Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Die sogenannte Mieterprivatisierung – also der Einzelverkauf von Wohnungen an die darin wohnenden Mieter – ist eine der wichtigsten Verwertungsstrategien für Wohnungsinvestoren in Deutschland. Doch seit einigen Monaten herrscht Katzenjammer, weil die tatsächlichen Verkaufszahlen die hohen Erwartungen nicht erfüllen.Beteiligungsgesellschaften wie Terra Firma, Fortress oder Cerberus, aber auch kommunale Wohnungsgesellschaften hatten große Hoffnungen auf die Mieterprivatisierung als Einnahmequelle gesetzt. Als bestes Argument für das große Potenzial dieser Verwertungsstrategie galt die im internationalen Vergleich geringe Wohneigentumsquote in Deutschland: Sie liegt hierzulande nur bei 44 %, während der europäische Durchschnittswert 63 % beträgt. Ernüchterung tritt einAnfangs liefen die Geschäfte auch nicht schlecht. Noch Anfang Mai dieses Jahres kündigte der größte deutsche Wohnungsprivatisierer Alt & Kelber, zu dessen Kunden unter anderem Deutsche Wohnen, Nassauische Heimstätte und Saga zählen, für das laufende Jahr eine Rekordverkaufszahl von 5 600 Wohnungen an. Doch seit kurzem ist eine starke Ernüchterung eingetreten.Das Heilbronner Unternehmen hat die Zahl seiner Beschäftigten um ein Drittel auf 175 Mitarbeiter verringert. “Wir haben im vergangenen Jahr 5 300 Wohnungen verkauft. Dieses Jahr werden es voraussichtlich nur 3 000”, sagte Unternehmensgründer Jürgen Kelber der Börsen-Zeitung. Der Grund: Viele Beteiligungsgesellschaften, die deutsche Wohnungsfirmen aufgekauft haben, sind derzeit mit sich selbst beschäftigt.Sie kümmern sich um Umfinanzierungen ihrer Schulden, Verbriefungen, Börsengänge und die Einführung von Reits. “Der Markt wartet den Börsengang der Gagfah Holding und den Verkauf der Freiburger Wohnungsgesellschaft ab”, sagt Kelber. Charakteristisch für das laufende Jahr sei eher der Abverkauf kleinerer Wohnungspakete.Wegen des Anlagedrucks von Großinvestoren bringen diese Portfolioverkäufe derzeit noch mehr ein als Einzelverkäufe an private Kleinanleger, Mieter und Selbstnutzer. “Erst wenn der Liquiditätsüberhang der Institutionellen nachlässt, wird es wieder mehr Einzelverkäufe geben”, sagt Kelber. Damit sei ab 2007 zu rechnen.Ein ähnliches Bild zeigt sich beim US-Finanzinvestor Fortress. Dessen Essener Wohnungsgesellschaft Gagfah, die Ende Oktober an die Börse kommen soll, hatte noch im vergangenen Jahr Mieterprivatisierungen im großen Stil angekündigt. Mittlerweile ist davon keine Rede mehr. Vielmehr betont Fortress, die Mieterprivatisierung stehe nicht im Zentrum der Börsenstory des Unternehmens. Hauptziel sei dagegen eine Verbesserung der Mieteinnahmen durch die Beseitigung von Leerständen sowie die kontinuierliche Zahlung einer Dividendenrendite aus den Mieteinnahmen. Annington ist AusnahmeEine Ausnahme ist die Deutsche Annington. Das größte deutsche Wohnungsunternehmen, das der britischen Beteiligungsgesellschaft Terra Firma gehört, ist mit den Erfolgen der Mieterprivatisierung noch immer sehr zufrieden. “Wir haben im vergangenen Jahr 9 000 Wohnungen an die Mieter verkauft”, sagte Annington-Chef Volker Riebel der Börsen-Zeitung. Einer der Gründe ist das Auslaufen der Eigenheimzulage. Die Abschaffung dieses Förderinstruments hatte im vergangenen Jahr noch für einen starken Vorzieheffekt gesorgt. In diesem Jahr werde sich die Zahl wieder auf das normale Niveau der Vorjahre zwischen 4 000 und 5 000 Wohnungen reduzieren, so Riebel. Lukrative PreiseDer Einzelverkauf ist grundsätzlich sehr lukrativ: Bei der Annington liegt der durchschnittlich erzielte Verkaufspreis bei Mieterprivatisierungen bei 1 120 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Als das Unternehmen im vergangenen Jahr die Eon-Tochter Viterra für 7 Mrd. Euro übernommen hatte, wurden rund 700 Euro je Quadratmeter gezahlt. Der Aufschlag beträgt also fast zwei Drittel.