Von Thomas List, Frankfurt Die Ratingagentur Moody’s sieht Reits weltweit als Erfolg. Dies gelte insbesondere für die USA. In Deutschland werden die Immobilien-Trusts nach Meinung von Moody’s-Manager John J. Kriz im kommenden Jahr eingeführt.Für seinen Optimismus in Bezug auf ein deutsches Reit-Gesetz 2006 nannte Kriz auf einer Veranstaltung von Moody’s drei Gründe: “Der britische Schatzkanzler Brown hat die kurzfristige Einführung von Reits in Großbritannien angekündigt; CDU-Regierungen mögen solche Vehikel und Reits sind ein wichtiges Charakteristikum moderner Volkswirtschaften.” Für den Moody’s Manager ziehen Reits langfristiges Kapital an, erhöhen die Liquidität des Immobilienmarktes und verbessern dessen Transparenz. “In den USA und Australien sorgt die Fülle der erhältlichen Informationen für eine bessere Entscheidungsgrundlage bei Errichtung und Handel von Immobilien.” Entscheidungen treffenDer deutsche Gesetzgeber müsse aber noch einige wichtige Entscheidungen treffen. Dazu gehören nach Ansicht von Kriz, – ob Steuern bei der Umwandlung in Reits zu zahlen sind, – welche Aktivitäten wie Entwicklung und Handel ihnen erlaubt werden sollen, – ob die Verschuldung begrenzt werden soll.US-Reits sieht Kriz grundsätzlich positiv. “Sie sind eine Erfolgsgeschichte. Reits sind in den USA ein anerkannter, wachsender Sektor im Renten- und Aktienmarkt.” In den USA werden 200 Reits mit einer Marktkapitalisierung von 330 Mrd. Dollar öffentlich gehandelt. Sie sind insbesondere in den 90iger Jahren deutlich gewachsen. Im Vergleich zu anderen Aktienindizes haben die US-Reits seit 2000 meist etwas besser abgeschnitten. Weltweit hat Moody’s die meisten Reits und die nicht mit dem Steuerprivileg ausgestatteten operativen Immobiliengesellschaften wie British Land mit einem besseren “B”-Rating bewertet (s. Grafik). Der Ausblick ist in der weit überwiegenden Zahl “stabil”. Insgesamt beobachtet Kriz seit Jahren einen sehr moderaten Aufwärtstrend.Entscheidende Messgrößen für ein Reits-Rating sind bei Moody’s Unternehmensgröße, Diversifikation, Marktposition, Profitabilität, Ertragsstabilität, Liquidität und finanzielle Flexibilität. “Ein großes Unternehmen kann leichter Marktführer in mehreren Sektoren werden und damit höhere Erträge bei geringeren, da diversifizierten Risiken genieren. Dies gilt insbesondere für den Einzelhandel.” Kriz bewertet stabile Erträge grundsätzlich besser als volatile. “Im Einzelhandel sind die Erträge über den Zeitablauf grundsätzlich stabiler, bei Hotels hingegen volatiler.” Da Reits nur über geringe Barmittel verfügen ist die Liquidität für Kriz ein zentraler Erfolgsfaktor. “Wir betrachten bei den Krediten die Konditionen, Restlaufzeiten und mögliche Fälligkeitshäufungen an bestimmten Terminen.”Der Ratingprozess dauert bei Moody’s im Durchschnitt etwa zwei Monate. Kriz und seine Kollegen stützen sich dabei nicht nur auf ausführliche Gespräche mit dem Management, sondern nehmen Schlüsselobjekte persönlich in Augenschein. “Bei Einzelhandelsimmobilien ist ein guter Gradmesser für den Zustand des gesamten Objekts die Sauberkeit der Damentoilette. Wir achten aber auch darauf, welche Automarken auf den Parkflächen zu finden und wie die Kunden gekleidet sind.”Die Ratingempfehlung des verantwortlichen Analysten wird vor der endgültigen Entscheidung durch das Audit Committee dem Management des beurteilten Unternehmens überreicht. Dabei werden nicht nur die Entscheidungsgrundlagen dargestellt, sondern es wird auch gezeigt, was das Unternehmen besser machen könnte, um ein besseres Rating zu erhalten und wo die Risiken liegen, die zu einem schlechteren Rating führen könnten. WeichenstellungenFür die zukünftige Entwicklung der US-Reits ist es nach Angaben von Kriz entscheidend, über welches Vehikel sie investieren: Als Fonds oder als Joint Venture. Bei einem Fonds poolen mehrere Investoren ihre Mittel, während es bei einem Joint Venture nur zwei Anleger gibt. US-Reits wachsen nach Beobachtung von Kriz insbesondere durch Projektentwicklungen. Für besonders wichtig hält es der Moody’s Manager schließlich für US-Reits auch, die Marktführerschaft zu erringen bzw. auszubauen. “Wer dabei auf Internationalisierung setzt, sollte sich auf den Einzelhandel und vor allem Industrieimmobilien konzentrieren.”