Real Estate Private Equity ist in Asien eine vergleichsweise junge Investitionsart und startete Mitte der neunziger Jahre in Japan. In China begannen die ersten Investitionen von Real-Estate-Private-EquityFonds Anfang 2000, in Indien aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen für ausländische Investoren erst 2005. Während in den genannten Märkten zu Beginn vornehmlich amerikanische und angelsächsische Real-Estate-Private-Equity-Fonds aktiv waren, haben sich in der Zwischenzeit auch zahlreiche nationale Fondsanbieter etabliert. Asien ist ein heterogener Kontinent und im Bereich Real Estate Private Equity der Markt mit den höchsten Wachstumsraten. In guter VerfassungDie Immobilienmärkte in Asien zeigten sich auch 2007 nahezu auf dem gesamten Kontinent in sehr guter Verfassung. Durch den starken Urbanisierungstrend, verbunden mit einem hohen Wirtschaftswachstum (BIP) von 11,4 % für China bzw. 9 % für Indien, sind auch die Immobilienpreise stark gestiegen. Neben den großen asiatischen Problemen wie beispielsweise Umweltschutz und, abgesehen von China und Japan, Bevölkerungswachstum ist zunehmend auch die Inflation ein zentrales Thema geworden und führt zu großem Verdruss in der Bevölkerung. Die Immobilienpreise haben sich in einzelnen Märkten in den vergangenen fünf Jahren mehr als verdoppelt und teilweise sogar verdreifacht. Die aktuellen Maßnahmen der indischen wie auch der chinesischen Regierung bzw. Notenbank sind demnach zunehmend auch auf die Reduktion der Preissteigerungen ausgerichtet. Hiermit verbunden sind steigende Zinsen und Beschränkungen für Immobilienspekulanten – allesamt Indikatoren für ein langsames Abschwächen der Nachfrage im Immobilienmarkt. Die Frage nach der Affordability, also “Was kann sich der Durchschnittsbürger leisten?”, tritt zunehmend in den Vordergrund, da sich die Löhne nicht kongruent zur Preisspirale entwickeln. Aufgrund der Urbanisierungstrends und der guten Wirtschaftsprognosen ist in China und Indien auch 2008 von stabilen Märkten, bei allerdings abflachender Dynamik, auszugehen. Im zweitgrößten Immobilienmarkt der Welt, Japan, sehen die Parameter etwas anders aus. Das Wirtschaftswachstum 2007 lag mit 2,0 % unter dem Vorjahr (2,4 %). Aufgrund der Exportabhängigkeit Japans von den USA ist hier davon auszugehen, dass sich das Abschwächen der Konjunktur in den USA auch auf den japanischen Markt auswirken wird. In welchem Umfang, bleibt allerdings abzuwarten. Ausländische Investoren, insbesondere Real-Estate-Private-Equity-Fonds, setzen weiterhin auch auf den japanischen Markt, vor allem bei Value-added-Strategien. Wesentlicher Motivationsfaktor sind die hohe positive Spanne zwischen Fremdkapitalzinsen und Immobilienrendite sowie erwartete Mietpreissteigerungen insbesondere im Büroimmobilienmarkt. Voll im TrendAsien liegt voll im Trend bei den Real-Estate-Private-Equity-Fonds. So hat sich die Anzahl der 2007 aufgelegten Fonds gegenüber 2006 von 43 auf 71 erhöht, womit Asienfonds bereits jetzt fast gleichauf mit Europafonds (86) liegen. Gleichzeitig hat sich der prozentuale Anteil der Asienfonds an allen neu aufgelegten Fonds von 15 % 2006 auf 24 % 2007 ebenfalls signifikant erhöht. Es handelt sich, wie auch in den Vorjahren, dabei nahezu ausnahmslos um geschlossene Fonds, da in den asiatischen Märkten vornehmlich opportunistische Strategien umgesetzt werden, die eine Rücknahmemöglichkeit von Anteilen naturgemäß nicht zulassen. Der Trend ist klar: Asien ist die Zukunft für Real Estate Private Equity. Für 2008 gehen wir von einer in etwa gleich hohen Anzahl an aufgelegten Fonds wie 2007 aus, zumal viele bislang nicht oder nur eingeschränkt in Asien aktive Manager den Kontinent nun für sich entdecken. Per 30. Juni 2008 umfasst die Swisslake Datenbank für 2008 insgesamt 29 bereits neu aufgelegte Fonds und zehn Fonds, die in den kommenden Wochen aufgelegt werden sollen. Auch die Gesamtvolumina haben sich analog zur Fondsanzahl erhöht. Das durchschnittliche geplante Investitionsvolumen lag 2007 bei 958 Mill. Dollar pro Fonds und damit etwas über dem Vorjahresniveau von 900 Mill. Dollar. 