Von Thomas List, Frankfurt Der Immobiliendienstleister Ernst & Young (E & Y) Real Estate gibt für den Immobilien-Investmentstandort Deutschland einen vergleichsweise positiven Ausblick. Bei einer Umfrage bei Top-Managern von rund 100 offenen Immobilienfonds und Beteiligungsgesellschaften, Versicherern, Wohnungsgesellschaften, Family Offices und Immobilien-AGen stuften zwei Drittel den Investmentstandort Deutschland 2009 im Vergleich zu 2008 als attraktiven Standort ein. Verglichen mit anderen europäischen Standorten waren es sogar 90 %, sagte Hartmut Fründ, Managing Partner von E & Y Real Estate, bei der Vorstellung des zweiten Trendbarometers zum Immobilien-Investmentmarkt Deutschland. “Die Investoren schätzen Deutschland als stabilen Markt”, sagte Fründ. Rund 70 % der befragten Unternehmen wollen auch im laufenden Jahr wieder hierzulande investieren. Mehr als 90 % würden dabei deutlich mehr Eigenkapital einsetzen als bisher. Angesichts der Finanzkrise und den gesamtwirtschaftlichen Aussichten nicht überraschend, rechnet E & Y Real Estate 2009 mit einem im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufigen Transaktionsvolumen bei deutschen Gewerbe- und Wohnimmobilien. Es soll zwischen 20 und 24 Mrd. Euro liegen, 2008 waren es diesen Angaben zufolge 25,9 Mrd. Euro. Volumen bleibt gleichEtwas andere Erwartungen hat Claudius Meyer, neuer Managing Partner des Immobiliendienstleisters Catella Property Group, an das neue Jahr. Er prognostiziert im Gespräch mit der Börsen-Zeitung ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie 2008, allerdings nur bezogen auf Gewerbeobjekte.Für Fründ hängt das Volumen insbesondere vom Umfang der Notverkäufe ab. “Bisher haben wir keine solchen Verkäufe gesehen. Es ist aber bekannt, dass es Portfolien mit großen Problemen gibt. Die von uns befragten Investoren rechnen im zweiten Halbjahr 2009 oder Anfang 2010 mit einer signifikanten Zunahme von Notverkäufen.” Prognosen zum Umfang dieser Notverkäufe wollte Fründ nicht abgeben.Der E & Y-Real-Estate-Partner glaubt, dass im laufenden Jahr hierzulande die Talsohle am Immobilienmarkt erreicht wird. “Das ist meine persönliche Einschätzung. Wie dynamisch sich der Aufschwung dann entwickelt, ist schwer vorhersehbar. 2010 wird auf jeden Fall deutlich besser als 2009.” Fründ geht für 2010 und die folgenden Jahre mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 20 Mrd. Euro aus.Breiter Konsens besteht in der Erwartung sinkender Preise. Auch bei der Wiederentdeckung der Differenzierung zwischen sehr guten (Core-) Immobilien an Top-Standorten, die weniger an Wert verlieren werden, und B- bzw. Nebenstandorten, deren Preise deutlich stärker sinken werden, besteht zwischen den Befragten des Trendbarometers und Catella-Chef Meyer Übereinstimmung. Über das Ausmaß der Preisrückgänge gibt es aber verschiedene Ansichten. Fründ sieht keinen Wertverfall von 20 bis 25 % – zumindest nicht auf “breiter Basis”. “Ab 10 % Minus dürfte das Kaufinteresse einsetzen.” Hingegen geht Meyer von einer Preiskorrektur zwischen -5 % und mehr als -25 % aus. “Erstklassige Büroobjekte an Spitzenstandorten dürften relativ preisstabil sein. So könnte die Nettoanfangsrendite von 4,5 % auf heute 5 % zulegen. Veraltete Objekte an B-Standorten mit nur noch kurzen Mietlaufzeiten könnten aber durchaus mehr als ein Viertel ihres Wertes verlieren.” Als wichtigste Käufergruppen werden im Trendbarometer Family Offices, Versicherungen und Staatsfonds genannt, während bei den Verkäufern Banken, Opportunity- bzw. Private-Equity-Fonds und offene Fonds dominieren sollen. Auch Meyer sieht bei den Käufern vermögende Private, Gesellschaften mit starken Asset-Management-Plattformen (ein klassisches Beispiel ist Lone Star), Versicherer sowie Pensionskassen vorne. Optimistisch bei FondsRelativ optimistisch zeigte sich Meyer bei den offenen Immobilienfonds. “Sie werden 2009 nicht systematisch verkaufen, sondern bis 2010 warten. Die Portfolioqualität der meisten Fonds ist nach den Verkäufen 2006 und 2007 gut, die Bewertung in Ordnung und angesichts des traditionellen deutschen Ertragswertverfahrens deutlich weniger volatil als bei einer Marktwertbetrachtung.” Meyer erwartet daher keine großen Wertanpassungen nach Wiedereröffnung der aktuell geschlossenen Fonds. Ob dies schon Ende Januar der Fall sein wird, darüber wagt Meyer keine Prognose.Bei Wohnungen erwartet der Catella-Chef ebenso wie die für das Trendbarometer Befragten (hier nur bezogen auf die Toplagen) eine stabile Preisentwicklung. “Einige Investoren sind an einem Markteintritt in Deutschland interessiert.” Es gebe durchaus gute Bestände auf dem Markt. So betraf die letzte große Transaktion, an der sein Haus im November 2008 beratend beteiligt gewesen sei, ein 80 Mill. Euro schweres Wohnungsportfolio in Berlin.