tl Frankfurt – Die offenen Immobilienfonds sitzen auf “prall gefüllten Kriegskassen” und wollen wieder hierzulande investieren. Das Transaktionsvolumen werde im ersten Halbjahr 2008 noch verhalten sein, danach aber deutlich an Fahrt gewinnen, hieß es bei einer Veranstaltung von Jones Lang LaSalle (JLL) zum Frankfurter Büromarkt. “Alle offenen Immobilienfonds sind an Objekten in Deutschland interessiert”, zeigte sich Robert Menke, Leiter Capital Markets von Jones Lang LaSalle, überzeugt. “Nach den Verkäufen der vergangenen Jahre verfügen sie über viele Milliarden Euro Liquidität.” Wann sie auf breiter Front beginnen werden zu investieren, ließ Menke offen. “Die Fonds kaufen nicht um jeden Preis. Vielmehr muss die Qualität stimmen, insbesondere bezogen auf die Ausstattung der Objekte, die Mietverträge und die Mieter.” Keine Abwanderungswelle Im Gefolge der Abwanderung der Deutschen Börse von Frankfurt ins benachbarte Eschborn erwartet Axel Sikora, Leiter der Bürovermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle, keine Abwanderungswelle. Er verwies auf die Eurohypo, die im Jahr 2004 ebenfalls nach Eschborn gegangen war. “In den Folgejahren hat sich daraus kein Trend entwickelt.” Über die Aussichten am Büromarkt Frankfurt zeigten sich die Manager optimistisch. Der Büroflächenumsatz werden 2008 auf ähnlich hohem Niveau liegen wie 2007 (552 000 Quadratmeter). Die einsame Spitzenposition nahm die Bankenlage ein (138 000 Quadratmeter vermietete Fläche). Entsprechend entfiel auf Banken und andere Finanzdienstleister sowie unternehmensbezogene Dienstleister knapp die Hälfte des Flächenumsatzes. Auch für 2008 geht Menke von einer hohen Nachfrage der Banken in Frankfurt aus. “Die Subprime-Krise betrifft die Banken am Standort Frankfurt, zumindest was die Beschäftigten betrifft, nicht, da dieses Geschäft von London und New York aus gemacht wurde.”Die Spitzenmiete lag 2007 nach Beobachtung von JLL bei 37 Euro, 6 % mehr als noch ein Jahr zuvor. Von knapp 48 Euro, der Spitzenmiete 2001, liegt sie damit aber noch weit entfernt. Für 2008 rechnet der Makler mit einem leichten Anstieg auf 38 Euro. Das Leerstandsvolumen liegt den Angaben zufolge bei 1,6 Mill. Quadratmetern (- 15 %). Die Leerstandsquote betrug Ende des Vorjahres 13,7 %. Der Aufschwung am Frankfurter Büromarkt lässt sich an der Zahl der fertiggestellten bzw. in den kommenden Jahren zur Fertigstellung vorgesehenen Objekte noch nicht ablesen. Kamen 2003, als der Tiefpunkt erreicht wurde, 620 000 Quadratmeter auf den Markt, davon 70 % spekulativ (also weder vorvermietet noch zur Eingennutzung vorgesehen), waren es 2007 nur 36 000 Quadratmeter, davon waren nur 7 300 Quadratmeter noch unvermietet. 2008 rechnet JLL zwar mit 39 % mehr fertiggestellten Flächen, doch bleibt das Niveau immer noch viel zu niedrig, um insbesondere die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen zu befriedigen. Die Mieten werden daher weiter steigen.Kräftig einbrechen wird nach Erwartung von JLL im laufenden Jahr das Transaktionsvolumen. Nach 6,2 Mrd. Euro im Vorjahr sollen es 2008 nur noch etwa 3,5 Mrd. Euro sein. Diese Prognose hat auch Atisreal abgegeben (vgl. BZ vom 17. Januar). Noch 2006 wurden nach JLL- Zahlen nur 2,5 Mrd. Euro umgesetzt. Die Subprime-Krise habe sich schon deutlich bemerkbar gemacht. Zwei Drittel des Transaktionsvolumens fielen im ersten Halbjahr an. Entscheidend für das Rekordergebnis waren 13 große Transaktionen von jeweils über 100 Mill. Euro. Auf sie entfielen zusammen 61 % des Transaktionsvolumens. Dazu zählten die Frankfurter Welle (703 Mill. Euro), das Trianon (620 Mill. Euro), der Eurotower (430 Mill. Euro), die Zwillingstürme der Deutschen Bank (geschätzt 285 Mill. Euro) und die Garden Towers (203 Mill. Euro).Nach Ansicht von Jones Lang LaSalle sind durch die Subprime-Krise zwar die im ersten Halbjahr 2007 dominanten fremdkapitalorientierten Investoren fast vollständig aus dem Markt ausgeschieden. Doch bleibe es bei der Dominanz ausländischer Investoren als Käufer und deutscher Investoren (vor allem offene Fonds) als Verkäufer. Von einem Druck auf die Renditen wie zu Jahresanfang 2007 sei im zweiten Halbjahr keine Rede mehr gewesen, sagte Menke. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Immobilien in bester Lage erreichte Mitte des Vorjahres mit 4,2 % ihren Tiefpunkt und kletterte seitdem wieder auf 4,4 % – Tendenz weiter steigend. Der letzte Höhepunkt lag Ende 2004 bei 6 %. Für Objekte an “B”-Standorten sanken die Preise; entsprechend legten die Renditen bis Ende des Vorjahres auf 5,75 % bis 7 % zu. Mehr ProjektentwicklungenZum Deal-Umfang ergänzte Menke: “Die großen Transaktionen sind nicht grundsätzlich passé.” Allerdings gebe es eine Tendenz zu Projektentwicklungen. Der Trend zu steigenden Kreditzinsen habe sich durch die Subprime-Krise stark beschleunigt. “Die Schere zwischen niedrigen Zinsen und höheren Immobilienrenditen wurde 2007 also kleiner – für einige schneller, als ihnen lieb ist”, sagte Menke. Damit wurden Fundamentalfaktoren wie Mietpreiswachstum und Leerstandsabbau wieder wichtiger als finanztechnische Faktoren. Investoren haben Menke berichtet, dass “Banken Kreditgespräche gar nicht erst beginnen, wenn sie nicht mindestens 25 % Eigenkapital mitbringen. Das war noch wenige Monate zuvor nicht so.” Der Eigenkapitalanteil und die Zinsmarge der Banken würden deutlich höher ausfallen als noch vor einem Jahr. “Dies wird zwangsläufig zu einem weiteren Anstieg der Anfangsrenditen führen”, sagte Menke.