Von Matthias Danne *)Die Branche der offenen Immobilienfonds befindet sich seit 2008 im Umbruch. Sie verwaltet in Deutschland ein Fondsvermögen von rund 87 Mrd. Euro. Davon stecken derzeit rund 22 Mrd. Euro in eingefrorenen Fonds fest. Das trifft die Privatanleger besonders hart. Anders als viele institutionelle Investoren haben sie die offenen Immobilienfonds nicht als Kurzfristanlage missbraucht, sondern in der Regel langfristig in die Produkte investiert. Das Ansehen offener Immobilienfonds als wertstabile und täglich verfügbare Anlage hat vor allem bei dieser Kundengruppe gelitten. Nicht vorschnell abschreibenEs wäre dennoch vorschnell, das Produkt nun abzuschreiben. Offene Immobilienfonds mit klarem Fokus auf Privatanleger haben ebenso eine Zukunft wie solche, die nur für institutionelle Anleger konzipiert sind. Dass dies auch die Anleger so sehen, zeigen die Absatzzahlen der Anbieter, die sich früh und konsequent an dieser Basiserkenntnis ausgerichtet haben. Die Mittelzuflüsse von insgesamt rund 2,4 Mrd. Euro im laufenden Jahr, die sich auf bestimmte Anbieter konzentrieren, sprechen eine klare Sprache. Auch alle anderen Anbieter hätten die Möglichkeit gehabt, sich frühzeitig entsprechend auszurichten, allerdings um den Preis eines deutlich verlangsamten Volumenwachstums. MarktbereinigungDie daraus der gesamten Branche entstandenen Probleme kann man nicht wegdiskutieren. Drei Fonds werden jetzt wegen anhaltender Liquiditätsengpässe und teils enormen Abwertungsbedarfs in ihren Immobilienvermögen abgewickelt. Sie eröffnen damit die zweite Phase der Marktbereinigung, deren Ursachen offenkundig sind. Das Geschäftsmodell des offenen Immobilienfonds für Privatanleger basiert auf dem einfachen Gedanken, dass die Fonds auf Basis eines stetigen Mittelzuflusses über mehrere Marktphasen hinweg große Portfolios aufbauen können, die dann Marktschwankungen aufgrund ihrer guten Diversifikation ausgleichen können und deshalb wenig im Wert schwanken.Dieses Modell setzt eine enge und dauerhafte Verbindung zu einem starken Privatkundenvertrieb voraus. Existiert eine solche Verbindung nicht, kann ein ausreichend diversifiziertes Portfolio in vertretbarer Zeit nur mit zusätzlichen Einlagen von Großinvestoren aufgebaut werden, die offensichtlich häufig keine wirksamen Kündigungsvereinbarungen akzeptieren. Das sprunghafte Verhalten dieser Anlegergruppe, die in der Regel auch keine Ausgabeaufschläge gezahlt hat, ist mittlerweile vor allem in besonderen Marktsituationen hinreichend bekannt.Die bei einigen Marktteilnehmern schon 2005/2006 aufgrund der seinerzeitigen Probleme in Gang gekommene Rückbesinnung auf die Grundprinzipien des offenen Immobilienfonds ist sehr zu begrüßen und wird vom Anleger honoriert. Die Entwicklungen bei den anderen Anbietern werden uns hingegen noch einige Zeit beschäftigen.Seit 2005/2006 wissen die Anleger aber zunehmend besser einzuschätzen, wie die jeweiligen Anbieter ihre Produkte managen und wie sie sich in schwierigen Situationen verhalten. Deshalb gibt es auch während der aktuell laufenden Marktbereinigungsphase unverändert gute Gründe, in die Produkte dieser Anbieter zu investieren. Sie sind es übrigens auch zu Recht, die zu dem seit Jahrzehnten bestehenden hohen Interesse an dieser Anlageform geführt haben. Trennung der InvestorenDer DekaBank-Konzern trennt seit 2006 institutionelle und private Anlegergelder. Inzwischen kommen mehr als 90 % der