Reits bekommen bei Exit Tax Aufschub
Letzte Woche hat das Bundesfinanzministerium den “Referentenentwurf für den steuerrechtlichen Ergänzungsteil zum OGAW-IV-Umsetzungsgesetz” an verschiedene Verbände versandt. Neben Änderungen des Investmentsteuergesetzes werden in diesem Entwurf überraschend auch lange erhoffte Änderungen im Einkommensteuergesetz und im Reit-Gesetz vom 28. Mai 2007 vorgeschlagen. Überraschend deshalb, weil die Reit-Besteuerung gerade nicht wie die der offenen Immobilienfonds im Investmentsteuerrecht verankert ist. Die Branche hatte derartige Änderungen daher eher im Jahressteuergesetz erwartet.Im Kern wird der drohende rückwirkende Wegfall der steuerbegünstigten Veräußerung von Immobilien an Reits oder sogenannte Vor-Reits, der sogenannten Exit Tax, vermieden. 2007 hatte der Gesetzgeber eine hälftige Steuerbefreiung der aufgedeckten stillen Reserven für diejenigen geschaffen, die ihre Grundstücke an eine Reit-AG oder an einen Vor-Reit veräußern. Damit sollte diese neue indirekte Form der Immobilienanlage etabliert und gefördert werden. Aufgrund des schwierigen Marktumfelds für Immobilientransaktionen einerseits und für Börsengänge andererseits gibt es heute erst drei Reit-AGs. Vor-Reits gibt es allerdings mehrere. Börsengang fehlt nochVor-Reits sind Aktiengesellschaften, die bereits wesentliche Anforderungen an eine Reit-AG erfüllen, jedoch noch nicht den für die Erreichung des Reit-Status erforderlichen Börsengang durchgeführt haben. Für diese Vor-Reits und deren Vertragspartner tickt die Uhr, denn in der bisherigen Fassung des Einkommensteuergesetzes ist eine Frist von maximal vier Jahren seit dem Kauf des begünstigten Grundstücks durch den Vor-Reit vorgesehen. Erfolgen in dieser Frist der Börsengang und die Eintragung als Reit-AG in das Handelsregister nicht, entfällt die hälftige Steuerbefreiung rückwirkend.Über Immobilienveräußerungen an Vor-Reits schwebte also von Anfang das Damoklesschwert des rückwirkenden Entzugs der Steuerbegünstigung. In den Kaufverträgen wurde üblicherweise das Risiko auf den Erwerber verlagert, denn nur er kann den erforderlichen Börsengang in die Realität umsetzen. So war zumindest die Theorie und das Verständnis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In der Praxis waren aufgrund der Finanzmarktkrise Immobilien-AGs kaum an der Börse platzierbar.Diese widrigen Umstände, die bei Schaffung des Reit-Gesetzes nicht voraussehbar waren, stuft der Gesetzgeber als “außerhalb des Einflussbereichs der Vor-Reits ein” und will die Frist für die Erlangung des Reit-Status um ein weiteres Jahr verlängern, um hierdurch dem rückwirkenden Entfall der hälftigen Steuerbefreiung entgegenzuwirken. Er hilft damit unmittelbar den Immobilienveräußerern und mittelbar den Vor-Reits und Reits. Auch eine Welle von gerichtlichen Auseinandersetzungen über die Verantwortlichkeit von anstehenden Steuernachzahlungen wird so vermieden. Einzelfallprüfung der BaFinNach der bisher geltenden Regelung muss eine Aktiengesellschaft innerhalb von drei Jahren ab ihrer Registrierung als Vor-Reit an die Börse gehen, um den Reit-Status zu erlangen. Diese Drei-Jahres-Frist kann von der BaFin im Rahmen einer Einzelfallprüfung auf Antrag um ein Jahr verlängert werden. Diese Ermächtigung der BaFin soll nun um ein weiteres Jahr verlängert werden. Die Begründung des Entwurfs bezeichnet dies als 3+1+1-Lösung. Es handelt sich hierbei wie bisher um eine von der BaFin vorzunehmende Einzelfallprüfung.Damit orientiert sich die steuerliche Frist für den rückwirkenden Entfall der Exit Tax zukünftig an der aufsichtsrechtlichen Frist im Reit-Gesetz und ein Auseinanderfallen der aufsichtsrechtlichen und steuerlichen Beurteilung wird vermieden. Im Ergebnis wird durch die vorgeschlagene Fristverlängerung im Reit-Gesetz der steuerliche Bestandsschutz für die gewährte hälftige Steuerbefreiung bei getätigten Veräußerungen von Grundstücken an Vor-Reits im Einkommensteuergesetz über das Jahr 2011 hinaus verlängert. Dies ist zu begrüßen, auch wenn sich die gleiche Problematik möglicherweise in einem Jahr schon wieder stellt.Vermisst wird allerdings der Wille des Gesetzgebers, die Steuerbegünstigung als solche auch für Immobilienveräußerungen nach dem 1. Januar 2010 wieder zu gewähren. So lebte die gut gemeinte Exit Tax wohl nur drei Jahre in der Zeit von Ende 2006 bis Ende 2009, erfordert aber einen stetig verlängerten Bestandsschutz.
