Real Estate Private Equity ist zwischenzeitlich ein weit gefasster Begriff und reicht von den klassischen antizyklisch investierenden Opportunity-Fonds bis hin zu klassischen Core-Fonds, welche teilweise sogar von den gleichen Fondsinitiatoren angeboten werden. Dementsprechend segmentiert sind auch die Auswertungen aus unserer Datenbank zu betrachten. Bei unseren Analysen haben wir uns auf das Angebotsverhalten der Fondsmanager konzentriert: Wann wurde welcher Fonds mit welcher Zielallokation aufgelegt? Zudem haben wir in unserem Ausblick für 2008 auch die Fonds berücksichtigt, die zwar noch nicht aufgelegt sind, aber in Kürze aufgelegt werden sollen und thematisch wie auch inhaltlich bekannt sind bzw. mit Vorgängerfonds vergleichbar sind. Unterschiedliche LageDie Immobilienmärkte in Europa zeigen sich in sehr unterschiedlicher Verfassung. Während Märkte wie Deutschland und Frankreich immer noch als sehr stabil gelten, sind Länder wie Großbritannien und Spanien derzeit auf Talfahrt. Auch in anderen Märkten wie Polen, Tschechien, Ungarn, Portugal und Spanien ist zumindest von einem leichten Anstieg der Einkaufsrenditen und damit sinkenden Kaufpreisen auszugehen. Somit antizipieren Käufer bereits eine zu erwartende Abflachung des Wirtschaftswachstums.Dies spiegelt sich auch im Investitions- und Angebotsverhalten der Real-Estate-Private-Equity-Fonds (REPE-Fonds) wieder. Ein großer Teil der im Vorjahr aufgelegten oder sich in der Einwerbung befindlichen Fonds hat Großbritannien ganz oben auf die Investitionsliste gestellt. Die deutlich günstigeren Einstiegsrenditen, die vermieterfreundlichen Upward-only-Klauseln, die perspektivischen Olympia-Effekte und ein im Vermietungsbereich doch noch recht robuster Markt lassen gerade die für antizyklische Investitionen bekannten Fonds verstärkt ein Auge auf das Vereinigte Königreich werfen. Das Gleiche gilt für Spanien, allerdings auf deutlich niedrigerem Niveau. Hier sind sehr viel mehr Investoren vorerst in Warteposition. Die Zahl der in Europa angebotenen Real-Estate-Private-Equity-Fonds hat 2006 mit insgesamt 95 aufgelegten Fonds ein Hoch erreicht. 2007 waren es nur noch 68. Trotz dieses Rückgangs hat das Gesamtvolumen aller Fonds deutlich zugenommen. Der Bruttovermögenswert oder Gross Asset Value (GAV) der Fonds ist 2007 im Vergleich zum Vorjahr von durchschnittlich 750 Mill. Euro auf 1,4 Mrd. Euro (+87 %) angestiegen. Dies ist sicherlich nicht nur Ausdruck der “Think bigger”-Strategie einiger Fondsinitiatoren, sondern auch eine Folge der erhöhten Nachfrage von institutionellen Investoren nach REPE-Fonds und des zunehmenden Einsatzes von Real Estate Private Equity im Private Banking. Fremdfinanzierung steigtAuch die Fremdfinanzierungskomponente wurde intensiver genutzt. So stieg die Quote über alle Fondsarten von 46,1 % auf 48,9 %. Dabei ist die Hauptquelle des Wachstums bei den REPE-Fonds von 2006 auf 2007 auf die geschlossenen Fonds zurückzuführen. Sie allein sind von 55,6 auf 83,9 Mrd. und damit um 51 % gewachsen.Bei den offenen Fonds ist das Eigenkapitalvolumen (Net Asset Value) der neu aufgelegten Fonds 2007 im Vergleich zum Vorjahr um 15 % auf 7,7 Mrd. Euro zurückgegangen. Dies allerdings bei konstantem Investitionsvolumen, woraus sich bei den neu aufgelegten Fonds eine deutliche Erhöhung der Fremdfinanzierungsquote ableiten lässt. Viele dieser Fonds sind jedoch noch vor der Subprimekrise aufgelegt worden, so dass abzuwarten bleibt, ob die offenen Fonds diese geplanten Finanzierungsquoten auch