsein wieder zurückgekehrt ist und die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten wieder in den Vordergrund der Investitionsentscheidung getreten sind. Diese Entwicklung war zwar für uns bereits im Frühjahr 2007 aufgrund der steigenden Finanzierungszinsen absehbar, Subprime hat diese Entwicklung allerdings deutlich beschleunigt und verstärkt”, sagte Lemli. Bei den Renditen hat JLL 2007 eine Trendwende festgestellt. Die Nettoanfangsrendite sei an den erstklassigen Bürostandorten in allen fünf großen deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) um knapp 20 Basispunkte auf durchschnittlich 4,58 % gestiegen. In schlechten Lagen oder an B-Standorten seien die Preise noch wesentlich deutlicher gesunken bzw. die Renditen kräftiger gestiegen (um bis zu 50 Basispunkte) als an den Toplagen der A-Standorte. Spitzenrendite nimmt zuBis Ende des laufenden Jahres rechnet JLL bei der Spitzenrendite mit einer weiteren Zunahme um etwa 20 Basispunkte. Ähnlich sehe es bei Einzelhandels- und Industrieimmobilien aus. Bei Shoppingcentern wird eine Nettoanfangsrendite von 4,75 (derzeit 4,5) % prognostiziert, bei Logistikimmobilien von 6,56 (6,32) %. 2007 erreichte das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt einen historischen Rekord: rund 55 Mrd. Euro nach Angaben von JLL, sogar 59,9 Mrd. Euro laut Atisreal. Enthalten sind in diesen Zahlen Einzel- und Portfoliotransaktionen im Bereich Büro-, Logistik, Hotel-, Einzelhandels- und Spezialimmobilien.Erneut waren Büroimmobilien die beliebteste Assetklasse, wie Jones Lang LaSalle mitteilte. Auf sie entfielen 57 % des Transaktionsvolumens. Es folgten Einzelhandelsobjekte (21 %), gemischt genutzte Immobilien (8 %), Logistik-/Industrieimmobilien (5 %), Grundstücke (4 %) und Hotels (2 %). In den fünf großen deutschen Städten wurden im Vorjahr Transaktionen für knapp 21 Mrd. Euro durchgeführt, heißt es bei Jones Lang LaSalle. Atisreal kommt auf 28,9 Mrd. Euro. Auf Portfolio-Deals entfielen bei allen deutschen Gewerbetransaktionen im Vorjahr 36,1 Mrd. Euro (Atisreal) bzw. 34,4 Mrd. Euro (JLL), der Rest auf Einzel-Deals. Atisreal weist darüber hinaus noch Transaktionen mit Wohnportfolios von 15,2 (2006: 12,9) Mrd. Euro aus sowie Deals mit Non Performing Loans von 220 Mill. Euro. 2006 waren es hingegen noch 6,2 Mrd. Euro. Immobilien-AGs im KommenWie stark die fremdkapitalorientierten Investoren deutschlandweit auf dem Rückzug sind, zeigen die Zahlen von Jones Lang LaSalle. So entfielen auf Private Equity/Hedgefonds zu Jahresbeginn 2007 noch 15 % des Transaktionsvolumens, im Herbst waren es nur noch 2 %. Gewinner seien hingegen Immobilien-AGs (zweitstärkste Investorengruppe) sowie geschlossene und offene Fonds. Zusammen mit Entwicklern kamen sie 2007 auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von rund 41 % (22,5 Mrd. Euro). Als stärkste Investorengruppe weist JLL die Asset/Fund-Manager mit 29 % des Transaktionsvolumens aus, entsprechend 15,8 Mrd. Euro. Ausländer auf dem RückzugBei der geografischen Mittelherkunft sind ausländische Investoren gemäß Jones Lang LaSalle auf dem Rückzug. Noch im ersten Halbjahr 2007 wurde fast die Hälfte der Käufe aus globalen Kapitalquellen finanziert, bis zum Jahresende waren es nur noch 34 %. Hingegen stieg der Anteil deutscher Investoren von 20 % im ersten Halbjahr auf 31 % (16,7 Mrd. Euro) in der Gesamtjahresbetrachtung.