Gelder in unseren offenen Immobilien-Publikumsfonds von privaten Investoren. Diese Kunden halten unsere Immobilienfonds im Schnitt acht Jahre. Alle noch enthaltenen institutionellen Gelder sind somit mindestens seit 2006 investiert und werden seitdem in einem kontinuierlichen Prozess in institutionelle Produkte übergeleitet. Mindestgröße für FondsNeben der Trennung der Anlegergelder wirken vor allem kontinuierliche An- und Verkaufsaktivitäten sowie regelmäßige Investments in die Qualität der Immobilien stabilisierend. Damit werden langfristige Cash-flows sichergestellt. Die Fondsgröße ist ein weiterer Stabilisierungsfaktor. Erst ab einem Fondsvolumen von 2,5 bis 3 Mrd. Euro kann unseres Erachtens in einem Fonds für Privatanleger eine ausreichende geografische und sektorale Risikostreuung erreicht werden. Steuerung der MittelzuflüsseUns bei der DekaBank hilft nicht zuletzt die Steuerung der Mittelzuflüsse über Kontingente sehr. Auf diesem Weg werden die Mittelzuflüsse in die einzelnen Fonds passgenau auf die Liquiditätssituation und die bestehenden An- und Verkaufsmöglichkeiten für gute Immobilien zugeschnitten. Dieses Vorgehen leistet einen maßgeblichen Beitrag zur Fondsstabilität. Die Sicherstellung einer stabilen Entwicklung der Fonds geht beim Einsatz all dieser Instrumente der kurzfristigen Performance-Optimierung immer vor.Mit Blick auf die Situation seit Herbst 2008 kommen die Regulierungsvorschläge des Gesetzgebers im Anlegerschutzgesetz nicht wirklich überraschend. Sie werden jedoch für Anleger in den derzeit geschlossenen Immobilienfonds aller Voraussicht nach zu spät kommen, denn das Gesetz kann erst Anfang 2012 umgesetzt werden.Der Gesetzentwurf ist dennoch ein Schritt in die richtige Richtung, da er den langfristigen Charakter einer Anlage in offene Immobilienfonds betont und faktisch eine tendenziell stärkere Trennung von institutionellen und privaten Anlegern zur Folge hätte. Eine noch deutlichere Formulierung dieser Trennung im Gesetz wäre allerdings wünschenswert gewesen. Bestandsschutz ausweitenImmerhin: Für Altanleger will das Gesetz bei der Mindesthaltefrist einen Bestandsschutz gewähren. Auch dank der sogenannten 5 000-Euro-Regelung ergäbe sich für diese Anlegergruppe und für Neukunden unter den Privatanlegern im Grunde kein Handlungsbedarf. Die geplanten Rücknahmeabschläge nach Ablauf der Mindesthaltefrist sowie der Turnus, in dem die Immobilien künftig bewertet würden, sollten hingegen nochmals diskutiert werden. Der bei Altanlegern für die Mindesthaltedauer vorgesehene Bestandsschutz sollte zudem unbedingt auf die Rücknahmeabschläge ausgeweitet werden. Andernfalls würde der neue gesetzliche Rahmen vor Einführung nochmals einen unnötigen Rückgabedruck provozieren, der nicht zur Stabilisierung der Gesamtsituation beitragen würde. Einheitliche AnlageklasseWährend die vergangenen Jahre gezeigt haben, dass es eine einheitliche Anlageklasse offene Immobilienfonds nicht mehr gab, werden die anstehenden Veränderungen nun genau zu diesem Zustand zurückführen. Offene Immobilienfonds bleiben damit im Interesse der Anleger ein wichtiger und verlässlicher Bestandteil der privaten Vermögensanlage.—-*) Matthias Danne ist Vorstandsmitglied bei der DekaBank.Bisher erschienen:- “Den offenen Immobilienfonds neues Leben einhauchen” von Georg Allendorf (16.11.)- “Gefahr einer Fluchtwelle wird durch Gesetzentwurf nur vertagt” von Hans Joachim Reinke (23.11.)