tatsächlich ausnutzen (können). Für das laufende Jahr verzeichnet Swisslake Capital in der Datenbank bereits 46 neue Fonds, die entweder bereits aufgelegt (29) oder für die kommenden Monate angekündigt wurden (17). Es ist davon auszugehen, dass die Anzahl der Fonds am Jahresende das Vorjahr übertreffen wird. Allerdings zeichnet sich auch ab, dass das durchschnittliche geplante Investitionsvolumen von aktuell nur 600 Mill. Euro deutlich unter dem Vorjahreswert von 1,4 Mrd. Euro liegt. Entsprechend ist auch die Finanzierungsquote von durchschnittlich 51 % auf 46 % gesunken. Antizyklisches VerhaltenBei den Länderallokationen lassen sich 2007 ebenfalls einige interessante Trends feststellen, die das antizyklische Verhalten der Real-Estate-Private-Equity-Industrie dokumentieren und unsere Ursprungsaussage – wo sind aktuell die größten Opportunitäten in Europa für 2008 – stützen.Insgesamt ist die Anzahl der aufgelegten paneuropäischen Fonds im Jahr 2007 im Vergleich zum Vorjahr rückläufig gewesen (-31 %). Dies führen wir auf zwei wesentliche Ursachen zurück. Zum einen sind zahlreiche paneuropäische Fonds, die 2006 aufgelegt wurden, noch in der Investitionsphase, und zum anderen sind die Anleger schon aus Gründen eines effizienten Risikomanagements an klarer fokussierten Länderallokationen interessiert. Demgemäß haben rein in Westeuropa und Südeuropa investierende Fonds um 25 % bzw. 20 % zugelegt. Ebenfalls stark rückläufig waren die Fonds in Großbritannien (UK) sowie Mittel- und Ost-Europa (CEE), die im Vergleich zu 2006 um 50 % bzw. 61 % zurückgegangen sind. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen mit den in diesen Märkten 2007 stark gesunkenen Cap Rates und damit niedrigeren Renditeerwartungen zu begründen. Für 2008 zeichnet sich in Bezug auf die Länderschwerpunkte ein verändertes Investitionsverhalten ab. Ausgelöst durch die deutlichen Wertberichtigungen in einzelnen Märkten wie Großbritannien und Spanien und partielle Abwertungen in Mittel- und Osteuropa, sind in unserer Datenbank für 2008 bereits jetzt fünf reine Großbritannien-Fonds (also mehr als die Hälfte des gesamten vergangenen Jahres) und neun Mittel- und Osteuropa-Fonds (plus zwei Fonds im Vergleich zu insgesamt sieben im gesamten Jahr 2007) erfasst. Für reine Südeuropa-Investitionen liegen bislang nur zwei neue Fonds vor. Wir gehen jedoch davon aus, dass bis Jahresende auch hier noch ein Anstieg zu verzeichnen sein wird.Bezogen auf die Gesamtheit der Fonds eines Jahres wurden 2007 deutlich mehr opportunistische Fonds aufgelegt als im Vorjahr. Dieser Anstieg überrascht in Anbetracht des sich abzeichnenden nahenden Höhepunktes des Immobilienzyklus, ist aber bei detaillierter Analyse und Recherche bei den Fondsinitiatoren begründbar. Viele dieser Fonds haben bei ihrer Auflage bereits antizipiert, dass sich die Immobilienmärkte in naher Zukunft verändern werden, und sammelten 2007 Kapital ein, um den optimalen Einstiegszeitpunkt nicht zu verpassen. Risikomuster bleibt ähnlich Zudem wurde die Auflage von reinen Core-Fonds aufgrund der im ersten Halbjahr 2007 gestiegenen Fremdkapitalzinsen bei zugleich weiter rückläufigen Einstiegsrenditen immer schwieriger, da der Einsatz von Fremdkapital zu einem negativen Leverage-Effekt führte und die Auflage von reinen Eigenkapitalfonds von der Rendite her betrachtet institutionelle Anleger nicht überzeugen kann. Für 2008 zeichnet sich bislang ein ähnliches Risikomuster im Angebotsverhalten der Real-Estate-Private-Equity-Fonds wie 2007 ab.