Von Norbert Hellmann, London Mit der Vorlage des britischen Budgets in der vergangenen Woche sind britische Immobilieninvestoren im Kollektiv auf einen Schlag um rund 2 Mrd. Pfund reicher geworden. Etwa so viel betrug der von einem kräftigen Kursschub börsennotierter Immobilienwerte ausgelöste Marktwertzuwachs.Schatzkanzler Gordon Brown zog bei seiner Rede vor dem Parlament ein Karnickel aus dem Hut, mit dem selbst Branchenoptimisten nicht mehr gerechnet hatten. So verzichtet das britische Finanzministerium (Treasury) darauf, die zahlreichen börsennotierten britischen Immobiliengesellschaften über Gebühr “abzukassieren”, wenn sie sich für eine Umwandlung in Real Estate Investments Trusts (Reits) entscheiden. Kurse schießen hochGroßen britischen Gesellschaften wie British Land, Land Securities oder Hammerson steht die bisher versperrt wirkende Tür zur Umwandlung in Reits sperrangelweit offen. An der Londoner Börse schossen die Aktien der in Frage kommenden Adressen um mehr als 10 % in die Höhe. In erster Linie war es Erleichterung, die sich in den Kursen entlud. Der britische Immobiliensektor hat, zumindest was den börsennotierten Ausschnitt angeht, eine lange Durststrecke hinter sich.In der Boomphase der Aktienmärkte blieben die defensiven Immobilienwerte auf der Strecke, danach übertrug sich der Knick im Investment Banking und Finanzdienstleistungsgeschäft auf die Mieten für Londoner Büroimmobilien. Auch bei den übrigen gewerblichen Immobilien musste erst eine zyklische Delle überwunden werden. Börsenexodus beendetEs blieb die Frage, ob sich Immobiliengesellschaften in der Rechtsform einer AG überhaupt einem laufenden Kapitalmarkt unterstellen sollten. Gerade die großen Gesellschaften wurden an der Börse mit hohen Abschlägen zu ihren Nettovermögenswerten gehandelt. Kein Wunder, dass in der von Private-Equity-Gesellschaften forcierten Going-Private-Welle der Immobiliensektor ganz vorne war. So wurden viele britische Gesellschaften, darunter auch der Büroriese Canary Wharf, via Takeover und Management Buy-out vom Kurszettel gestrichen. Für die der Börse verbleibenden Gesellschaften galt die Aussicht auf ein Reit-Modell als Silberstreif am Horizont, stellte die Geduld der Investoren aber auf eine harte Probe, weil sich der britische Gesetzgeber Zeit ließ. Dann schien die Treasury trotz ihres immer wieder bekundeten grundsätzlichen Interesses an einer Kapitalmarktorientierung des britischen Immobiliengeschäfts mit ihren Vorstellungen zur Ausgestaltung der Instrumente sie wieder im Keim zu ersticken. Die größte Sorge des britischen Fiskus galt bis vor kurzem der Frage, der Umwandlung der einer herkömmlichen Gewerbesteuer unterliegenden Unternehmen in steuerbefreite Fondsgesellschaften den Charakter von Windfall Profits zu nehmen. Man dachte an eine entsprechend hohe Abschöpfung. In der Branche wurden die von der Treasury diskutierten Konzepte als konfiskatorisch angesehen und man signalisierte deutlich, dass in diesem Fall keine der etablierten Adressen zur Umwandlung bereitstünde. Nach dem jüngsten Einlenkungsmanöver der Treasury, das in Kürze zu einer neuen Gesetzesvorlage führen soll, würde die Umwandlungssteuer mit 2 % des Immobilienvermögens nun auf einem Niveau liegen, das in der Branche als angemessen gilt. Land Securities ist KandidatAuch wenn sich die betroffenen Adressen nicht festlegen wollen, solange sie das Gesetz nicht in den Händen haben, sind die neuesten Signale positiv. Von den fünf größten Adressen gelten Land Securities, British Land, Hammerson und Slough Estates als sichere Kandidaten für eine Umwandlung, zumal sie die zusätzlich von der Treasury gestellte Auflage zur Beschränkung des Leverage, der zufolge die Gewinne mindestens das 1,25fache der Zinsbelastung zu betragen haben, problemlos erfüllen können. Ein Fragezeichen steht noch über Liberty International, einer Gesellschaft, die zwar von steuerlicher Seite Interesse haben dürfte, aber mit ihren Anteilseignerstrukturen gegen die Beschränkung von Einzelbeteiligungen auf 10 % verstieße.