tl Frankfurt – Die Direktanlagen in Immobilien (ohne Wohnungen, Grundstücke und Projektentwicklungen) haben im ersten Halbjahr 2007 die Rekordhöhe von 120,7 Mrd. Euro erreicht. Dies sei im Vergleich zur Vorjahresperiode ein Plus von 9 %, heißt es im jüngsten Capital Markets Bulletin von Jones Lang LaSalle. Das Gesamtjahr 2007 werde erneut hohe Umsätze aufweisen. Allerdings entwickle sich der europäische Markt zunehmend zweigeteilt: Die Investitionsaktivitäten in Großbritannien ließen im Vergleich zu Kontinentaleuropa nach. Deshalb werde das Transaktionsvolumen im Königreich im laufenden Jahr geringer sein als 2006.In Kontinentaleuropa bleibe angesichts guter Fundamentaldaten die Investorennachfrage hoch, heißt es im Capital Markets Bulletin. Es gebe nach wie vor viel Kapital, das auf den europäischen Immobilienmärkten investiert werden solle. Im zweiten Halbjahr dürfte aber weniger Eigenkapital eingesammelt werden können als im ersten. Auf der Suche nach höheren Renditen dürften sich einige größere Fonds in den nächsten Monaten verstärkt mit den asiatischen Märkten beschäftigen, erwartet Jones Lang LaSalle, da diese in der Mehrzahl eine positive Renditespanne und solide Fundamentaldaten auswiesen. Schmalere Renditespannen”Schmaler werdende Renditespannen in den europäischen Hauptmärkten führen zu mehr Aktivitäten in den kleineren und weniger transparenten Märkten”, sagt Tony Horrell, bei Jones Lang LaSalle CEO European Capital Markets. “Hier sind die Investoren bereit, mehr Risiken einzugehen, um höhere laufende Erträge zu erzielen sowie die Chance auf eine höhere Gesamtperformance zu erhalten. Als Folge der niedrigeren Wertentwicklung werden sich Investoren mit geringeren Erträgen als zuvor abfinden müssen.”Die meisten Transaktionen gab es im ersten Halbjahr 2007 in Großbritannien, Deutschland und Frankreich. Auf das Vereinigte Königreich entfielen 34 % bzw. 40,6 Mrd. Euro des Gesamtumsatzes von 120,7 Mrd. Euro. Das sind 4 % mehr als im ersten Halbjahr 2006. Hingegen verzeichnete Deutschland ein Plus von 25 % auf 26,6 Mrd. Euro, während Frankreich bei gleicher Wachstumsrate auf 15 Mrd. Euro kam. Auf Position 4 finden sich die Niederlande mit 6,6 Mrd. Euro. Deutsche Fonds sehr aktivDie größte Investorengruppe sowohl bei den Käufern als auch bei den Verkäufern waren nicht börsennotierte Anlageformen wie deutsche offene Fonds. Letztere betätigten sich wieder verstärkt als Käufer und griffen dabei auf die Verkaufserlöse des Vorjahres zurück. Als besonders aktiv nennt Jones Lang LaSalle Commerz Grundbesitz Invest und Kan-Am mit Akquisitionen von jeweils mehr als 1 Mrd. Euro. Deutsche Investoren waren mit einem Volumen von insgesamt 7,5 Mrd. Euro in Frankreich, Großbritannien sowie Mittel- und Osteuropa aktiv. In deutschen Städten erwarben sie erstklassige Objekte für 6,5 Mrd. Euro. Britische Fonds, traditionell vor allem am Heimatmarkt aktiv, waren im ersten Halbjahr in Kontinentaleuropa präsenter und verwendeten mehr als ein Drittel ihrer Investitionen für Käufe in Frankreich, Deutschland und den Niederlanden.Vor dem Hintergrund steigender Zinsen wurden Fonds mit einem geringeren Fremdkapitalanteil wie solche, die staatliche Gelder verwalten, aktiver. So habe der Investmentfonds des Stadtstaates Singapur GIC in Großbritannien für mehr als 1 Mrd. Euro Immobilien erworben. Die Einführung von Reits im Vereinigten Königreich führte zu verstärkten Handelsaktivitäten der wichtigsten börsennotierten Gesellschaften. Ihre Verkäufe erreichten allein am Heimatmarkt in den ersten sechs Monaten mehr als 2 Mrd. Euro. Objekte für weitere 3 Mrd. Euro befinden sich nach Beobachtung von Jones Lang LaSalle noch am Markt. 