Von Thomas List, Frankfurt Die deutschen und internationalen Immobilienmärkte dürften schon einen Gutteil ihrer Schwächeperiode hinter sich haben. Auf einigen Märkten gibt es bereits wieder gute Investitionsmöglichkeiten. Verschiedene offene Immobilienfonds stellten daher schon wieder erhebliche Mittel für Investitionen bereit, hieß es bei den Teilnehmern der Podiumsdiskussion auf dem 5. Immobilientag der Börsen-Zeitung in Frankfurt.Mathias Müller, Präsident der IHK Frankfurt am Main und in der Immobilienbranche tätig, wies darauf hin, dass es in Deutschland bei weitem nicht die Übertreibungen auf den Immobilienmärkten gegeben hat wie im Ausland. “Das Tal der Tränen wie in anderen europäischen Ländern haben wir in Deutschland nicht durchritten.””Seit dem Höhepunkt des Booms Ende 2007 bis Ende des ersten Quartals 2009 sind die Preise in den deutschen Toplagen um 20 % gesunken, nimmt man alle guten gewerblichen Lagen dazu, um 30 %”, sagte Andreas Quint, CEO Germany von Jones Lang LaSalle. Damit habe man einen guten Teil der Wertkorrektur schon hinter sich. Das Transaktionsvolumen sei drastisch von 60 Mrd. Euro 2007 auf jetzt unter 2 Mrd. Euro im ersten Quartal 2009 zusammengeschnurrt (s. Grafik). “Wenn es so weitergeht werden es im Gesamtjahr 6 bis 7 Mrd. Euro”, sagte Quint. “Es spricht aber einiges dafür, dass das Volumen nicht mehr so stark runtergeht wie in den vergangenen Monaten.”Nach Beobachtung von Thomas Schmengler, Geschäftsführer der zur DekaBank gehörenden Deka Immobilien sind die Preise erstaunlich stabil. “Bei Top-Immobilien herrscht immer noch Wettbewerb.” Allerdings sei das Mietpreisniveau die große Unbekannte.”In Deutschland werden die Mieten nicht so stark fallen, da es in den Vorjahren nur geringe Übertreibungen gab”, sagte Schmengler. So liege das aktuelle Mietpreisniveau in Frankfurt ähnlich hoch wie Mitte der neunziger Jahre. “Die Leerstände sind in Frankfurt sogar auf 12 % gesunken. Ich rechne mit einer Steigerung auf etwa 16 %.” Erfreut zeigte sich Schmengler, dass nur relativ wenige Gebäude im Bau sind.IHK-Präsident Müller wies darauf hin, dass die Risiken bei Immobilien deutlich gestiegen seien, da die Mieterbonität sich schnell drastisch ändern könne. “Wir müssen uns fragen, ob das Geschäftsmodell hinter großen Mieter so nachhaltig ist, dass sie dauerhaft Mieten zahlen können.” Inflationsgefahr steigtHubert Spechtenhauser, Sprecher des Vorstands der Commerz Real, verwies auf die steigenden Inflationsgefahr, die sich nach Ansicht vieler Beobachter spätestens 2012 manifestieren würden. “Das müsste die Bedeutung von Immobilien steigern.” Angesichts sich erhöhender Leerstände und rückläufiger Mieten rechnet er mit einer Erholung der Märkte erst 2010 oder 2011. Bereits heute gebe es gute Investitionsmöglichkeiten in London und Paris (Ile de France). Mittel- und Osteuropa hält er vorläufig für wenig attraktiv.Eine der wichtigsten Investorengruppen sind nach Angaben von Spechtenhauser die offenen Immobilienfonds. “Vor allem im großvolumigen Segment treten als potenzielle Nachfrager aus Deutschland fast ausschließlich die großen, nicht von der Rücknahmeaussetzung betroffenen Fonds auf.” Für die offenen Immobilienfonds seines Hauses kündigte er erhebliche Investitionen an. “Wir werden in den kommenden Wochen und Monaten mehr als eine halbe Mrd. Euro in Europa investieren.” Im Fokus ständen neben Deutschland, Großbritannien und Frankreich die Benelux-Staaten sowie Skandinavien. In Deutschland werde die Commerz Real vor allem in Metropolen wie Hamburg, München und Düsseldorf investieren, da Frankfurt überproportional in den Fondsportfolien vertreten sei.Bei anderen Nutzungsarten jenseits von Büros ist der Einzelhandel von besonderem Interesse. Nach Angaben von Jones Lang LaSalle Deutschlandchef Quint nahm der Retailanteil bei den gewerblichen Transaktionen hierzulande in den letzten Monaten weiter zu. “Bei Shoppingcentern und Einzelhändlern in Toplagen haben sich die Renditen in den vergangenen Monaten praktisch nicht verändert. Retail ist der Fels in der Brandung.” Die Gefahr, dass es mit dem konjunkturellen Einbruch zu Konsumzurückhaltung kommen werde, sei aber noch nicht eingepreist. “Durch den starken Rückgang der Benzinpreise ist der Konsum sogar gestiegen.” Top-Einzelhändler und Food-Discounter sind nach Beobachtung Quints sehr gesucht. Preisverfall bei DiscounternEtwas anders sieht das aus der Warte von Deka Immobilien-Geschäftführer Schmengler aus. “Bei Fachmärkten und Discountern sind die Preise stark gefallen, weil die Angelsachsen, die in der Vergangenheit stark gekauft haben, nicht mehr da sind.” Als wichtige Investorengruppe hat er Privatinvestoren (Family Offices) identifiziert. “Die kaufen jetzt solche Objekte für bis zu 40 Mill. Euro – mit steigender Tendenz.” Hintergrund sei die Inflationsfurcht. Auch die Deka Immobilien will bald erheblich investieren – neben Büros verstärkt in Retail, Hotels und Logistik. “Meine Zielvorgabe war, in diesem Jahr mehr als 4 Mrd. Euro anzulegen.” Das sei aber sicherlich nicht zu schaffen. “Realistisch sind 2 Mrd. Euro, davon 400 bis 500 Mill. Euro in Deutschland.”Notverkäufe im großen Stil erwartete kein Teilnehmer der Podiumsdiskussion “Davon würde keiner profitieren, weder die Eigenkapitalgeber noch die Banken”, sagte Quint. Auch gebe es dafür keine (opportunistischen) Käufer.