Von Rolf Combach Was ein Immobilienobjekt wirklich wert ist, entscheidet der Markt. Das freie Spiel von Angebot und Nachfrage aber hat seine Tücken. Schon mancher Käufer und Verkäufer musste teuer dafür bezahlen. Solche Verluste, die oft psychologische Ursachen haben, lassen sich vermeiden, wenn der Verkehrswert des Objekts von einem neutralen Gutachter ermittelt wird. Große AbweichungenWährend der Verkehrswert Auskunft darüber gibt, wie die Allgemeinheit ähnliche Objekte bewertet, gehen in den subjektiven Wert persönliche Wünsche und Ansichten, aber auch Zwänge ein, denen man als Grundstücksverkäufer und -käufer ausgesetzt ist. Nach Untersuchungen von Sachverständigen weichen die tatsächlichen Verkaufspreise im Schnitt bis etwa 15 % nach oben und unten vom objektiv ermittelten Verkehrswert ab, so dass sich eine maximale Bandbreite von 30 % ergibt.Durch Marktbeobachtungen und Zusammenstellung von Kaufpreisdaten können auch Laien zumindest annähernd ermitteln, ob eine Kaufpreisforderung innerhalb der Bandbreite liegt. Vorsicht ist immer dann angebracht, wenn das Objekt nicht seiner Umgebung entspricht. Bei einem besonders hochwertigen Haus, das in einer einfachen Wohngegend angeboten wird, sind Käufer zu angemessenen Bedingungen nur unter Schwierigkeiten zu finden. Dies gilt selbst dann, wenn die Bausubstanz den Preis rechtfertigt.Ähnliches kann man bei zu einfachen Objekten in hochwertigen Wohnlagen beobachten. Hier kalkulieren Verkäufer manchmal schon Wertsteigerungen ein, die sich erst durch kostenaufwendige Verbesserungen ergeben können.Gewissheit gewinnt man im Zweifelsfall erst durch das Verkehrsgutachten eines Sachverständigen. Der von ihm ermittelte Verkehrswert dürfte selbst bei einem eventuellen Notverkauf zu erzielen sein. Der Sachverständige ermittelt nämlich nur, was im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gezahlt würde. Persönliche Gründe, die dem Käufer auch eine höhere Preisforderung akzeptabel erscheinen ließen, werden nicht berücksichtigt.Zweckmäßigerweise sollte man den Sachverständigen mit einem Verkehrsgutachten beauftragen, das auf den Verkauf abgestellt ist. Die erzielbare Rendite – diese ist wichtig bei der Beurteilung von Anlageobjekten – findet keine Berücksichtigung.Soll der Verkehrswert von Zinshäusern ermittelt werden, so ist unter Umständen auch zu berücksichtigen, dass sich solche Objekte in Eigentumswohnungen aufsplitten lassen. Auf dem freien Markt ist dann ein höherer Gesamtpreis zu erzielen, als wenn das Haus “am Stück” verkauft würde.Es gibt öffentlich bestellte und vereidigte wie freie Sachverständige. Adressen von öffentlich bestellten Experten geben die örtlichen Industrie- und Handelskammern heraus.