Mit der sich abzeichnenden Konjunkturerholung und dem sich belebenden Immobilienmarkt in Japan rückt die Frage der dortigen Investitionsmöglichkeiten wieder in den Vordergrund. Japanische Real Estate Investment Trusts (J-Reits) wurden im Jahr 2000 eingeführt, um dem seit dem Platzen der Spekulationsblase zu Beginn der neunziger Jahre eingebrochenen Immobilienmarkt zu neuer Liquidität und Effizienz zu verhelfen. Die Börsennotierung der J-Reits ist seit 2001 möglich.Seither hat sich der japanische Reit-Markt in nur wenigen Jahren zum weltweit drittgrößten Markt nach den USA, wo es die Vehikel seit 1960 gibt, und Australien (1971) entwickelt. Andere Finanzzentren Asiens wie Singapur, Hongkong, Malaysia, Thailand und Korea zogen nach und führten Reits an ihren Börsenplätzen ein. Im März 2006 waren in Japan 32 Reits mit einem Gesamtvolumen von mehr als 3,2 Bill. Yen (22 Mrd. Euro) gelistet.Typische Investitionsobjekte waren anfangs Bürogebäude. Mittlerweile investieren J-Reits aber auch in Wohnobjekte, gewerbliche Grundstücke und Hotels. Hauptinvestoren sind dabei vor allem lokale Banken, Privatinvestoren und ausländische institutionelle Investoren.Mittelfristig zu erwarten ist- neben dem Wachstum der bestehenden Reits und weiteren Gründungen – die Errichtung von Dach-Reits und global investierenden Immobilien-Trusts. J-Reits können grundsätzlich als körperschaftliche oder als treuhänderische Immobiliengesellschaft errichtet werden. In der Praxis hat sich allerdings das körperschaftliche Modell durchgesetzt, da die Gründung eines treuhänderischen Reit zumindest anfangs mit einem höheren Verwaltungsaufwand und entsprechenden Kosten verbunden war.Außerdem finden die für den Anleger attraktiven Corporate-Governance-Regeln nur auf den körperschaftlichen Typus Anwendung. J-Reits unterliegen einer starken Regulierung, und ihre Errichtungsphase erstreckt sich über ungefähr ein Jahr. Organisatorisch gesehen wird die Verwaltung der Immobilien einer Asset-Management-Gesellschaft übertragen.Die Verwaltung der zertifizierten Anteile erfolgt durch eine Depotbank oder eine andere geeignete Institution. Um an einer japanischen Börse gelistet zu werden, muss ein Reit bestimmte Kriterien erfüllen – einerseits hinsichtlich der Investitionsstruktur (Assets under Management), andererseits hinsichtlich der Diversifizierung der Anteile. Beispielsweise müssen mindestens 75 % des Gesamtvermögens eines J-Reit in Immobilien investiert sein.Als weitere Vermögensgegenstände kommen nur immobiliennahe Vermögensgüter oder Barwerte in Betracht. Weiterhin müssen mindestens 50 % des Reit-Gesamtvermögens in Ertrag generierende Vermögenswerte investiert sein oder werden. Ein J-Reit muss ferner mindestens 4 000 Anteile ausgeben an mindestens 1 000 Anteilseigner. Grenze für GroßaktionäreDie zehn größten Investoren dürfen zusammen nicht mehr als 75 % der Anteile halten. Aus Sicht der Anteilseigner verbinden J-Reits die Vorteile einer Immobilienanlage mit den Vorzügen einer Aktienanlage. J-Reits bieten in der Regel einen stabilen Kapitalrückfluss mit vergleichsweise hohen Renditen bei geringem Risiko und ermöglichen Investments in ein diversifiziertes Portfolio.Die Reit-Anteile sind frei übertragbar und in der Regel börsennotiert. J-Reits sind grundsätzlich selbst Steuersubjekte. Gewinnausschüttungen an die Anleger sind aber unter bestimmten Voraussetzungen vom steuerlichen Einkommen abzugsfähig, wodurch sich die Steuerbelastung gegen null reduzieren lässt.Die derzeit existierenden J-Reits sind grundsätzlich so konzipiert, dass auf ihrer Ebene praktisch keine Ertragsteuern anfallen. J-Reits tragen auch die anfallenden Verkehrssteuern selbst. Doch profitieren sie von vergünstigten Steuersätzen.Zudem wird durch die Nutzung von Trust-Modellen auch die Verkehrssteuerlast nicht selten weiter minimiert. Aus Sicht der Anteilseigner, ausländischer wie inländischer, unterliegen die Ausschüttungen börsengelisteter J-Reits derzeit einer Kapitalertragsteuer in Höhe von 7 %. Dieser reduzierte Steuersatz könnte, falls keine Verlängerung erfolgt, zum 1. April 2008 auf den regulären Satz von 15 % steigen.In diesem Fall könnten deutsche Investoren durch Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens mit Japan eine Reduzierung des Steuersatzes auf 10 % erreichen, sofern sie hierfür die Voraussetzungen erfüllen. Für nicht gelistete J-Reits beträgt der Kapitalertragsteuersatz bereits jetzt 20 %, der für deutsche Investoren grundsätzlich ebenfalls auf 10 % reduzierbar ist. Darüber hinaus werden in Japan Gewinne aus der Veräußerung von Reit-Anteilen versteuert, wenn mindestens 5 % der Gesamtanteile eines börsengelisteten Reit bzw. 2 % eines nicht gelisteten Reit veräußert werden.Das Doppelbesteuerungsabkommen sieht hierfür allerdings eine für den deutschen Investor günstige Freistellungsregelung vor. In Deutschland werden die ausgeschütteten Dividenden bei Privatanlegern nach dem Halbeinkünfteverfahren besteuert. Somit bleibt die Hälfte der Dividenden steuerfrei.Werden an Kapitalgesellschaften Dividenden ausgeschüttet, sind diese steuerfrei. Allerdings gelten 5 % des Ausschüttungsbetrags als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben. Wegen dieser grundsätzlichen Steuerfreiheit können Kapitalgesellschaften in Japan einbehaltene Kapitalertragsteuern in Deutschland nicht anrechnen.Veräußerungsgewinne aus J-Reits sind für den Privatanleger nach Ablauf einer einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei – es sei denn, er war oder ist zu mindestens 1 % an dem J-Reit beteiligt. Für ausländische Anleger, die verstärkt in Japan investieren möchten, stellt der Erwerb von J-Reit-Anteilen eine hochinteressante Investitionsmöglichkeit dar. Dem japanischen Immobilienmarkt wird weiteres Wachstum vorausgesagt, und diese Entwicklung kann mit Spannung verfolgt werden. *) Der Autor arbeitet für PricewaterhouseCoopers in Berlin.