cru Düsseldorf – Der deutsche Wohnungsmarkt ist regelrecht übervölkert von ausländischen Investoren wie Fortress, Cerberus oder Terra Firma. Angezogen werden sie von der niedrigen Eigentumsquote in Deutschland, der Zunahme der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte und den Paketabschlägen für große Portfolios von bis zu 20 %. Hinzu kommen steuerliche Vorteile für diese Investments und niedrige Quadratmeterpreise wegen des lange Zeit schwachen Wirtschaftswachstums. Trotz dieser Vorteile warnt das niederländische Analysehaus Kempen & Co vor den Schwierigkeiten des deutschen Wohnungsmarkts. “Nur spezialisierte Unternehmen und Früheinsteiger werden auf lange Sicht von den günstigen Marktbedingungen profitieren”, schreibt Analyst Max Berkelder in einer aktuellen Studie. Dazu brauche es detaillierte Kenntnisse.Denn der starke Mieterschutz resultiere in geringen potenziellen Mietsteigerungen. Das schwache Wirtschaftswachstum führe zu niedrigen Mietumsätzen in wirtschaftlich schwachen Regionen. Und der in manchen Fällen für den Turnaround von kriselnden Wohnungsunternehmen notwendige Arbeitsplatzabbau sei politisch heikel.”Es wäre nicht erstaunlich, wenn einige der ausländischen Investoren sich in den kommenden Jahren die Finger verbrennen, weil ihnen die lokale Expertise mangelt”, meint Berkelder. Als Gewinner sieht er dagegen seit langem etablierte Marktakteure wie die börsennotierte Deutsche Wohnen und Viterra sowie die Früheinsteiger unter den Finanzinvestoren wie Fortress und Blackstone. Die Zahl der Wohnungspaketverkäufe werde weiter steigen. Sanierer begünstigtTerra Firma, die über die Deutsche Annington schon 1997 als eines der ersten Unternehmen in den Markt eingestiegen war, müsse aber nach dem 7 Mrd. Euro teuren Einkauf der Viterra das Vertrauen der Investoren wieder herstellen. Als Profiteure der Entwicklung sieht Berkelder außerdem Unternehmen, die von den Finanzinvestoren schwierige Teilportfolios übernehmen, sie sanieren und schließlich an Privatinvestoren verkaufen – wie etwa die Kölner Vivacon oder die erst kürzlich an der Börse gestartete Frimag. Weitere Beispiele seien die Hamburger TAG sowie Conwert. Ebenfalls positiv: Die Finanzplatz-Initiative IFD berücksichtige bei ihren Vorschlägen für deutsche, börsennotierte Immobilien-Trusts (Reit) auch Wohnungsunternehmen. Attraktiv sei der deutsche Markt unter anderem, weil die Wohneigentumsquote hierzulande mit 44 % auf dem zweitniedrigsten Niveau in Europa liege – nach der Schweiz. Die Hauspreise hätten sich in Westdeutschland seit 1990 mit jährlich im Schnitt nur 1,4 % unterhalb der Inflationsrate erhöht. In Ostdeutschland seien die Hauspreise seit 1995 sogar um jährlich 2,6 % gesunken. Dies eröffne ein Potenzial, da sich ansonsten weltweit die Preise erhöht hätten.Die Preise für Wohnungspaketverkäufe seien bis vor zwölf Monaten nicht gestiegen, hätten seitdem aber kräftig aufgeholt. Wegen der großen Zahl der interessierten Investoren schätzt Kempen, dass die Paketpreise weiter steigen werden. Die Privatisierungsmargen würden dadurch von früher 40 auf nur noch 20 bis 30 % sinken. Von den insgesamt 30 Millionen Wohnungen dürften Staat und Unternehmen in den kommenden Jahren rund 2 Millionen Einheiten auf den Markt werfen. Terra Firmas Einkauf der Viterra für 7 Mrd. Euro habe um 1 Mrd. Euro über dem nächstbesten Gebot von Cerberus gelegen und veranschauliche damit die derzeit aggressiven Einkaufsaktivitäten. Als wahrscheinlichste Kandidaten für baldige Paketverkäufe nennt Kempen die Berliner GHG (5 300 Einheiten), die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (47 000), die BGAG-eigene Baubecon (20 000), die zur Gewerkschaft IGBCE gehörige THS (80 000) und die Kölner GAG (39 000).In den nächsten zwei bis drei Jahren würden weitere Finanzinvestoren dem Beispiel der Gagfah folgen, deren Eigentümer Fortress für die Gesellschaft einen Börsengang im kommenden Jahr plant. Die Einführung von Reits wäre nützlich, aber nicht notwendig für solche IPOs, glaubt Berkelder.