Seit Jahrzehnten macht sich die öffentliche Hand Gedanken darüber, wie mehr Kapital von privaten Anlegern für Investitionsprojekte der öffentlichen Hand gewonnen werden kann. Die betriebswirtschaftliche Erkenntnis, dass Immobilien nicht zur Kernkompetenz eines Unternehmens gehören und deshalb nicht unbedingt im Eigentum eines Unternehmens und damit in dessen Bilanz stehen müssen, wird zunehmend auch im Bereich der öffentlichen Hand diskutiert.Bei der Frage nach potenziellen Investoren für Projekte und Immobilien wurde sehr schnell der private Sektor entdeckt. Der Begriff “PPP – Public Private Partnership” war geboren und schwappte aus dem angelsächsischen Raum auch in deutsche Amtsstuben. Nach zögerlichen Anfängen hierzulande wurde das Thema mit dem Verkauf einiger hessischer Landesimmobilien 2005 und im darauffolgenden Jahr (Leo I und Leo II) erstmals medienwirksam und erzielte eine öffentliche Wahrnehmung. Nicht zuletzt das umfangreiche zur Verfügung stehende private Investitionskapital und die Knappheit an geeigneten Investitionsobjekten hatten ein Übriges dazu beigetragen, dass das Land Hessen diese großen Immobilienpakete erfolgreich veräußern konnte. Private Equity sucht “Core”Ein Schritt in die richtige Richtung, wenn auch ohne Multiplikatoreffekt. Die Finanzlage der öffentlichen Hand ist seither nicht besser geworden, PPP wird weiterhin thematisiert, findet aber in der Praxis keine Umsetzung. Die realisierten Volumina im PPP-Segment in der Bundesrepublik Deutschland bleiben denn auch höchst überschaubar. Noch nicht einmal 200 Mill. Euro wurden nach Auskunft der ÖPP Deutschland im ersten Halbjahr 2010 an PPP-Projekten unter Vertrag genommen. Demgegenüber stand zum Vergleichszeitpunkt allein aus dem Bereich der Immobilienfonds Kapital von über 5 Mrd. Euro für Investments in den deutschen Markt bereit.Eine Antwort auf die schleppen-de Realisierung von PPP in Deutschland könnte denn auch aus dem Bereich der Private-Equity-Immobilienfonds kommen. Dieser kapitalstarke Investitionssektor hat sich in den vergangenen zwei Jahren insbesondere in Europa gewandelt. Während noch vor Beginn der Finanzkrise lediglich 30 bis 35 % der Fonds der risikoärmsten Kategorie “Core” zuzuordnen waren, hat sich deren Anteil auf 62 % erhöht. Ein klares Anzeichen dafür, dass Investoren risikoärmere Investitionsmöglichkeiten suchen.Nur dank dieser großen Nachfrage nach Core-Objekten ist die aktuelle Diskussion zu erklären, welche Immobilien eigentlich wirklich der Kategorie “Core” zuzurechnen sind. Da es in den klassischen Core-Bereichen der nicht beliebig multiplizierbaren Innenstadtlagen nur äußerst selten zu Transaktionen kommt, wird deutlich, dass diese Standorte von vielen Investoren – unabhängig von der Laufzeit von Mietverträgen oder Nutzungsarten – präferiert werden. Die Innenstadtlage ist und bleibt rar und wird von Investoren geschätzt.Zu den “Großeigentümern” von dergleichen Core-Standorten und Core-Immobilien zählen insbesondere Städte und Kommunen. Die geringe Transaktionstätigkeit im PPP-Segment verdeutlicht folglich die große Lücke zwischen der definitiv vorhandenen Nachfrage nach Core-Immobilien einerseits und dem “versteckt vorhandenen”, aber nicht zum Verkauf stehenden Angebot der Kommunen andererseits. Und dies in Anbetracht leerer Kassen der öffentlichen Hand. Städtische Büros sind “Core”Es gibt zahlreiche Gründe, warum es zu diesem Ungleichgewicht kommt. Nicht zuletzt etwa die fehlende Plattform, private Investoren wie Private-Equity-Immobilienfonds und die öffentliche Hand zusammenzubringen, um damit die Informationslücken zu schließen und die Basis für Kooperationen zu schaffen.Aktuell sind mehr als 284 Core-Fonds (34 % davon geschlossene oder semi-geschlossene Fonds) in Europa auf der Suche nach geeigneten Investitionsobjekten. Im Gespräch mit diesen Fonds haben wir festgestellt, dass nur die wenigsten Manager bei der Immobiliensuche städtische oder kommunale Immobilien in den Blick nehmen.Der Grund? Den kommunal Verantwortlichen als potenziellen Adressaten investiven Interesses fehlt die Plattform und häufig auch die Kenntnis, fondstaugliche Investments in ihren Beständen zu identifizieren und die geeigneten Investitionspartner zu finden.Das Interesse der privaten Investoren ist da, und es ist sicherlich zu überdenken, ob nicht das ein oder andere in die Jahre gekommene Verwaltungsgebäude mit einer Modernisierungsauflage veräußert werden kann, anstehende Neubauten komplett über privates Kapital finanziert werden und mit den Verkaufserlösen bzw. frei gewordenen Budgets andere Maßnahmen der Stadtentwicklung finanziert werden können.