Die AIFM-Richtlinie, die bald in deutsches Recht umgesetzt wird, sieht vor, dass die Immobilien von geschlossenen Fonds künftig regelmäßig bewertet werden sollen. Das ist ein großer Fortschritt, denn bislang wissen die Anleger nicht, wie viel ihre Immobilien bzw. ihre Beteiligungen aktuell wert sind. Viele Anleger glauben, solange ein Fonds prospektgemäß ausschüttet, sei alles in Ordnung. Das muss jedoch nicht so sein. Es gibt Fonds, die regelmäßig die prospektierten Ausschüttungen leisten, während die Immobilie bereits 50 % an Wert verloren hat. Wie viel das Objekt wirklich Wert ist, erfährt der Anleger bisher erst beim Verkauf.Das von manchen Initiatoren vorgetragene Argument, eine laufende Bewertung sei nicht sinnvoll, weil dadurch die Anleger möglicherweise beunruhigt würden, kann nicht überzeugen. Ebenso gut könnte man dafür plädieren, die Aktienkurse nur noch alle fünf Jahre zu veröffentlichen. Wer seinen Spiegel im Bad mit einem Bild aus jungen Jahren überklebt, sieht zwar seine Falten nicht, altert aber trotzdem.Eine regelmäßige Bewertung führt insgesamt zu mehr Transparenz am Immobilienmarkt. Sie ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn sie nach einheitlichen Bewertungsmaßstäben und durch unabhängige Gutachter erfolgt. Sollte die AIFM so umgesetzt werden, dass jeder Fonds seine Immobilien nach eigenem Gutdünken selbst bewerten kann, dann wären einer Manipulation Tür und Tor geöffnet. Denn Initiatoren würden in Versuchung geführt, die Immobilienwerte hoch anzusetzen, um damit ihre Leistungsbilanz zu schönen.Es würde sich das wiederholen, was wir vor einigen Jahren bei einigen börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften beobachtet haben, die in der Immobilienhausse ihre Objekte möglichst hoch bewerteten, um damit den Aktienkurs in die Höhe zu treiben. Dürften die Fonds selbst bewerten, dann wären jene Initiatoren benachteiligt, die ihre Immobilien zurückhaltend bewerten, weil sie da-durch eine “schlechtere” Leistungsbilanz hätten. Umgekehrt wären diejenigen im Vorteil, die ihre Immobilien möglichst progressiv bewerten, um damit ihre Leistungsbilanz zu “verbessern”. Dem kann nur begegnet werden, indem die Bewertung nicht durch die Fondsgesellschaften selbst erfolgt, sondern durch externe Bewerter.Dass jedoch auch dies nicht immer hilft, haben die offenen Immobilienfonds in der Vergangenheit gezeigt, wo teilweise eine fehlende Distanz zwischen Bewertern und Kapitalanlagegesellschaften bemängelt wurde. Deshalb hat der Gesetzgeber bei den offenen Immobilienfonds vor einigen Jahren eingegriffen und etwa sogenannte “Einwertungsgewinne” verboten und eine Rotation der bewertenden Gutachter vorgeschrieben. Misstrauen berechtigtAus all diesen Erfahrungen sollten auch die geschlossenen Fonds lernen. Gibt der Gesetzgeber keine festen Bewertungsregularien und Bewertungsmaßstäbe im Rahmen der Umsetzung der AIFM vor, dann sollte dies durch die Branche selbst geschehen. Dass ein gewisses Misstrauen berechtigt ist, zeigen nicht nur die Erfahrungen bei einigen Immobilien-Aktiengesellschaften oder offenen Immobilienfonds, sondern auch die Erfahrungen mit der “Schönrechnerei” in Prospekten geschlossener Fonds. Wer in der Vergangenheit in Fondsprospekten allzu optimistische Annahmen getroffen hat, wird dies vermutlich auch bei der laufenden Bewertung der Immobilien tun. Daraus folgt, dass die Fondsgesellschaft selbst bzw. der Fondsinitiator keinen Einfluss auf die Bewertung haben dürfen und die Bewertungsmaßstäbe so strikt sein müssen, dass wenig Raum für Manipulationen bleibt.