Von Holger Apel Die Subprime-Krise hat die Anleger auch bei Immobilienaktien vorsichtiger werden lassen. Folge war im Vorjahr ein europaweiter Kurseinbruch, der bei den meisten deutschen Werten ausgehend von den Höchstständen im Frühjahr 2007 mehr als 50 % betrug. Es ist daher kein Wunder, dass Anleger nun überlegen, ob sie nicht eher wieder in die risikoärmeren, aber dafür renditeschwächeren offenen Immobilienfonds investieren sollen. Auch dieser Bereich war in die Kritik geraten, da Ende 2005 und Anfang 2006 erstmals drei offene Immobilienfonds (zwei Kan-Am- und ein DB-Real-Estate- bzw. Rreef-Fonds) die Rücknahme von Fondsanteilen zeitweise ausgesetzt hatten. Ursache hierfür war, dass die liquiden Mittel der Fondsgesellschaften aufgrund der starken Anteilsverkäufe knapp geworden waren. Folgen der SteuerreformInsbesondere im Hinblick auf die Neuordnung der Besteuerung von Kapitaleinkünften (Abgeltungsteuer, reduzierter Sparerfreibetrag) steht man dieser Anlageform wieder positiver gegenüber. Im Rahmen dieser Überlegung kommt der Nachsteuerrendite zunehmend Bedeutung zu. Interessant können hier sein:1.) bereits im Ausland versteuerte Verkaufserlöse 2.) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung3.) Verkaufserlöse aus deutschen Immobilienobjekten, die länger als zehn Jahre im Depot gehalten wurden. Insbesondere der unter Punkt 1.) genannte Grund gewinnt für die Kapitalanlage zunehmend an Bedeutung. Bei den offenen Immobilienfonds sind solche Fonds zukünftig von großem Interesse, die über einen hohen Auslandsanteil verfügen. Abkommen helfenHintergrund hierzu sind die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen den jeweiligen Staaten. Es werden also die Erträge aus den Immobilienanlagen in dem Staat besteuert, in dem sie angefallen sind. Diese müssen dann nicht noch zusätzlich im Inland versteuert werden. Unter steuerlichen Gesichtspunkten könnte daher die Gleichung gelten, je höher der Auslandsanteil des jeweiligen Fondsportfolios ist, desto höher ist der steuerfreie Anteil der Rendite. USA und Kanada beliebtDer Branchendurchschnitt ist von Ende 2002 von 41,8 % bis zum 30. Juni 2007 auf 63,4 % gestiegen. Dies zeigt auch, dass die Fondsinitiatoren verstärkt auf Anlagemöglichkeiten im Ausland setzen. So stiegen die Investments (nach Angaben des Branchenverbandes BVI) in die europäischen Nachbarländer von 38,5 % auf 58,2 %. An erster Stelle steht hierbei Frankreich (17,9 %), gefolgt von Großbritannien (12,4 %), den Niederlanden (6,5 %) und Italien (4,3 %). Auch die Investments in die außereuropäischen Länder haben von 3,3 % auf 7,4 % zugenommen. Bei den Investitionsstandorten liegen hier die USA, Kanada sowie Südkorea vorne. Wie aus der Grafik zu erkennen ist, liegt KanAm mit ihren Fonds unter diesem Aspekt an der Spitze (100 %). Der größte offene Immobilienfonds Haus-Invest-Europa mit fast 10 Mrd. Euro von CommerzGrundbesitz verfügt noch über einen Auslandsanteil von 77,4 %. Alle folgenden Initiatoren rangieren zwischen 42,3 % und 59,0 %. Für den Anleger ist aber auch wichtig zu wissen, dass diese Anteile in der Regel von Jahr zu Jahr schwanken, da Objekte gekauft bzw. verkauft werden können. Grundsätzlich gilt für alle Einkünfte aus Kapitalvermögen und Kursgewinne ab dem 1.1.2009 ein einheitlicher und pauschaler Steuersatz von 25 %. Damit ist die Einkommensteuer abgegolten (= Abgeltungsteuer). Neben der Einkommensteuer fallen auch die Kirchensteuer und der Solidaritätszuschlag an. Obwohl offene Immobilienfonds Mieteinnahmen erzielen, zählen die Ausschüttungen zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Diese sind bis Ende 2008 in voller Höhe vom Fondsinhaber mit seinem persönlichen Steuersatz zu versteuern.Dies ändert sich für Ausschüttungen ab 2009 – diese unterliegen der Abgeltungsteuer. Werden gleichzeitig vom Anleger Kursgewinne erzielt, so ist die entsprechende steuerliche Wirkung vom Kaufzeitpunkt abhängig:1.) Die Kursgewinne bleiben bei vor 2009 gekauften Fondsanteilen mit abgelaufener Spekulationsfrist von der Abgeltungsteuer verschont.2.) Für nach dem Stichtag gekaufte offene Immobilienfonds, mit denen Kursgewinne erzielt werden, unterliegen diese der Abgeltungsteuer. Vorteil SpekulationsfristEin Vorteil besteht für die offenen Immobilienfonds. Diese profitieren von der zehnjährigen Spekulationsfrist bei Immobilien; wenn das Fondsmanagement nach Ablauf der Spekulationsfrist Objekte mit Gewinn veräußert, sind diese vom Fondsinhaber nicht zu versteuern. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Gewinne hieraus ausgeschüttet werden. Werden diese Gewinne hingegen nicht ausgeschüttet, so erhöhen diese den Preis der Fondsanteile. Werden solche Fondsanteile nach dem 31.12.2008 veräußert, unterliegt der Fondsgewinn der Abgeltungsteuer. Zunehmend gerät auch die Liquiditätssteuerung in den Blickpunkt der Öffentlichkeit, da Liquidität in der Regel die Fondsperformance mindert. Gesetzlich zulässig ist eine Höchstliquidität von 42 %. Dieser Wert wurde lediglich noch von zwei der betrachteten offenen Immobilienfonds im Februar 2008 überschritten. Hierbei handelt es sich um den SEB ImmoInvest mit 44,1 % und den UniImmo Deutschland mit 46,9 %. Zum Stichtag 31. März 2007 verfügte beispielsweise der HausInvest global über eine Liquiditätsquote von 58,2 %. Aktuell liegt sie bei 34,8 %.Um dieser Tendenz zur Liquidität entgegenzuwirken, hat sich beispielsweise die DekaBank vorgenommen, nur noch dann neue Anteilscheine auszugeben, wenn Zukäufe auf dem Plan stehen oder Projektentwicklungen mit ins Portfolio genommen werden sollen. Objektqualität zähltDurch die eingeleiteten Maßnahmen zur Liquiditätssteuerung und das im Vergleich zu anderen Anlageformen verbesserte Potenzial sind offene Immobilienfonds für eine langfristige Anlage interessant. Es sollte aber darauf geachtet werden, dass der Fonds über renditestarke und gut vermietbare Objekte verfügt. Die Krisen (US-Immobilien) haben gezeigt, dass die Qualität der Objekte Vorrang vor einer schnellen Rendite haben sollte. Der Anlageschwerpunkt des Investments sollte bei global oder zumindest europaweit investierenden Immobilienfonds liegen. Eine solche breite geografische Diversifikation schützt einen Fonds davor, durch die Krise in einem Land (wie jetzt den USA) zu stark belastet zu werden.