Von Stefanie Schulte, FrankfurtDer Bau von Büro- oder Wohnhäusern gerät bei den derzeit hohen Leerständen zum riskanten Geschäft. Dennoch kommen gerade jetzt immer häufiger Development-Fonds auf den Markt, mit denen sich Privatanleger an Bauprojekten beteiligen können. Die geschlossenen Fonds finanzieren die ein- bis vierjährige Phase vom Grundstückserwerb über Bau und Vermietung bis zum Verkauf, die oft sehr gewinnträchtig, aber auch riskant ist. Selbst in der derzeit schwierigen Marktsituation versprechen die Anbieter zweistellige Renditen. Eigenkapital statt Kredit”Immer mehr Projektentwickler beschaffen sich Eigenkapital für Neubauten oder Sanierungen über Development-Fonds”, berichtet Frank Heimsaat, Leiter der Abteilung Analyse geschlossener Fonds bei der Ratingagentur Scope. Der Grund: Für Bauträger ist es schwieriger geworden, Kredite zu bekommen, seit die Banken bei der Vergabe strengere Kriterien anlegen müssen, um die Richtlinien von Basel II zu erfüllen. Das mache Fonds als Finanzierungsalternative attraktiv.Ob die Fonds Anlegern die versprochenen Erträge bringen, hängt vor allem davon ab, ob der Projektentwickler das Gebäude erfolgreich vermieten kann. Offene Immobilienfonds und andere institutionelle Investoren kaufen solche Objekte meist nur, wenn die Vermietung gesichert ist. Spekulatives nicht gefragtSpekulative Projekte mit ungewissem Vermietungserfolg sind bei Anlegern aus diesem Grunde im Moment wenig gefragt. Fondsanbieter wie die Bankhäuser Wölbern und Ellwanger & Geiger konzentrieren sich deswegen auf Projekte, bei denen bestehende Vormietverträge das Risiko begrenzen. Das Bankhaus Wölbern legte zu Jahresbeginn sehr erfolgreich einen Development-Fonds zur Sanierung eines alten 120 Jahre alten Gründerzeitbaus am Hamburger Gorch-Fock-Wall auf. 80 % der Bürofläche waren bei Auflage des Fonds bereits vorvermietet. Es dauerte nach Angaben der Bank nur rund zwei Wochen, bis die Anteile von insgesamt 4,6 Mill. Euro vergeben waren. Sanieren und verkaufenDer Bauträger plant, noch vor Jahresende das 17 Mill. Euro teure Bauwerk zu sanieren und zu verkaufen. Das Bankhaus wirbt für den Fonds mit einer Vorsteuerrendite von 27 % bei einem Dreivierteljahr Laufzeit. Mit einer Mindestanlagesumme von 60 000 Euro wendet sich das Produkt an vermögende Privatanleger. Noch im ersten Quartal will die Bank einen zweiten Development-Fonds für einen Neubau in Hamburg auflegen.Ähnlich wie Wölbern setzt auch das Bankhaus Ellwanger & Geiger bei seinen Development-Fonds überwiegend auf Neubauten und Sanierungen mit bestehenden Vormietverträgen. Die Vorsteuerrenditen dieser Fonds sollen 15 bis 17 % betragen. Die Stuttgarter Bank legte in den letzten vier Jahren rund 20 Fonds mit Investitionssummen von 1 bis 10 Mill. Euro auf. Die Produkte wenden sich in erster Linie an institutionelle Investoren, in einigen Fällen aber auch an vermögende Privatanleger. Zwei Fonds seien derzeit in der Platzierung, berichtet Matthias Eberle, Prokurist bei der Tochtergesellschaft für Financial Services. “Wir beschränken uns gezielt auf wenige attraktive Projekte.” Bei der wachsenden Zahl an Development-Fonds auf dem deutschen Markt werde es allerdings schwieriger, Bauprojekte mit einem angemessenen Verhältnis von Rendite und Risiko zu akquirieren. Deutscher Markt schwierigAuch Jochen Stahl, Geschäftsführer der Projektentwicklungstochter des Finanzierers BVT, schätzt den deutschen Markt als schwierig ein. BVT setzt deswegen auf Wohnungsbauprojekte in den USA. Im September 2004 legte das Unternehmen einen Fonds mit einem Volumen von 18,25 Mill. Dollar zur Finanzierung einer Appartmentanlage im Großraum von Boston auf. In knapp vier Jahren sollen 18 Gebäude mit rund 450 Wohnungen entstehen. Bisher seien rund 60 % der Fondsanteile verkauft, sagte Gabriele Huhmann, Prokuristin für den Bereich US-Immobilien bei BVT. Sie prognostiziert eine Vorsteuerrendite von 12 bis 14 %. BVT arbeite beim Bau der Appartmentanlage mit einem etablierten amerikanischen Projektentwickler zusammen, um das Projektrisiko zu reduzieren, sagte Huhmann. Im April will BVT gemeinsam mit dem amerikanischen Partner einen zweiten Development-Fonds ähnlicher Größenordnung auflegen. 2000 und 2001 hatte BVT zwei Development-Fonds mit jeweils 20 Mill. Euro Volumen für deutsche Bürohäuser gestartet, die wegen der damals beginnenden Immobilienkrise enttäuschend verliefen.Ein Teil der Büros stand lange Zeit leer, und die Gebäude konnten nicht mit dem geplanten Gewinn verkauft werden. BVT verlängerte die Laufzeit der Fonds daher auf jetzt sieben Jahre. So könne man von einer eventuellen Erholung der Immobilienmärkte noch profitieren, sagt Stahl. HCI verspricht 12 ProzentVor knapp zwei Jahren startete auch HCI, Anbieter von Schiffs- und Immobilienbeteiligungen, einen Development-Fonds für deutsche Immobilien. Bei dem Blind-Pool-Produkt stand zunächst nur fest, dass es in Deutschland fünf bis sieben Neubauten, Hotels und Bürohäuser, finanzieren soll. Da Anleger hier kaum kontrollieren können, wie sicher die Einzelinvestments sind, sei dieser Fonds risikoreicher als andere Produkte, meint Frank Heimsaat von Scope.HCI verspricht eine Nachsteuerrendite von 12 % auf Fondsebene. Der Fonds kam als Public Placement mit einer Mindestanlage von 10 000 Euro auf den Markt. Damit wendet sich das Produkt auch an Anleger mit kleinerem Vermögen. Dennoch fiel die Nachfrage nach dem spekulativen Fonds verhalten aus. HCI brauchte ein Jahr, um die angepeilten rund 20 Mill. Euro Kapital einzusammeln, wie Alexander Lübeß, Prokurist der HCI Immobilien Consult, berichtet.Seit Mitte 2004 investierte der Fonds in bisher zwei Bauprojekte. Ob er zum Ende der Laufzeit in einem bis eineinhalb Jahren die versprochene Rendite erreichen wird, ist offen. In der ersten Jahreshälfte wollen die Projektträger das erste Objekt verkaufen, ein Büro- und Geschäftshaus in Hamburg.