Von Uwe Stoschek und Helge Damann *) Nachdem Bundesfinanzminister Peer Steinbrück in der vergangenen Woche seine Absicht bekräftigte, in jedem Fall zum 1. Januar 2007 den deutschen Reit einzuführen, wird sich die Reit-Debatte nun endgültig von einer Diskussion über das “Ob” zur Erörterung des “Wie” wandeln. Einige wichtige Eckpunkte der Gestaltung des G-Reit enthält der BMF-interne – wie bestätigt noch sehr rohe – Diskussionsentwurf eines Reit-Einführungsgesetzes, der kürzlich seinen Weg in die interessierte Öffentlichkeit fand. Neben der erwarteten Beschreibung des Reit als börsennotierter AG mit Anlageschwerpunkt im passiven Halten von Immobilien finden sich mehr oder weniger detailliert ausgearbeitet erste tiefergehende Regelungen, die Fragen aufwerfen.Wann kann ein deutscher Reit aufgelegt werden? Der Finanzminister hat immer wieder bekräftigt, den Reit zum 1. Januar 2007 einführen zu wollen. Dementsprechend soll ein Reit-Gesetz ab diesem Datum Anwendung finden. Eintragung undurchführbarAllerdings soll eine Voraussetzung des Reit-Status zunächst die Eintragung als “Reit-AG” ins Handelsregister sein, eine Eintragung, die mangels registerrechtlicher Regelung so noch nicht durchführbar ist. Die Steuerbefreiung als Reit soll offenbar erst in dem auf die erwähnte Eintragung und die Erfüllung der weiteren Voraussetzungen folgenden Wirtschaftsjahr eintreten. Da als Wirtschaftsjahr für Reits zwingend das Kalenderjahr vorgesehen ist, könnte ein vollwertiger steuerbefreiter Reit-Status erst für 2008 erreicht werden.Für die Zwischenzeit erwägt der Vorschlag eine Behandlung als “Vor-Reit”, wobei unklar ist, ob daran bereits besondere steuerliche Folgen geknüpft werden. Sollte ein steuerbefreiter Reit-Status erst 2008 möglich sein, würde das erklärte Ziel der zeitgleichen Einführung des Reit mit Großbritannien, wo der Reit-Status schon 2007 erreicht werden kann, verfehlt. Darüber hinaus sieht der Entwurf vor, dass nur bis zu 20 % des Reit-Vermögens in Beteiligungen an Reit-Tochtergesellschaften bestehen dürfen. Reit-Tochtergesellschaften werden als 100 %ige Tochterkapitalgesellschaften definiert, deren Tätigkeit auf das Halten von Immobilien beschränkt ist. Die 20 %-Grenze ist eine unnötige Behinderung. Aus dem Entwurf geht hervor, dass hierdurch Reit-Aktiengesellschaften ermöglicht werden soll, sich in Konzernstrukturen zu organisieren. Nur eingliedrige StrukturenFraglich ist aber, warum dann offenbar nur eingliedrige Strukturen zulässig sein sollen. Aus wirtschaftlichen wie aus steuerlichen Gründen werden insbesondere bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestments häufig mehrstufige Strukturen bevorzugt. Es wäre begrüßenswert, wenn diese den deutschen Reits erlaubt würden, um im globalen Wettbewerb optimale Konzernstrukturen aufstellen zu dürfen.Die Beschränkung auf einstufige Investmentstrukturen nach geltendem Recht für die deutschen offenen Immobilienfonds stellt oft einen unnötigen Wettbewerbsnachteil gegenüber anderen global agierenden Investoren dar. Beispielsweise dürfen so Immobilienportfolios nicht erworben werden, die als Paket in einer bestehenden, mehrstufigen Struktur angeboten werden. In Bezug auf offene Fonds wird darüber nachgedacht, diese als ungerechtfertigt erkannte Beschränkung aufzuheben.Für den deutschen Reit sollte sie von vornherein vermieden werden. Auch wäre zu überlegen, ob unter weiteren Voraussetzungen Beteiligungen an Joint-Venture-Gesellschaften zugelassen werden können. Diese könnten dann nicht die im Entwurf vorgesehene Steuerbefreiung genießen, die die so genannte Reit-Tochtergesellschaften in Anspruch nehmen können.Insbesondere bei Investments im Ausland wäre dies jedoch nicht automatisch ein Nachteil, da die Besteuerung dort ohnehin nicht durch das deutsche, sondern die lokalen Steuergesetze geregelt wird. Unklar bleibt, ob Beteiligungen an Immobilien-Personengesellschaften zulässig sein werden. Diese werden in dem Entwurf nicht ausdrücklich genannt.Da sie aber zum einen im Bereich deutscher Immobilieninvestments gängig sind und zum anderen den Reit vor Haftungsrisiken aus den Immobilien schützen können, ist nicht ersichtlich, warum Investitionen über Personengesellschaften nicht zulässig sein sollten. Dies sollte auch ohne eine spezifische Vorgabe für die Beteiligungshöhe erfolgen, da diese Gesellschaften ohnehin steuerlich transparent sind. Zwischen Reit und Immobiliengesellschaften sollte Gesellschafterfremdfinanzierung grundsätzlich zulässig sein. Keine Steuerreduzierungn Bezug auf deutsche Investments kann dies nicht zur Steuerreduzierung eingesetzt werden, wenn Zinsen aus Gesellschafterdarlehen auf Reit-Ebene steuerfrei sind, aber die Besteuerung wie für Immobilieneinkünfte auch im Rahmen der Quellensteuer auf die Reit-Dividende sichergestellt wird. Bei Investitionen ins Ausland kann der Reit dadurch aber Steuersubstrat nach Deutschland verlagern, wodurch er im Ausland gegenüber anderen, flexibler strukturierenden Investoren keinen Wettbewerbsnachteil erleiden würde. Gegenüber den Reit-Modellen Frankreichs und Großbritanniens, die in Bezug auf grenzüberschreitende Investitionen keine geeigneten Regelungen entwickelt haben, bestünde für Deutschland hier die Möglichkeit, ein Reit-Modell zu schaffen, das neben der Aufnahme deutscher Immobilien perspektivisch auch international diversifizierte Portfolios aufbauen kann.Deutsche Reits müssen in den internationalen Immobilienmärkten adäquat flexibel agieren können. Sonst können sie die in sie gesetzten Hoffnungen nicht erfüllen.*) Die Autoren arbeiten für die PricewaterhouseCoopers AG in Berlin.