cru Düsseldorf – Die von der Bundesregierung geplante Abschaffung der Verlustverrechnung würde in der Branche der geschlossenen Fonds zwar für eine Bereinigung der Produktpalette sorgen. Im Immobiliensegment wäre jedoch nur der kleinere Teil der Anbieter und des platzierten Volumens von der Veränderung der Steuerregeln betroffen. Der Grund: Bereits in den vergangenen Jahren haben die Initiatoren sich mit ihren Fonds immer stärker auf das Ausland konzentriert und zudem vermehrt Produkte aufgelegt, die eher auf Rendite als auf Steuerersparnis setzen. Bisher funktionieren die Steuersparmodelle der Fonds dadurch, dass dem Anleger die Verlustverrechnung zwischen seinen verschiedenen Einkunftsarten (“vertikal”) erlaubt ist. Damit soll bald Schluss sein. Geht es nach dem Willen des Finanzministeriums, dürfen künftig nur noch Verluste innerhalb einer Einkunftsquelle mit später entstehenden positiven Einkünften aus derselben Einkunftsquelle verrechnet werden. Nötig sind dafür kleinere Änderungen im Einkommensteuergesetz – voraussichtlich eine Ersetzung des § 2b. Zwei Drittel Auslandsfonds”Für das Immobilienfonds-Segment sind die Planungen aber recht undramatisch”, sagt Frank Heimsaat, Leiter geschlossene Fonds bei der Ratingagentur Scope. Der Grund: Von dem platzierten Fondsvolumen von rund 3,9 Mrd. Euro im vergangenen Jahr entfielen schon allein rund 2,5 Mrd. Euro auf Auslandsfonds. Diese arbeiten mit Doppelbesteuerungsabkommen und sind deshalb nicht betroffen.Der zweite Grund für eine Entwarnung bestehe darin, dass die auf Deutschland ausgerichteten geschlossenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren stärker auf eine Rendite aus dem Investment selbst setzen statt auf Steuersparmodelle. So betrug laut Heimsaat die Verlustquote dieser Fonds – also das negative Ergebnis im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital – im vergangenen Jahr im Schnitt nur noch ein knappes Viertel. Früher waren es bis zu 200 oder 300 % gewesen.Entscheidend ist die geplante Abschaffung der Verlustverrechnung indes nur für die Anbieter von Fonds mit so genannter asymmetrischer Verlustverteilung, die es künftig wohl nicht mehr geben würde. Diese Fonds weisen einem Teil der Anleger höhere Ausschüttungen und dem anderen Teil dafür höhere Verluste zu. Zu den Anbietern zählen laut Heimsaat nicht die Top 10 der Branche, sondern kleinere Initiatoren wie etwa die Bad Homburger SAB Spar- und Anlageberatung AG. Auf Fonds mit asymmetrischer Verlustzuweisung entfielen 2004 laut Scope insgesamt nur 150 Mill. Euro des platzierten Volumens. Zudem würde für die bereits gestarteten Fonds ein rechtlicher Vertrauensschutz bestehen.Von der Immobilienbranche wird die geplante Abschaffung der Verlustzuweisungsfonds deshalb recht gelassen erwartet. “Wir platzieren unsere Fonds kleinteilig bei Privatinvestoren. Bei dieser Klientel steht die Verlustverrechnung ohnehin nicht im Vordergrund, weil sie über keine gewerblichen Einkünfte verfügt”, sagt etwa Horst Baron, Vorstand Fondsmanagement der Münchener SHB AG. Andere Marktteilnehmer begrüßen die geplanten Änderungen sogar. “Volkswirtschaftlich wie auch aus Sicht der Anleger ist das der richtige Schritt”, meint Helmut Knepel, Leiter der Real Estate Feri Finance AG. Professionalisierung und Renditeorientierung der Fonds würden dadurch vorangetrieben. In der Vergangenheit habe die Steuerorientierung in der Immobilienwirtschaft – etwa die Bauherrenmodelle – zu Fehlallokationen von Kapital geführt. Weniger FehlallokationenDie heutigen Probleme des ostdeutschen Immobilienmarktes resultierten auch aus den Steuersparmodellen der neunziger Jahre, die zu einem Überangebot an Büros, Einzelhandels- und Wohnimmobilien geführt hätten. Die geplante Neuregelung im Einkommensteuergesetz werde zu einer Marktbereinigung bei den geschlossenen Fonds führen, die Knepel positiv sieht: Wenn sich ein Fonds nur durch Steuervorteile für den Anleger rechne, dann sei das Angebot selbst meist fragwürdig und unwirtschaftlich.”In Märkten, die durch Subventionen und Steuervorteile verzerrt werden, sind Fondsanbieter gezwungen, zu oft überhöhten Preisen Produkte einzukaufen, da die Steuervorteile bereits eingepreist sind”, sagt auch Oscar Kienzle, Gründer der IC Immobilien Gruppe. Zudem bestehe immer wieder die Gefahr, dass die Finanzverwaltung später bestimmte Steuervorteile rückwirkend kippe, so wie jüngst durch Änderung des Einkommensteuergesetzes bezüglich der Erbbauzinsvorauszahlung. Eine Regelung zum Verlustausgleichsverbot würde die “Emanzipation” des geschlossenen Immobilienfonds vom Steuersparmodell zur renditeorientierten Kapitalanlage zu Ende führen, meint Kienzle.