2007 werde es daher zu umfangreichen Verkäufen durch die neuen UK-Reits kommen.Auch in Frankreich führten die einheimischen Reits (SIIC) große Transaktionen durch. Insgesamt gaben sie aber trotz Käufen von insgesamt 2,3 Mrd. Euro netto Objekte ab. Aufgrund neuer gesetzlicher Vorschriften (SIIC 4), nach denen ein einzelner Aktionär bzw. eine Aktionärsgruppe ab 2009 nicht mehr als 60 % eines SIIC kontrollieren darf, erwartet Jones Lang LaSalle eine Marktbereinigung. Morgan Stanley ist bereits auf der Suche nach Angeboten für ihren SIIC, Compagnie de Lucette. Volatilität nimmt zuIn allen europäischen Ländern haben börsennotierte Immobiliengesellschaften (inkl. Reits) im ersten Halbjahr für fast 17 Mrd. Euro Assets erworben. Netto lagen die Käufe bei 1,35 Mrd. Euro. Laut European Capital Markets Bulletin sind bis Jahresende weitere Käufe und Fusionen zu erwarten, insbesondere in Großbritannien, da dort die Unternehmen unterhalb ihres Nettoinventarwerts gehandelt würden. Allerdings mahne die höhere Volatilität auf diesen Märkten zu größerer Vorsicht.Auffällig waren im ersten Halbjahr die großvolumigen Verkäufe von Unternehmen. Sie kamen auf insgesamt 3,5 Mrd. Euro, während es im gesamten Vorjahr nur 3,4 Mrd. Euro waren. Herausragend waren Großbritannien und Deutschland mit jeweils 1,4 Mrd. Euro. Dieser Verkaufstrend bei Unternehmen werde sich im zweiten Halbjahr fortsetzen, heißt es im Bulletin.Bei den Nutzungsarten lagen erneut Büros vorne mit 63 Mrd. Euro, 53 % des gesamten Transaktionsvolumens. Es folgt der Einzelhandel mit 21,6 Mrd. Euro (18 %), deutlich weniger als in der Vergleichsperiode 2006 (27 Mrd. Euro). Die große Zahl auf dem Markt befindlicher Einzelhandelsobjekte lasse aber erwarten, dass das Transaktionsvolumen in den letzten sechs Monaten 2007 noch zulegen werde. Die Umsätze bei Industrieobjekten inklusive Lagerhäusern gingen auf 6 (8) Mrd. Euro zurück, entsprechend einem Anteil von 5 % am gesamten Halbjahresvolumen. Auch hier erwartet Jones Lang LaSalle im zweiten Halbjahr anziehende Umsätze. Hotels wurden für 9,0 (9,3) Mrd. Euro ge- und verkauft. Portfolio-Deals verdreifachtMehr als verdreifacht haben sich die Portfoliotransaktionen auf über 36 Mrd. Euro. In Deutschland herrschten gemischte Portfolien mit mehr als 7 Mrd. Euro vor. “Die Bündelung von erst- und zweitklassigen Assets ermöglicht es den verkaufenden Investoren, 5 bis 10 % höhere Preise als bei Einzelverkäufen zu erreichen”, heißt es im European Capital Markets Bulletin.Die Umsätze bei Immobilienderivaten haben kräftig zugenommen. Im ersten Halbjahr 2007 kamen sie nominal auf 5,7 Mrd. Euro, wie IPD, einer der führenden Datenanbieter für die Immobilienwirtschaft, schätzt. Im gesamten Jahr 2006 waren es nur 5,3 Mrd. Euro.