2008 wird die Marke von 2007 bislang bestätigt. Insgesamt wurden 2007 in Asien Fonds mit einem geplanten Investitionsvolumen von 68 Mrd. Dollar aufgelegt, ein Plus von 76 % im Vergleich zu 2006 (38,7 Mrd. Dollar). Mehr EigenkapitalIn Bezug auf das Eigenkapital haben die Fonds ihre durchschnittlichen Volumina von 351 Mill. Dollar (2006) auf 451 Mill. Dollar (2007) gesteigert und den Eigenkapitaleinsatz von 39 % auf 47 % erhöht. Allerdings ist dies nicht durch Verschiebungen in den Risikoklassen erklärbar, sondern u. a. die Folge von gesetzlichen Erhöhungen der Mindestanforderungen an die Eigenkapitalquote von Immobilienfonds in Ländern wie China sowie zugleich höheren Eigenkapitalforderungen der finanzierenden Banken. Bei der Länderallokation zeigen sich interessante Entwicklungen. Insgesamt ist der Indien-Anteil von 47 % 2006 auf 43 % 2007 gesunken. Trotzdem ist Indien immer noch der Investmentschwerpunkt in Asien, gemessen an der Anzahl der Fonds. Insgesamt sehen wir den prozentualen Rückgang auch als Folge des zunehmend härter werdenden Wettbewerbs um geeignete Investitionsmöglichkeiten. Zudem ist auch die Eigenkapitaleinwerbung in der Vergangenheit nicht bei allen Fonds erfolgreich gewesen. Entsprechend sind einige Indienfonds in der Vergangenheit nicht über das Projektierungsstadium hinausgekommen. Den zweitgrößten Anteil in Asien und zudem den größten Anteil in Bezug auf die Gesamtfondsvolumina haben weiterhin die Fonds mit panasiatischen Strategien, die ihren Anteil von 30 % 2006 auf 32 % 2007 ausbauen konnten. China als Einzellandstrategie konnte ebenfalls Plätze gut machen und machte 2007 einen Anteil von 11 % aus, gegenüber 9 % im Vorjahr. Leicht rückläufig war Japan mit 7 (9) % der Gesamtmenge aller asiatischen Fonds.Für 2008 sehen wir bislang einen starken Rückgang bei den Indien- und Panasienfonds, deren Anteile an der gesamten Asienallokation von 43 % auf 31 %, bzw. 32 % auf 24 % gefallen sind. Die Gewinner dieses Jahres könnten Chinafonds werden, die auf Basis der aktuellen Informationen mit einem Anteil von 21 % fast gleichauf mit panasiatischen Vehikeln liegen. Sicherlich auch ein Zeichen dafür, dass sich einerseits in Indien bei den Fondsanbietern so langsam die Spreu vom Weizen trennt und andererseits China zunehmend in den Fokus rückt.Bei der Risikoverteilung herrschte in den vergangenen Jahren ein ziemlich einheitliches Bild. Schon allein durch den hohen Bedarf an Neubauten in Asien sind viele Real-Estate-Private-Equity-Fonds in Asien zugleich auch opportunistisch geprägt. Asien hat sich als Kontinent für Opportunitäten in den Köpfen vieler Investoren festgesetzt. In Indien beispielsweise ist es bislang aufgrund gesetzlicher Regelungen für Ausländer nur möglich, in Projektentwicklungen zu investieren. Nachfrage wird anhaltenWenngleich die Immobilienpreisentwicklung zunehmend kritischer gesehen werden muss und viele Fonds von (erstklassigen) Tier I-Städten in Tier II- und III-Städte ausgewichen sind, spricht die wirtschaftliche Entwicklung vieler asiatischer Länder für eine anhaltende Nachfrage nach Immobilien. Obwohl die Opportunity-Fonds mit einem Anteil von 76 % an der Gesamtheit der Fonds auch 2007 die Fondsrangliste in Asien anführen, erwarten wir eine weiter steigende Nachfrage nach Value-added- und Core-Strategien.