Von Ulli Gericke, BerlinDas deutsche Reit-Gesetz war eine schwere Geburt. Viel schlimmer als die “Schönheitsfehler”, die der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) an den Regularien moniert, war aber der Zeitpunkt des Inkrafttretens. Kaum war das Regelwerk für die Real Estate Investment Trusts (Reits) im Gesetzblatt veröffentlicht, brach die Immobilienkonjunktur zusammen. Aus dem erhofften Boom an neuen Börsenwerten wurde bis heute nichts. Mit Alstria Office und Fair Value sind gerade einmal zwei Reit-Werte an der Börse gelistet. Hinzu kommen zehn Vor-Reits, die beim Bundeszentralamt für Steuern registriert sind – ohne dass sich die Bonner Behörde zu den Firmennamen äußern will, weil dies dem Steuergeheimnis unterliege.Ursprüngliches Ziel des mit Vorschusslorbeeren geschmückten Reit-Gesetzes war, die umfangreichen Immobilienbestände von Unternehmen und Versicherungen auf den Markt zu bringen. Da diese oft seit Jahrzehnten gehaltenen Assets umfangreiche stille Reserven beinhalten, die bei einem Verkauf “laut” werden, sehen die Regularien eine nur hälftige Versteuerung der Gewinne vor, wenn der Besitzer seine Immobilien an einen Reit oder Vor-Reit veräußert. Dieses steuerliche Privileg war als Anreiz gedacht, um dem Reit hierzulande zum Durchbruch zu verhelfen. Es gilt allerdings nur bis Ende 2009 – ohne dass die “Exit Tax” auch nur die geringste Wirkung gezeigt hätte. Gute Idee, schlechtes TimingDie Idee war gut, der Markt schlecht oder korrekter formuliert: desaströs. Verloren doch in der Drei-Jahres-Frist nicht wenige Immobilien-AGs 90 % oder mehr an Börsenwert. Rechnete die Deutsche Börse vor dem Börsencrash für 2008 noch mit 10 bis 20 Initial Public Offerings in ihrem neuen Reit-Segment, platzten alle IPO-Träume mit dem Kollaps der Immobilienbewertungen. Da aber unverändert erwartet werden kann, dass sich Unternehmen und Assekurranzen von ihren Immobilienbeständen trennen wollen, wenn sie passable Preise erzielen, plädiert der Zentrale Immobilien Ausschuss für eine Verlängerung der Exit Tax um mindestens zwei Jahre. “Das wäre schön”, urteilt Frank Neumann, Immobilienanalyst beim Bankhaus Lampe – “es ist aber kein unbedingtes Muss.” “Handwerkliche Fehler”Mit Verweis auf die USA erinnert der Immobilienexperte daran, dass es auch jenseits des Atlantiks viele Jahre gedauert habe, bis sich Reits breit durchgesetzt hätten. Allerdings geraten Neumann zufolge Mitte nächsten Jahres die ersten Vor-Reits in Zugzwang, ein Reit zu werden, da auch für diese Unternehmen eine Drei-Jahres-Frist zur Umwandlung existiert, was ein öffentliches Listing einschließt. Bei dem aktuellen Kursniveau der Immobilienaktien, die im Durchschnitt bei etwa der Hälfte ihres Net Asset Value (NAV) notieren, “stellt sich dies als problematisch dar”, resümiert der Lampe-Analyst. Ähnlich wie der ZIA geht auch Neumann davon aus, dass sich gegen Jahresende die neue Regierung Gedanken machen dürfte – und sollte -, um zu einer Verlängerung der Fristen zu kommen.In diesem Zusammenhang sollte das neue Parlament auch einige “handwerkliche Fehler” aus dem Gesetz ausmerzen, drängt ZIA-Geschäftsführer Axel von Goldbeck. Vor allem aber fordert der Verband, die Ausgrenzung von Wohnungen rückgängig zu machen. Aus Rücksicht auf die SPD hatte die Koalition im Frühjahr 2007 entschieden, dass deutsche Reit-Firmen zwar jegliche Art von Immobilien für ihr Portfolio kaufen dürfen, nicht aber Wohnungen, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes, also vor 2007, errichtet wurden – was ausländische Reits freilich nicht daran hindert, hierzulande zuzuschlagen, wenn etwa kommunale Wohnungsgesellschaften ihren Bestand (oder Teile davon) auf den Markt werfen. Reits sind “erpressbar”Auch Wohnungen im Ausland darf ein G(erman)-Reit erwerben, nur deutsche nicht. Das verstehe, wer will – zumal jede klassische Immobilien-AG oder jeder Hedgefonds ohne Beschränkungen in Wohnungen investieren kann. Da die FDP im Bundestag bis zuletzt versucht hatte, Wohnimmobilien im Gegensatz zum Koalitionsentwurf wieder in das Gesetz aufzunehmen, gibt es eine gewisse Wahrscheinlichkeit für Änderungen in der neuen Wahlperiode.Zusätzlich dringt der ZIA auf Maßnahmen gegen “räuberische Fonds”. Kann sich doch ein Reit nach den Worten von Goldbeck bislang nur sehr eingeschränkt dagegen wehren, dass ein Dritter mehr als 10 % des Grundkapitals erwirbt oder den Mindeststreubesitz unter das gesetzliche Limit drückt. Werden diese Grenzen länger überschritten, verliert der Reit seinen Status als steuerbevorzugtes Instrument – ohne dass die Gesellschaft dafür verantwortlich wäre. Es gebe ausländische Anleger, denen der hiesige Steuerstatus gleichgültig sei, weil andere Steuerkonstrukte für sie wesentlich gewichtiger seien, klagt der ZIA.Mit lediglich 11 % Anteil könne somit ein Investor “unkalkulierbare” Auswirkungen für das Unternehmen und die Mehrheitsaktionäre erzwingen – womit der Reit “erpressbar” wird. Und solange die Drohung im Raum steht, den bevorzugten Steuerstatus durch das Handeln Dritter zu verlieren, agieren potenzielle Anleger vorsichtig, beobachten Firmenchefs.