Viele offene Immobilienfonds beschäftigen sich derzeit intensiv damit, ihre Auslandsinvestments neu zu strukturieren. Möglichkeiten hierzu eröffnet ihnen das Investmentänderungsgesetz vom 28. Dezember 2007, dessen Regelungen nach einer optionalen Übergangszeit spätestens zum 30. Juni 2010 verbindlich anzuwenden sind.Den Fonds ist es nun erlaubt, ihre im Ausland gelegenen Immobiliengesellschaften über mehrstöckige Holdingstrukturen zu halten. Zuvor war ihnen nur die direkte Beteiligung an einer solchen Immobiliengesellschaft gestattet. Quellensteuer fällt anMit dieser direkten Beteiligung war oftmals der Nachteil verbunden, dass auf Dividendenzahlungen und zumeist auch auf Zinszahlungen der Gesellschaft eine ausländische Quellensteuer einbehalten wurde, die je nach Land zwischen 10 und 25 % betragen kann. Dies minderte den Fondsertrag und damit die Fondsrendite. Für den einzelnen Anleger ist eine Anrechnung der Quellensteuer oftmals nicht möglich, sodass der Quellensteuerabzug effektiv auch die Anlegerrendite schmälert. Die neue Regelung ermöglicht Strukturen zur Vermeidung der Quellensteuer, was die Rendite, bezogen auf das einzelne Investment, in der Größenordnung zwischen 30 und 100 Basispunkten erhöhen kann. Wohin mit der Holding?Trotz dieses hohen Anreizes fällt den Fondsgesellschaften die Umstrukturierung nicht leicht. Zunächst stellt sich die Frage nach einem geeigneten Standort für eine Holdinggesellschaft. Dort sollten die Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Ausland, sprich Deutschland, günstig für die Holding sein und die Mutter-Tochter-Richtlinie innerhalb der EU zur Anwendung kommen. Eine Besteuerung der Dividenden der Holdinggesellschaft muss dort ebenso ausgeschlossen sein wie der Einbehalt einer Quellensteuer auf Ebene der Holding.Des Weiteren sollten die zusätzlichen Kosten des Aufbaus und der Verwaltung einer weiteren Gesellschaft in die Betrachtung einbezogen werden. Für die Holdinggesellschaft selbst muss in dem jeweiligen Sitzland eine bestimmte Organisation aufgebaut werden. Sonst besteht die Gefahr, dass sie steuerlich nicht anerkannt wird.Zu berücksichtigen ist außerdem, dass sich – je nach Größenverhältnissen der Immobiliengesellschaften – unterhalb der Holding die Verpflichtung zur Erstellung eines Konzernabschlusses auf Ebene der Holding ergeben kann. Das erhöht den Aufwand nochmals.Schließlich dürfen die Kosten einer Umstrukturierung und mögliche Steuerbelastungen beim Übergang in eine Holdingstruktur nicht vergessen werden.